下面是范文網(wǎng)小編收集的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3篇(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式論文)，以供參考。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式1
房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，大多數(shù)小型房地產(chǎn)商的主要管理活動是圍繞著融資進行的。總體來說，有以下幾種融資模式：
1.自有資金+銀行貸款
?傳統(tǒng)融資方式，被普遍采用，但中小型企業(yè)很難得到銀行貸款。
?融資成本最低，應(yīng)優(yōu)先使用。
?2.自有資金+信托計劃
?新興融資方式，目前限于短期融資，對長期的、大規(guī)模的項目作用有限。
?融資成本比銀行貸款高。
?3.自有資金+股權(quán)融資
?傳統(tǒng)融資方式，目前引進外企的比例較高。
?融資成本比銀行貸款高。
?4.自有資金+投資基金
?新興融資方式，規(guī)模很小，而且相關(guān)法律不健全。
?融資成本最高。
來自房地產(chǎn)會計網(wǎng),地址： 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。
附董事會決議樣本
來自房地產(chǎn)會計網(wǎng),地址： 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢下的融資策略及方法進行分析及介紹。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項目貸款
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進行嚴格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項目開發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：定位銀企關(guān)系，選擇融資時間及融資行
建立合作互利的銀企關(guān)系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動空間，1
而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關(guān)系。
時間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險起見，應(yīng)在用款前3~5個月開始聯(lián)絡(luò)辦理。
挑選合適的合作銀行
在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領(lǐng)域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個貸款價格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時，應(yīng)挑選對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識和理念。同時，他們對行業(yè)動態(tài)及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經(jīng)辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數(shù)億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準備哪些方面的資料呢？
（1）項目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準備一份項目的可行性研究報告，主要內(nèi)容包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標及資料、市場分析、建設(shè)設(shè)計方案、主要財務(wù)效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。貸款操作方法及操作步驟
接觸
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談
了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。
提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準備并遞交相關(guān)的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評估報告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評估報告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗資報告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。
（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標書或項目可行性研究報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據(jù)以往經(jīng)驗或公司要求由相關(guān)部門列出。報批情況如實列出即可。
（3）項目的分析評價，包括市場分析評價及財務(wù)分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的交通、市政配套等，同時結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優(yōu)劣進行分析評價，確定市場目前最高或最低的可售單價及銷售狀況。
財務(wù)分析評價一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評價的基礎(chǔ)上進行銷售收入測算，然后根據(jù)項目預(yù)算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預(yù)計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計總銷售收入）等。
例：A項目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預(yù)銷售，貨幣資金流入億元，第三年流入億元，則：
回收期：2+（）/=年
預(yù)計綜合稅率：營業(yè)稅及附加%+所得稅為預(yù)計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅%=%.項目投資利潤率：[(+)×(%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。銷售利潤率：[(+)×(%)-3]/=22%，盈虧平衡點的銷售量3/[(+)×(%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 ×（1-70%）=億元
跟蹤溝通與配合貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質(zhì)疑的問題是否采取了切實并行之有效的應(yīng)對措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經(jīng)辦人的臨場應(yīng)變能力也是重要的。基層貸審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基
層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對項目進行質(zhì)疑評審，一般修改及補充總是有的，關(guān)鍵是看項目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預(yù)測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流。現(xiàn)在可以進行下一步也就是放款前的操作了。
請專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎(chǔ)計算），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產(chǎn)保險，到房地產(chǎn)交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對當?shù)赝愂召M行情進行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。4 結(jié)語
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務(wù)分析，融資規(guī)模，當?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對項目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。
（2）講求效益，達成目標。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計數(shù)，時間長——1年以上，故時間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時間性的基礎(chǔ)上，每年少花費數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當初花費數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式2
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資情況說明
1、項目背景和策劃方案
項目背景：
項目策劃方案：
2、項目現(xiàn)狀
項目《國有土使用證》、《建設(shè)用地批準書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等資料 已經(jīng)投入資金？做了哪些事？
3、項目融資及資金來源
項目計劃總投資？
目前資金缺口？
融資需求：擬融資金額？期限？希望融資成本（要與目前行情吻合）？ 融資款使用計劃？
償還能力和計劃？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3
淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)投資規(guī)模大、周期長、風險大、收益高等特點使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，融資對房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出。因此選擇有效的融資渠道、確定較低風險的融資方式是十分重要的，本文針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資模式并提出建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資；融資模式；建議
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。包括銀行及其他金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)和流通領(lǐng)域提供各種金融服務(wù)，運用有效的金融工具，籌集和融通房地產(chǎn)企業(yè)資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，使房地產(chǎn)業(yè)與金融協(xié)調(diào)發(fā)展，從而帶動整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)由于工程項目的開發(fā)，需要耗費的時時較長，加之資金占有和使用量巨大，除非其經(jīng)濟實力十分雄厚，否則很難不依靠融資來進行項目開發(fā)。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況來看，大多數(shù)企業(yè)進行項目開發(fā)都需要對外大量融資，因此，對于融資渠道的把握對于企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展就顯得尤為重要。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式
1、銀行貸款。
銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請與取得項目開發(fā)貸款的行為。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資會來源主要是國內(nèi)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，不能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目大量的資金需要，因此主要依賴銀行貸款，并占房地產(chǎn)融資來源的50％以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。在國家加強行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發(fā)展空間較小。并且由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度集中于銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整必然會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響，十分不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。
2、股權(quán)融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個重要的融資渠道，債權(quán)融資來說，其屬于主權(quán)融資，可以化解金融風險，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得永久性資本，并且還可以提升企業(yè)的知名度和可以較為便利的實現(xiàn)再融資。不過該種融資方式資金成本較高，公司的控制權(quán)存可能會被稀釋。股權(quán)融資主要分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資金額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70％的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75％以上。能夠通過直接上市獲取資金的企業(yè)數(shù)量很少。間接上市主要是通過買殼上市，但需要大量現(xiàn)金，并且前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，都是很多房地產(chǎn)中小企業(yè)不具備的條件。
3、預(yù)收賬款
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。這是發(fā)展商籌集開發(fā)資金的一種重要方式。對于發(fā)展商來說，運用該種融資方式可以籌集到必要的建設(shè)資金，并且還可以將部分市場波動風險轉(zhuǎn)移給買家，雖然在將來可能會喪失一些利益，但是相對于總體利益而言是微不足道的。但是因為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款主要是購房者的按揭貸款，在我國，按揭購房者的比例接近90％，因此該種融資方式所獲得資金間接的來自于銀行，也使得這種融資方式受到市場和信貸政策影響較大，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。
4、．房地產(chǎn)信托。
房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟收益作為回報，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實力雄厚的大型開發(fā)商。
5、．房地產(chǎn)投資基金。
房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機構(gòu)投資者或個人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項目的融資方式。我國房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺，市場上有實力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。
6、債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性。因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3 到10 倍。而我國房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。
7、項目融資
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值。貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對
項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。
8、海個基金
目前外資地產(chǎn)基金進入我國市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道在成本高。
9、．合作開發(fā)。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實現(xiàn)了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項目運作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。
10、夾層融資。
夾層融資是一種無擔保的、附帶有對被投資企業(yè)權(quán)益認購權(quán)的長期債務(wù)。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進和擴展，可以采取次級貸款、可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務(wù)和股權(quán)融資之間，對公司的控制和限制較少，可操作性強，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。
11、私募股權(quán)融資。
私募股權(quán)融資的融資期限較長，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報導(dǎo)致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)融資中所存在的問題
近年來，雖然我國房地產(chǎn)融資渠道不斷多樣化，企業(yè)整體融資能力有所增強，但是在實踐中還存在一定的問題有待改進和完善。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道整體來看還較為單一，過度依賴銀行貸款的情況依然廣泛存在，加這上些地方市場監(jiān)管不利，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，長此以往，將對整個金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大的威脅。
五、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1、建立多層次房地產(chǎn)融資體系，拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限，股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。因此，建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的信賴。同時，企業(yè)要加強自身的實力，加強內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，與國際接軌，大力采用金融創(chuàng)新融資方式，使用新的融資工具，拓展新的融資渠道。
2、完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，建立合理的融資機制，減少盲目融資現(xiàn)象
在房地產(chǎn)融資多樣化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面，因此，必有建立和完善相應(yīng)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通邊轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。
六、結(jié)語 綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。只有建立與發(fā)展多元化的融資體系，綜合運用多元化的融資渠道，建立完善合理的融資機制，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式3篇(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十大融資模式論文)相關(guān)文章：
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