下面是范文網(wǎng)小編收集的物業(yè)項目管理方案4篇，供大家參考。
物業(yè)項目管理方案1
第一章總則
一、目的
為保障物業(yè)公司正常經(jīng)營的連續(xù)性和秩序，使倉庫作業(yè)合理化、避免浪費(fèi)、降低成本、控制物資、減少庫存資金占用，結(jié)合公司實(shí)際情況特制訂本制度。
二、范圍
本制度適用于物業(yè)公司正常經(jīng)營、辦公所需各種原輔材料、零配件以及清潔、維修、秩序所需工具等物料的采買、固定資產(chǎn)的申購和庫存的管理。
三、管理原則
1、行政人事部負(fù)責(zé)物料的采買存儲等各項工作，物料的采購由行政主管負(fù)責(zé)，物料的發(fā)放及存儲由行政專員負(fù)責(zé)。
2、各項目由客服部行政前臺兼任倉庫管理員，負(fù)責(zé)物料的申購、入庫、出庫、退料、儲存、防護(hù)工作；財務(wù)部、行政人事部和倉管共同負(fù)責(zé)廢棄物處理工作。
3、倉庫管理員應(yīng)及時了解各部門使用物資的情況，保證滿足項目正常經(jīng)營所需的物資需要，不缺貨斷檔，并使庫存物資、采購成本總額資金費(fèi)用最小化。
4、辦理領(lǐng)料時間：根據(jù)各項目實(shí)際情況，規(guī)定領(lǐng)料時間為周一至周五下午14:00-17:30。
第二章物料采購管理規(guī)定
一、物料申購流程
物料采購管理是為了規(guī)范采購流程，明確采購責(zé)任，對采購過程進(jìn)行管控，確保采購的物資符合公司要求，以保證公司的利益。
1、物料申購流程
2、實(shí)行物料采購計劃報批制度，每季度末25號之前各項目按需提報下季度物料采購計劃及現(xiàn)物品庫存狀況表，報至行政人事部。
3、行政人事部編制采購計劃匯總表，按實(shí)際批復(fù)數(shù)量購買并發(fā)放。
4、各項目在領(lǐng)取物料時堅持以舊換新原則。
5、對計劃外（或突發(fā)性）的物品采購需求，須填寫《緊急采購單》）（表1）經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后項目自己購買發(fā)放。
二、固定資產(chǎn)申購流程
固定資產(chǎn)的申請購買由項目上填寫《固定資產(chǎn)申購單》（表2），經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，行政人事部進(jìn)行對比購買，購買時要秉乘質(zhì)優(yōu)價廉的原則。
第三章倉儲管理規(guī)定
一、物料入庫流程
物品入庫制度是為了確保采購物品的質(zhì)量，各項目倉管員應(yīng)辦理完善的入庫手續(xù)。
1、物料入庫流程
2、物料入庫，行政人事部采購人員應(yīng)親自同供貨商辦理交接手續(xù)，按照采購計劃匯總表核對清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價，按要求在接收單上簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到簽收是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。
3、各項目倉管員應(yīng)親自到行政人事部辦理領(lǐng)用手續(xù)，按照申購單清點(diǎn)物資名稱、規(guī)格型號、數(shù)量，按要求在《物料領(lǐng)用表》（表3）上簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到簽訂《物料領(lǐng)用表》是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移。
4、倉管員接收物料后需及時聯(lián)系各部門主管，檢驗(yàn)物料是否符合使用要求，符合要求的物料及時入庫，分類存放并錄入《倉庫存貨統(tǒng)計表》(表4)；不符合要求的物料及時通知行政人事部與供貨商聯(lián)系進(jìn)行退換，符合要求后及時入庫，更新《倉庫存貨統(tǒng)計表》。
5、采購的設(shè)備開箱后，若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機(jī)文件，需交倉庫管理人員統(tǒng)一歸檔，安裝和使用人員需閱用這些數(shù)據(jù)，可辦理借閱手續(xù)。
6、工具使用人辭工或調(diào)離工作崗位時，需將原領(lǐng)用工具退還到倉庫，倉庫管理員根據(jù)使用人領(lǐng)用項目，逐項清點(diǎn)歸還工具。如有丟失、嚴(yán)重缺損，使用人必須做相應(yīng)賠償，或者以工資形式從當(dāng)月工資中扣除。
二、庫存管理程序
庫存管理是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。
1、物品在倉庫內(nèi)儲存，應(yīng)按不同種類分別堆放，設(shè)立《倉庫存貨統(tǒng)計表》(表4)，物品要先進(jìn)先出，定期翻堆，節(jié)約時間。
2、要節(jié)約倉容，合理使用倉容，對干貨、溫貨、輕重、危險品需區(qū)分，重載物品與輕拋物品不要混堆，有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。
3、倉庫管理員要留意倉房的溫濕情況，注意防火安全，確保所有物資的安全存放。
4、倉庫管理員對倉儲的物品應(yīng)經(jīng)常檢查，對滯存在倉庫時間較長的物品要主動向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存情況，對倉儲中發(fā)現(xiàn)霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)及時提出處理意見。
5、固定資產(chǎn)的管理：固定資產(chǎn)一律登記造冊；部門領(lǐng)用需辦理領(lǐng)用手續(xù)，貫徹“誰領(lǐng)用，誰保管，誰負(fù)責(zé)”的原則，財務(wù)部監(jiān)督；固定資產(chǎn)在部門之間轉(zhuǎn)移，由行政部承辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，明確保管職責(zé)；為使固定資產(chǎn)做到賬實(shí)相符，固定資產(chǎn)每季度盤點(diǎn)一次，時間為每季度末，具體由行政部組織，項目倉管員、財務(wù)部共同盤點(diǎn)（具體根據(jù)本公司固定資產(chǎn)管理制度）；損壞而沒有修理價值和使用價值的，按固定資產(chǎn)報廢流程具體處理（表8）；固定資產(chǎn)的折舊年限按公司財務(wù)管理制度規(guī)定執(zhí)行。
三、物料出庫流程
物業(yè)出庫指各類工具、低值易耗品及設(shè)備等的領(lǐng)用。
1、各類工具及設(shè)備的領(lǐng)用程序
2、低值易耗品的領(lǐng)用程序
根據(jù)工作需要及物料使用周期，直接到倉管員處簽領(lǐng)，登記《出庫單》（表5）。
3、《領(lǐng)料單》(表6)，注明用途、項目名稱，并由部門主管核準(zhǔn)、經(jīng)領(lǐng)人簽名，倉管員存放作倉庫記帳憑證；物品倉庫管理的物品，凡屬低值的易耗品，可采用分類，直接簽領(lǐng)；保潔、維修、保安人員領(lǐng)用各類工具時，除按領(lǐng)用程序填寫《領(lǐng)料單》外，還需由倉管員在《工具領(lǐng)取登記表》（表7）填寫所領(lǐng)用工具，此《工具領(lǐng)取登記表》反映記錄本人所領(lǐng)用保管的各類工具。本人離職或變動工種時，需按《工具領(lǐng)取登記表》記錄，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遺失，應(yīng)作賠償），方能辦理離職手續(xù)。
4、物品出庫堅持“以舊（壞）換新，先進(jìn)先出，按規(guī)定供應(yīng)，節(jié)約用料”的原則發(fā)放。
以舊換新明細(xì)
5、如領(lǐng)用的物品在使用過程中有剩余的情況，領(lǐng)用人應(yīng)將多領(lǐng)物品退回倉庫，倉管員應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行核對登記。
四、計劃和結(jié)轉(zhuǎn)
倉管員每月底盤點(diǎn)物品、庫存數(shù)量，保證賬實(shí)相符。按實(shí)際情況，根據(jù)公司規(guī)定申報采購。每月3號前，將項目上月《倉庫存貨統(tǒng)計表》電子版提交至行政人事部備份（行政主管），紙質(zhì)版需倉管員、項目經(jīng)理簽字在項目存檔。公司行政人事部和財務(wù)部每月不定時盤查各項目物料賬目和實(shí)際領(lǐng)用情況。
每季度，倉管員匯總統(tǒng)計本項目短缺物料，制定下季度采購計劃，經(jīng)項目經(jīng)理、物業(yè)副總審核簽字后，提交行政人事部。
五、物料報廢流程
物品報廢制度是為了明確物品報廢程序。
1、申請物料報廢，填寫《廢舊物資報廢處理申請表》（表8）經(jīng)行政部、財務(wù)部審批同意后進(jìn)行集中報廢處理。
2、工作人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門和廢鎖具等集中到一定數(shù)量作報廢處理，對有回收利用價值的`金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項交財務(wù)入帳。
3、物料報廢需符合下列情況之一:
1）經(jīng)預(yù)測，繼續(xù)大修后技術(shù)性能仍不能滿足工作要求，并且大修需要費(fèi)用相對更新設(shè)備較多的。
2）嚴(yán)重影響安全，又無法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的。
3）嚴(yán)重污染環(huán)境，危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的。
4）其它需淘汰或更換的設(shè)備。
5）對倉庫中發(fā)現(xiàn)因過期、損壞和老化不能使用的物品。
六、倉庫賬目管理
1、嚴(yán)格按照要求及時做好送貨單、入倉單、領(lǐng)料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫工作。
2、做好物資盤點(diǎn)工作，項目每月底一次盤點(diǎn)，行政人事部每月一次不定時核查。
3、每年年終，倉管員和使用部門進(jìn)行總盤存，行政人事部、財務(wù)部對盤點(diǎn)情況進(jìn)行核查，并在年終《倉庫存貨統(tǒng)計表》上簽字。
七、注意事項
1、公司員工針對個人領(lǐng)取的工具，必須妥善保管，在本人離職或辭職時，需按《工具領(lǐng)取登記表》記錄，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遺失，應(yīng)作賠償），方能辦理離職手續(xù)。
2、倉庫鑰匙暫由倉庫管理員保管，注意每日領(lǐng)用時間，提前做好領(lǐng)取工作。
3、倉庫是物品保管重地，嚴(yán)禁吸煙，除倉庫管理人員外，任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入倉庫。
4、做好倉庫防火、防潮、防盜、防蟲工作，確保倉庫物品的質(zhì)量和安全，配備好必要的滅火器材。
5、倉庫內(nèi)配備常規(guī)潔具，應(yīng)每日進(jìn)行清掃，每月做一次大掃除，空置的包裝箱、袋、紙應(yīng)及時處理，嚴(yán)禁堆放在倉庫內(nèi)。
6、倉管員工作調(diào)動時一定要辦理移交手續(xù)，列明移交物資清單，移交人、接收人、監(jiān)交人三方簽字確認(rèn)。
7、對倉管員由于工作失誤造成的虧損，要進(jìn)行處理以及賠償。
物業(yè)項目管理方案2
一、xx項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力;
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對xx項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;
2、對市政道路的保潔;
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);
4、24小時水電維修;
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn);
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)，管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的`要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi))
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)
五、xx項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))
(以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項目)
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況;
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)
物業(yè)項目管理方案3
我公司接到××小區(qū)業(yè)委會發(fā)來的投標(biāo)邀請函，經(jīng)過對此小區(qū)的多方考察并結(jié)合本公司的實(shí)際情況，經(jīng)公司總經(jīng)理會議研究決定，決定參加此次競標(biāo)，力爭與之順利合作。
一、前期調(diào)研情況說明
1．小區(qū)（大廈）主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。
2．據(jù)我們的研究分析，未來的業(yè)主以首次置業(yè)者及來在此工作多年的工薪階層為主，且多為具有一定學(xué)歷的階層，素質(zhì)相對較高，對物業(yè)管理的期望值也較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。
二、職責(zé)
1．公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對外投標(biāo)書編制工作的`組織安排和質(zhì)量控制。
2．公司各職能部門抽調(diào)相關(guān)人員組成投標(biāo)編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書的具體編制工作。
三、投標(biāo)書的編制
1．人員安排
公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書邀請（或議標(biāo)書邀請）后，通過對該項目的分析考慮公司實(shí)際情況，公司決定參加投標(biāo)，由公司總經(jīng)理組建投標(biāo)書編制小組，其小組分工如下。
?。?）經(jīng)營管理部人員負(fù)責(zé)及時全面地收集擬接項目的信息。
?。?）財務(wù)部人員負(fù)責(zé)開辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測算。
?。?）物業(yè)部人員負(fù)責(zé)日常管理工作方案和難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制。
?。?）行政人事部人員負(fù)責(zé)擬接項目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供。
?。?）質(zhì)量管理部人員負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制。
2．投標(biāo)書編寫的主要內(nèi)容
物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括如下7方面的內(nèi)容。
（1）管理模式
?。?）管理組織架構(gòu)
（3）管理目標(biāo)與管理經(jīng)營宗旨
?。?）管理操作
?。?）管理費(fèi)用收支預(yù)算方案
（6）附件
?。?）招標(biāo)文件要求提供的其他相關(guān)材料
3．編制物業(yè)管理投標(biāo)書要求及應(yīng)注意的問題
（1）編制物業(yè)管理投標(biāo)書要求
?、籴槍π詮?qiáng)；
?、诳刹僮餍詮?qiáng)；
?、垠w現(xiàn)本公司自身優(yōu)勢及專業(yè)水平。
?。?）編制物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)注意的問題
?、俅_保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。
?、谶f交的全部文件每頁應(yīng)簽字，若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)在修改處簽字。
③填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫。
?、懿坏酶淖儤?biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，
投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、整潔，裝幀美觀大方。
?、萦嬎銛?shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。
⑥嚴(yán)守秘密，公平競爭。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項相關(guān)規(guī)定。
四、參加開標(biāo)會議
公司按照相關(guān)要求派出相應(yīng)的人員參加開標(biāo)會議，參加會議的人員同時應(yīng)準(zhǔn)備好所需的資料。
五、現(xiàn)場答辯
現(xiàn)場答辯由本公司____總負(fù)責(zé)，請做好充分準(zhǔn)備，答辯現(xiàn)場中要體現(xiàn)本公司實(shí)力和管理服務(wù)能力。在此準(zhǔn)備工作中，需做好如下兩方面的工作。
1．答辯前
?。?）分析評委可能提出的問題，作好答案提綱；
?。?）對競爭對手進(jìn)行深入調(diào)查分析，充分了解其優(yōu)劣勢，并對比己方的優(yōu)劣勢；
?。?）知曉本公司特色的地方與優(yōu)勢；
?。?）自行模擬訓(xùn)練，主要是對陳述提綱、答辯總結(jié)及答辯人的儀表、聲音、動作等進(jìn)行訓(xùn)練，及時發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
2．答辯中
?。?）保持良好的儀容儀表；
（2）多利用視覺材料，提高自信，加深評委印象；
?。?）合理地把握時間。
六、合同簽訂
評標(biāo)小組若確定本公司為中標(biāo)方后，由本公司____與招標(biāo)方簽訂合同。
物業(yè)項目管理方案4
一、目的
根據(jù)《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項目的特點(diǎn)，以提供一個潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時順利交接，平穩(wěn)過渡。
二、適用范圍
適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估中標(biāo)通知書》后，對華電中心物業(yè)項目的接管工作。
三、職責(zé)
1.我司接到XX公司《競爭性評估中標(biāo)通知書》通知報告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。
2.接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。
3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。
4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。
5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。
四、工作程序
1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作
1.1接管前的準(zhǔn)備：
接管工作開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：
1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;
1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;
1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法;
1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：
——《安全崗接管表》;
——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;
——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;
——《資料接管登記表》。
——《綠化項目接管驗(yàn)收表》;
——《接管問題整改建議表》。
1.2確定接管驗(yàn)收方式;
1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：
1.2.2接管時采取房間逐一清點(diǎn)，驗(yàn)收完一層清場一層的做法，清點(diǎn)完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行;
1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進(jìn)駐時，依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識別檢查，并走好相關(guān)記錄;
1.2.4接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗(yàn)收中需要整改的問題以書面形式列出并及時上報;
1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號及分類管理等工作;
1.2.6更新標(biāo)識及電話通訊，建立服務(wù)熱線;
1.2.7制定接管時間安排計劃;
1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：
根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。
1.2.9落實(shí)專項分包商;
落實(shí)各專項分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。
1.2.10物資配備;
做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補(bǔ)充備品備件。
1.2.11前期培訓(xùn);
進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。
接管前培訓(xùn)計劃
1.2.12后勤服務(wù);
落實(shí)員工生活安排及其他事宜。
2、接管驗(yàn)收階段
按既定計劃，分項目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項目進(jìn)行：
2.1資料接管;
系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。
2.2鑰匙、工具接管;
物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。
接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對照各機(jī)房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失;
接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規(guī)程的`有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。
接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊登記，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。
檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報廢處理并報華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請重新配置。
交接人員為確保物業(yè)交接過程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開始進(jìn)行運(yùn)行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房，必須報主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。
交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。
做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表
(1)工具領(lǐng)用登記表
a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;
做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計劃。
b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。
c.崗位接管;
做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項工作平穩(wěn)過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。
(2)其他交接
a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。
c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。
(3)檢查遺留問題的討論、處理
a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認(rèn)，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。
b.跟進(jìn)遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決。
(4)接管驗(yàn)收注意事項
a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。
b.接管過程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報告簽字后生效。
c.對交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的，應(yīng)形成書面報告，屬于無法整改的項目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見、形成備忘錄備案。
d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試,要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。
3.進(jìn)入運(yùn)行階段
(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);
(2)按預(yù)先制訂日常工作計劃，規(guī)范操作規(guī)程操作;
(3)分專項制訂工作計劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計劃;工程方面，做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作;
(4)以華為《XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn)，建立分包單位月度考核制度;
(5)組建義務(wù)消防隊，并建立義務(wù)消防隊培訓(xùn)制度;
(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;
(7)建立健全各類文檔，認(rèn)真做好各種記錄報告;
(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進(jìn)。
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