營銷策劃方案模板5篇策劃和營銷方案的模板

時間：2022-11-26 08:45:00 工作策劃

　　下面是范文網(wǎng)小編分享的營銷策劃方案模板5篇策劃和營銷方案的模板，歡迎參閱。

營銷策劃方案模板1

　　一、策劃思路：

　　本季度著重以情感、娛樂、休閑為活動切入點，多方式、深層次地刺激消費者的購買欲望，最大限度地挖掘顧客的消費潛能。

　　一、活動目的：

　　1、以春節(jié)、情人節(jié)、婦女節(jié)為契機，策劃一系列促銷活動，刺激顧客消費欲，提升企業(yè)銷售額及綜合毛利。

　　2、及時、充分應對商圈內(nèi)外的一切競爭，快速調(diào)整，快速反應，采取一系列有效地應對措施。

　　3、做好節(jié)日賣場內(nèi)的氣氛布置，美化賣場、提升企業(yè)形象。

　　二、活動對象：社區(qū)/家庭

　　三、廣告語：

　　A、常用型

　　1、精彩共邀、實惠共享

　　2、厚愛難相忘、真情大回報

　　3、每一天、每一年，我們都在進步

　　4、精彩隨您轉(zhuǎn)動，購物盡情享受

　　5、服務更貼心、生活更精彩

　　6、我的目標為您節(jié)省每一分錢

　　7、關(guān)心從點滴做起，服務從微笑開始

　　8、享受生活、輕松購物

　　9、****的忠誠就是將最好的商品、最低的價格、最佳的服務提供給您

　　10、服務人民，我們會做得更好

　　B、針對型

　　1、幸福每一年，快樂到永遠

　　2、年年財源廣進，天天身體健康

　　3、熱烈慶祝****購物廣場開業(yè)兩周年！

　　4、愿天下有情人終成眷屬！

　　5、貌不衰，美麗長在；心不老，青春永駐

　　6、全民行動、關(guān)愛女性

　　7、****祝天下所有女性朋友節(jié)日快樂！

　　8、開開心心購物、明明白白消費

　　9、顧客為尊、質(zhì)量為本

　　10、歡樂周年慶，驚喜連環(huán)送

　　四、節(jié)慶日：1/22—29春節(jié)、1/26店慶兩周年、2/6元宵節(jié)、2/14情人節(jié)、3/8婦女節(jié)、3/15消費者權(quán)益日。

　　五、要點商品：

　　彩電/微波爐/音響

　　換季服飾/新上市春裝

　　應季水果/休閑食品/熟食

　　六、促銷對象：社區(qū)、家庭

　　七、賣場布置：

　　A.場內(nèi)

　　1、分區(qū)域布置，使區(qū)域形象化、特色化，吸引顧客。

　　2、更換賣場內(nèi)的裝飾材料，增加顧客對我商場的新鮮感，不斷地提升企業(yè)形象。

　　3、制作一批購物溫馨提示語，增加顧客消費信心。

　　4、重要位置宣傳一系列主題促銷活動。

　　5、場內(nèi)廣播滾動宣傳促銷活動及特價信息

　　B.場外

　　1、場外入口制作巨型條幅，宣傳主題促銷活動

　　2、利用送貨車，采用車廂廣告宣傳力度性促銷活動

　　3、入口放置大拱門，增加節(jié)日氣氛，內(nèi)容為店慶或節(jié)慶

　　4、三角旗：布置美食入口、大門入口

　　費用預算：3000元

　　八、海報計劃

　　1、每周末一期簡易海報，提升企業(yè)特價形象

　　2、其它大型節(jié)慶日及大型活動海報由總部統(tǒng)一制作印刷

　　費用預算：30000元

　　九、促銷活動：

　　第一階段：1月22日——2月8日（春節(jié)、元宵、店慶）

　　1、開年購物紅包多

　　活動時間：1月22日——1月24日

　　活動內(nèi)容：

　　我們常擁有新的一天，但不常擁有新的一年，在這新千年的第一個猴年里，****愿大家好事多多、快樂多多！

　　同時，在猴年的春節(jié)里，****還為你準備了大紅包呢！凡于正月初一到初三來我商場購物的前50名滿18元的顧客朋友,即可憑電腦小票來我商場贈品臺領(lǐng)取開年大禮——大紅

　　包一個！

　　新的一年，****祝您們一年開開心心、一生快快樂樂、一家和和睦睦、永遠健康、幸福！

　　費用預算：750元

　　2、樂度中華年、喜拿開年禮

　　活動時間：1月22日——1月29日

　　活動內(nèi)容：

　　新年好，好事全來了；朋友微微笑，喜氣圍你繞；在這歡慶的日子里，****再獻真情！凡于活動期間在我商場二樓超市購食品滿100元的前100名顧客朋友，即可送精美招財貓儲錢罐一個！祝你：新的一年平平安安、財源廣進！

　　費用預算：4000元

　　3、慶周年，驚喜大禮重重來

　　活動時間：1月25日——2月1日

　　活動內(nèi)容：

　　又是一年，又長一歲，****的成長，始終離不開您的支持！為了感謝您對我們長期以來的支持與厚愛，在您購物的同時，****還為您準備了一系列超值的優(yōu)惠大餐呢！

　　優(yōu)惠一：凡于1月26日生日的顧客朋友來我商場購物，不論金額大小，均可憑身份證領(lǐng)取****精美禮物一份。

　　優(yōu)惠二：凡在活動期間購家電滿200元的顧客朋友，均可憑電腦小票+2元超值換購指定電火鍋一個,滿500元+2元可超值換購指定電磁爐一個。（每日各限換30臺，由家電廠家提供）

　　優(yōu)惠三：共享兩周歲、共品火鍋情

　　活動期間，凡在生鮮區(qū)購火鍋料滿30元，即可贈送10元****美食城火鍋現(xiàn)金券一

　　張，每日限100份

　　費用預算：20xx元

　　4、辭舊迎新，時尚百貨絕對超值

　　活動時間：2月2日——2月8日

　　活動內(nèi)容：

　　歲月不斷地辭舊迎新，您的衣服是否該更新了呢？

　　活動期間，凡持****百貨金卡的顧客朋友，購百貨新款服飾均可享受五折大優(yōu)惠！超值的實惠，美麗的服飾，不可錯過哦！

　　5、慶團圓，美味湯圓、精彩游戲只為您

　　活動時間：2月6日（元宵）

　　活動內(nèi)容：

　　元宵佳節(jié)，家里團團圓圓、和和美美！

　　凡于元宵節(jié)當天在我商場購物滿18元的顧客朋友，均可送湯圓一斤。同時，滿18元的兒童顧客朋友還可贈送****游戲機幣3個！精彩的游戲、美味的食品，千萬要參加哦！（限送湯圓100斤、機幣300個）

　　費用預算：900元

　　第二階段：2月10日——2月29日

　　6、甜蜜愛情、甜蜜巧克力

　　活動時間：2月10日——2月14日

　　活動內(nèi)容：

　　細心讓愛情長長久久、貼心讓愛情甜甜蜜蜜，用心讓愛情歷久清晰！

營銷策劃方案模板2

　　前言

　　在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

　　經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

　　2、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1、銷售（招商）目標

　　2、銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　（一）項目入市時機及姿態(tài)

　　1、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

　?。ǘ﹥r格定位及價格策略

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　?。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}

　　1、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

　　2、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　（二）宣傳媒介組合

　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。

營銷策劃方案模板3

　　品類定義

　　養(yǎng)生品類，究竟涵蓋哪些產(chǎn)品？

　　目前，基本可以將養(yǎng)生品類定義為除飲片以外的中藥+滋補類中藥OTC產(chǎn)品+新資源食品。能夠進入藥店的新資源食品，一般具有一定的養(yǎng)生功效，例如瑪咖。

　　品類管理的核心是需求管理。人們對健康的需求無外乎兩種，治病與養(yǎng)生，這是根據(jù)不同人群（已病者和未病者）的不同需求來進行的品類規(guī)劃。

　　事實上，這種劃分方式將與按病種劃分品類、以及按人群劃分品類的方式長期同時存在，且無絲毫沖突。

　　心腦血管類產(chǎn)品、糖尿病類產(chǎn)品、胃腸類產(chǎn)品……按病種進行品類劃分并非藥店獨有，其等同于商超中按照產(chǎn)品功能來劃分品類。

　　品類管理就像活字印刷一樣，根據(jù)主力顧客群的不同及經(jīng)營側(cè)重點的不同，企業(yè)隨時會將相同的產(chǎn)品納入到不同的品類體系當中。

　　較為特殊的一點是，養(yǎng)生品類并不包含源自國外的膳食補充劑品類，這是由差異顯著的操作模式?jīng)Q定的，無需贅述。

　　品類角色

　　同一品類在不同零售商那里可能扮演不同的品類角色。

　　對于老字號藥店和中藥特色店，養(yǎng)生品類無疑是目標性品類，尤其對于參茸貴細產(chǎn)品，顧客會很有目的性地選擇有中藥特色的門店。

　　對于常見的藥食同源產(chǎn)品，比如菊花、山楂等品種，很明顯是一般藥店（非上述老字號店等）的常規(guī)性品類?？梢哉f，藥店里菊花缺貨就好比最基礎(chǔ)的西藥感冒藥缺貨一樣，是無法容忍的。

　　但是，這類產(chǎn)品又并非藥店獨有，茶葉店、菜市場也同樣可以買到菊花、山楂、蓮子、山藥等藥食同源食品，所以其屬于常規(guī)性品類，而非目標性品類。

　　對于一般藥店來說，阿膠、滋補類中成藥、參茸產(chǎn)品則屬于季節(jié)性品類、節(jié)日性品類或偶然性品類，秋冬為旺季，春夏為淡季，但不排除某些春夏的節(jié)日里也會出現(xiàn)養(yǎng)生品銷售小高潮。

　　如果企業(yè)希望將某門店的養(yǎng)生品類打造成目標性品類，而該門店又非老字號，那么就一定要從裝修、宣傳等途徑大做文章，以期逐漸建立起“中藥優(yōu)勢店”的品牌形象。

　　品類地位

　　從整體看，這個品類是非常好的增量品類，市場潛力非常值得挖掘。

　　一般來說，剛性需求的品類在短期內(nèi)很難有顯著增量，而可買可不買的產(chǎn)品才是潛力品種。養(yǎng)生品類，在有服食藥食同源之品以滋補強身這一傳統(tǒng)的中國，在養(yǎng)生熱潮不斷洶涌的當下，市場容量的確不可限量。

　　目前，養(yǎng)生的概念較為寬泛，不僅僅是預防和滋補，還包含了對某些初起疾病的調(diào)養(yǎng)。所以，養(yǎng)生品類的功能可以說是介于治病與治未病之間。

　　雖然，中醫(yī)以辨證論治為根本，但稍有不適即找中醫(yī)辨證開方，在當下對于大多數(shù)人來說無疑是不可能的。

　　所以，用單味藥或簡單的幾味藥配伍應用（以藥食同源產(chǎn)品為主），確實是存在并且會長期存在的養(yǎng)生現(xiàn)狀。

　　根據(jù)中藥產(chǎn)品供應商東方慧醫(yī)提供的數(shù)據(jù)，通過品類規(guī)劃和營銷導入，一些連鎖藥店的養(yǎng)生品類銷售占比從1～3%提升到了5～6%，品類銷售占比提升的同時，毛利貢獻也很可觀。這樣的案例說明了養(yǎng)生品類的確有很大的增長空間。

　　品類戰(zhàn)略

　　制定與實施藥店的養(yǎng)生品類戰(zhàn)略是個長期過程，可分為以下幾個階段。

　　信息收集與分析

　　方式一般有兩種：市調(diào)與試銷。

　　市調(diào)一般用于較為成熟的市場，通過設(shè)計合理的問卷對商圈內(nèi)消費者進行調(diào)查、分析，同時對競爭對手該品類的商品線、價格帶、營銷方式、現(xiàn)有的或欲打造的品牌訴求等項目進行分析；

　　試銷一般用于新市場、新品類的信息收集，通過消費者回饋的信息及銷售數(shù)據(jù)進行品類的進一步調(diào)整。此階段需要采購員及品類管理人員充分參與市調(diào)及賣場試銷，掌握最真實的信息。

　　建立錐形品類結(jié)構(gòu)

　　前面提到，品類管理的核心是需求管理，品類戰(zhàn)略強調(diào)的是理解消費者心智模式從而找到產(chǎn)品在顧客心中預期的位置。

　　然而，藥店所面對的消費者需求是多樣化的，因此，基礎(chǔ)養(yǎng)生品種還是必須全面配備。

　　根據(jù)企業(yè)實踐統(tǒng)計，門店的常規(guī)參茸貴細大項（如人參、西洋參、海馬、鹿茸等）不超過40項，而藥食同源湯料（如黨參、山藥、紅棗、枸杞等）約為30項，花茶暢銷品約為16項，因此養(yǎng)生品類的基礎(chǔ)商品線構(gòu)建并不難。

　　但是，品種齊全不代表品類戰(zhàn)略無重點，面面俱到只會潰不成軍（一個門店不可能滿足所有顧客的需求）。

　　所以，要以基礎(chǔ)商品線作為底盤，在重點項中選取道地產(chǎn)地、質(zhì)量優(yōu)、獨特炮制的品種作為優(yōu)勢品項，結(jié)合價格與服務的階梯定位，即可構(gòu)建出錐體。

　　最后，選定某一功能訴求的品項集合（如補腎壯陽類、補血類、強筋健骨類、祛風除濕類等）作為整個品類結(jié)構(gòu)的錐頂，用于市場競爭與滿足某一類核心客戶的需求。建立錐形品類結(jié)構(gòu)的過程，也就是選定該品類核心方向的過程。

　　打通銷售各環(huán)節(jié)

　　通路選定核心功能品類及核心方向后，需圍繞這一核心方向，將采購渠道維護、品規(guī)穩(wěn)定性維護、人員培訓、營銷方式、消費者教育、服務配套、賣場氛圍構(gòu)建、顧客管理等各環(huán)節(jié)打通，以起到銷售業(yè)績與競爭力最大化。

營銷策劃方案模板4

　　一、活動時間：6月xx日-xx日

　　二、活動主題：六月佳禮扮靚父親

　　三、活動內(nèi)容：

　　活動一：六月佳禮扮靚父親---五顏六色闖關(guān)中大獎

　　父親節(jié)活動期間，商品全場88折，購買商品折后單票滿128元以上者，可憑電腦小票參加“五顏六色闖關(guān)中大獎，為父親抽個父親節(jié)禮物”活動，為父親獻上精美的父親節(jié)禮物。

　　獎品設(shè)置：

　　特等獎：任選服飾一件;

　　一等獎：送指定商品一個;

　　二等獎：購買商品在打8折;

　　三等獎：購買商品在打7折;

　　四等獎：明星海報一張;

　　活動細則：

　　1.在賣場收銀臺出入口處放一促銷長桌，并鋪上紅布;于桌上放置兩個抽獎箱，每個箱上都裝著5種顏色的乒乓球共11，分別是白色4個、蘭色3個、綠色2個、黃色、紅色各1個。

　　2.只要顧客連續(xù)兩次從箱子里抓出來的乒乓球的顏色是一樣的，即可獲得相應的中獎獎品;紅色球代表特等獎;黃色球代表一等獎;綠色球代表二等獎;蘭色球代表三等獎;白色球代表四等獎。

　　在購物袋內(nèi)放入寫有"今天別忘了打個電話給父親"、"父親的生日是哪一天?"父親的節(jié)日只有一天。"為父親過生日嗎?"等等溫馨話語的卡片等。下面印上新世紀名稱及廣告。

　　備注：從消費者的感情需要出發(fā)，容易引起在外工作的子女們對父親的想念，而且這種宣傳是公益性的，顧客完全不會有抵觸心理。對樹立一個有感情、有責任感的新世紀形象有很好的作用。

　　在店門口做一個美觀的留言板，用粉紅色的作底板，在右上角畫上關(guān)于父親的畫，在左下角寫上關(guān)于父親的詩，中間用紙折的千紙鶴拼成一個大心形，旁邊拼成一個梢小點的心形，用一個小心連接起來。

　　所有的人都可以在上面寫上給自己父親的祝福的話。只是作為一個公益的活動，可以增加人氣，人可以給顧客一個好的形象.

營銷策劃方案模板5

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

　　第一節(jié) 市場分析

　　一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

　　(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

　　20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

　　2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

　　3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

　　5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的'困難和挑戰(zhàn)

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

　　三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

　　四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

　　“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

　　1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

　　由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

　　明源大酒店：

　　核心競爭力：五星級酒店標準概念

　　其周邊自然環(huán)境好;

　　用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;

　　其定位為社會高薪階層。

　　2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

　　城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

　　核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

　　擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

　　住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　2、城區(qū)地帶。

　　環(huán)球商業(yè)廣場：

　　核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

　　有功能優(yōu)勢：

　　總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。

　　國貿(mào)商城：

　　核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

　　四、消費者分析

　　根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;

　　3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

　　4、消費者對物業(yè)管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

　　b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。

　　第二節(jié) “站前廣場”項目分析

　　一、項目優(yōu)勢分析

　　1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

　　2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

　　物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。

　　7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

　　8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

　　二、項目劣勢分析

　　1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

　　2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

　　3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三、競爭對手分析

　　第三節(jié) 推廣策略界定

　　一、目標消費群界定

　　從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關(guān)特征是：

　　1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

　　2 年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。

　　4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

營銷策劃方案模板5篇策劃和營銷方案的模板相關(guān)文章：