下面是范文網(wǎng)小編收集的物業(yè)調(diào)研報(bào)告9篇，以供參閱。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告1
物業(yè)企業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)企業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20xx年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)狀
三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出。現(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無從解決。
二、小區(qū)物業(yè)存在的問題
盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。
（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)企業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)企業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)企業(yè)管理埋下了隱患。
?。ǘ┪飿I(yè)企業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)企業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)企業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
?。ㄈ┬^(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。
（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。
?。ㄎ澹┪飿I(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的`物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。
?。┦褂蒙先狈∪臋C(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
?。ㄒ唬┮勒?0xx年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)企業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)企業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)企業(yè)管理，并做到有法可依。
?。ǘ┙⒄嚓P(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)企業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。
?。ㄈ榇龠M(jìn)物業(yè)企業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)企業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)企業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。
?。ㄋ模┐_保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動用維修款項(xiàng)，同時(shí)對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
?。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ?，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時(shí)繳納物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告2
隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進(jìn)入，濟(jì)南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動的產(chǎn)品換代故事。
產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務(wù)功能的取舍，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念、客戶的需求、項(xiàng)目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。
一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究
就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。
在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
?、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。
?、谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動設(shè)施和圖書館。
?、垭娞菹到y(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
(3)客戶進(jìn)駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
?、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。
?、谂涮自O(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
?、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。
(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
?、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。
?、谂涮自O(shè)施：有專用地上、地下停車場。
?、墼O(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
?、傺b飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。
?、谂涮自O(shè)施：無。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報(bào)警；無綜合布線。
(2)規(guī)模：無限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
二、濟(jì)南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究
1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場銀座索菲特明珠國際商務(wù)港
分析：
外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類型，一種是開發(fā)相對較早的項(xiàng)目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點(diǎn)；另外一種是開發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格，采用玻璃幕或者點(diǎn)式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時(shí)代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、明快時(shí)代氣息。
2.體量、容積率和層數(shù)分析
分析：
?。?）90年代立項(xiàng)的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設(shè)計(jì)，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設(shè)計(jì)，如金龍大廈，可自由風(fēng)格，但得房率也僅為60％。
（2）20xx年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。
?。?）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達(dá)到20xx多平米；主力戶型在100和200平米兩個(gè)節(jié)點(diǎn)附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計(jì)原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。
?。?）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。
?。?）層高3.3米左右。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對高一些，中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上。
3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析
分析：
?。?）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時(shí)代的發(fā)展，在濟(jì)南商務(wù)樓市場上，20xx年以后開發(fā)的物業(yè)比20xx年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運(yùn)用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時(shí)配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務(wù)樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。
?。?）內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務(wù)樓以簡裝修為主。在商務(wù)樓市場并不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升項(xiàng)目的性價(jià)比。
4.大堂、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)
分析：
（1）大堂作為體現(xiàn)項(xiàng)目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達(dá)8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時(shí)作簡單吊頂處理。
?。?）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。
5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話分析
分析：
（1）電梯：電梯作為一個(gè)衡量寫字樓檔次重要指標(biāo)，電梯的數(shù)量、品牌、速度對客戶的購買意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國外進(jìn)口品牌為主，常見的有LG、OTIS、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場、明珠國際商務(wù)港、東環(huán)國際廣場高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大，都在120xx平米以上。
?。?）空調(diào)系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調(diào)為主，商住樓以分戶式中央空調(diào)為主；空調(diào)品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。
?。?）寬帶：寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來居上，搶占了濟(jì)南部分市場。
?。?）電話：固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主，電信仍是主流。
6.智能化、車位、配套分析
分析：
（1）智能化：智能化就是所謂的5A標(biāo)準(zhǔn)，樓宇自動化BA、辦公自用化OA、通訊自動化CA、消防自動化FA、保安自動化SA。雖然眾多樓盤都在宣傳已達(dá)到國際化的5A標(biāo)準(zhǔn)，但是實(shí)際情況中并沒有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn)。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復(fù)雜，設(shè)備選用也越講究品牌。值得說明的是：由于智能化體系比較復(fù)雜，同時(shí)與買家的實(shí)際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對其內(nèi)涵非常模糊。
?。?）配套：高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善，像銀行、商務(wù)中心，票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項(xiàng)；同時(shí)高檔商務(wù)樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見。
（3）車位情況：車位是消費(fèi)者最關(guān)心的問題之一，由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少，導(dǎo)致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場上看，原商務(wù)樓的車位都達(dá)不到1：1的要求，而新建商務(wù)樓基本上按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。
三、濟(jì)南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析
(一)項(xiàng)目缺乏個(gè)性化和特色化策劃研究
與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產(chǎn)品到營銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場上走俏，這也標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。
競爭的'加劇導(dǎo)致寫字樓市場的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化，高檔寫字樓強(qiáng)烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導(dǎo)致許多項(xiàng)目在產(chǎn)品形象互相雷同，品質(zhì)的提升速度慢，缺乏個(gè)性化和特色化。
(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐
高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。
而目前高檔寫字樓由于單宗項(xiàng)目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導(dǎo)致單宗項(xiàng)目的配套不完善。
對各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的初始階段即應(yīng)有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。
(三）建筑外觀設(shè)計(jì)，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)品位較低
高檔辦公寫字樓因?yàn)槠湟?guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個(gè)城市的重要標(biāo)志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計(jì)將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量；而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計(jì)狀況可謂參差不齊。很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平。
作為高檔辦公樓，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn)，很多辦公樓花了巨資，但并未體現(xiàn)出一個(gè)高檔辦公建筑所應(yīng)有的國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計(jì)風(fēng)格和典雅格調(diào)。
(四)智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作
完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn)，在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國強(qiáng)調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，但最終的都是以人為本，為人服務(wù)。
許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達(dá)到了5A標(biāo)準(zhǔn)，把5A理解為智能化的全部，實(shí)際上5A只是對建筑自動化控制在幾個(gè)方面的一種描述，要達(dá)到5A有各種各樣的解決方案，每一項(xiàng)內(nèi)又有不同程度的自動化標(biāo)準(zhǔn)，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達(dá)沒達(dá)到5A，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項(xiàng)可以炒作的硬件配置，對其實(shí)際運(yùn)行結(jié)果并不重視。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫字樓將會有強(qiáng)大的市場需求，如何在開發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告3
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。
總建筑面積約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。
二、現(xiàn)行管理模式我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設(shè)投資主體有二種：
一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;
一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。
在管理模式上，主要是四種：
一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。
二是由開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。
三是開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。
四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。
三、存在的主要問題
集貿(mào)市場是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個(gè)方面：
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。
除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責(zé)不明確。
金源菜市臨街門面經(jīng)營早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。
其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。
以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時(shí)安排的'人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。
(三)少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。金源菜市場內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
(一)實(shí)行分類管理。
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：
第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進(jìn)行改造?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強(qiáng)對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。
第二類是建成時(shí)間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。
第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
(二)集貿(mào)市場實(shí)施物業(yè)管理主要措施。結(jié)合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：
1、對正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;
2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務(wù)局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;
3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實(shí)施。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告4
為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、xx八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴(yán)重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計(jì)劃進(jìn)行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的`建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a。在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作，直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c。層級管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作會議，對不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時(shí)間規(guī)定、各部門用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉查庫，嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c）在一年內(nèi)，基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d）在一年半內(nèi)，正式通過ISO認(rèn)證，無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升！
以上報(bào)告，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告5
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個(gè)群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的.制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告6
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的`管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：
試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：
試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告7
隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識運(yùn)用到實(shí)踐中來，縮短理論與實(shí)踐的距離。
梧桐花園小區(qū)簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。
調(diào)查所得信息：
此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。
根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個(gè)合理規(guī)范的制度。
保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的`環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒有及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個(gè)月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。
總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：
1。調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔(dān)的模式。
2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強(qiáng)小區(qū)
宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識而沒有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告8
根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對此事立即召開了會議，對來信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
?。ㄒ唬┐嬖谡卫碚搶W(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對自己要求不高、要求不嚴(yán)。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
?。ǘ┐嬖诼?lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。
?。ㄈ┐嬖诠ぷ魍七M(jìn)力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨(dú)具特色的工作。
?。ㄋ模┐嬖诎灿诂F(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施
?。ㄒ唬┘訌?qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識，從解決實(shí)際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
?。ǘ湎律碜?、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
?。ㄈ┦冀K保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過場、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無小事的觀點(diǎn)，對黨負(fù)責(zé)與對人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會，努力實(shí)踐的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告9
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。
二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五渫陽社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二物業(yè)管理工作開展過程中存在的'難點(diǎn)
1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。
3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關(guān)注程度不夠。
三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四下一步工作重點(diǎn)
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；
三是加強(qiáng)業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告9篇相關(guān)文章：
★ 物業(yè)消防安全知識培訓(xùn)簡報(bào)范文6篇