下面是范文網(wǎng)小編分享的廣場營銷活動方案共4篇(購物廣場營銷方案)，供大家賞析。
廣場營銷活動方案共1
--- 廊坊五大片區(qū)中的都市區(qū)。這一策略奠定了新華路為中心城區(qū)的地位。一系列的市政基礎配套設施把北京、天津緊緊的連在一起，大大減弱了兩市的差異。
新華路區(qū)的未來則以“五個中心”為核
而在這“五個中主”中，基礎最好，發(fā)展最快的就是金光道、愛民道為軸線的新華路商業(yè)中心區(qū)。而本項目即位于該中心區(qū)的核心地帶。
2、規(guī)劃的調整帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展
隨著廊坊市對市區(qū)的改造及各地產(chǎn)商實力的增強，把目光對準那些因工廠拆遷而在城市中心區(qū)留下的少有的大塊土地。逐漸形成了以廊坊道板塊、金光道板塊等為主的房地產(chǎn)市場。
2001年上半年，新華路區(qū)完成房地產(chǎn)投資額達25。33億元，僅次于北城區(qū)，居全市第二位。在建的商品住宅408。76萬平方米，占
全市在建商品住宅的18。3%，居第
2 --- 的發(fā)展
京滬高鐵將在2010年開通，其便捷的交通，舒適的乘坐環(huán)境將越來越被人們認同，從而在一定程度上來打破地域概念，為新城區(qū)商業(yè)中心的形成提供機遇。
6、各大商家看中新華路，既帶來競爭，又帶來機遇
在2001年6月20日舉行的“新華路商機交流會”上，有8個大型項目落戶新華路，世界零售商業(yè)的兩大巨頭——美國沃爾瑪公司與法國家樂福公司也看中了廊坊，其中沃爾瑪公司已在去年年底開張。
這些大型商家的開張必將促進區(qū)內的商業(yè)競爭，這是劣勢；但另一方面，這些大型商家將帶平廊坊，甚至南、番、順的人流，對區(qū)內的商業(yè)氣氛的形成，旺盛起到帶動作用，而只要避開其鋒芒，另僻溪徑，相信會獲益非淺。
再加上新華路茶館政府的“政府搭臺、企業(yè)唱戲、提供條件、創(chuàng)造商機”的
4 --- 統(tǒng)計，天河城的最高客流量在64萬人次，從而使天貿南大與吉之島的年營業(yè)額增長率達到四成，也是天河城成為南海、順德、佛山人到廊坊購物的首選之地。
一號線客流量，日均客流量18萬人次。而高鐵二號線三元里到曉港站將在2002年底提前開通，一、二號線的貫通，將為新華路帶來更
篇2：2010年哈爾濱萬達廣場營銷企劃工作計劃
哈爾濱中央大街萬達廣場2010年營銷企劃活動及媒體推廣計劃表
篇3：學大教育萬達校區(qū)市場營銷策劃案
指導老師：李華
小組成員：姚俊澤 胡梟 司旭周
摘要
隨著寧夏經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民收入水平不斷提高，家長對于教育的要求也在不斷提高。在望子成龍，望女成鳳的傳統(tǒng)觀念影響下，越來越多的家長希望自己的子女從小就受到最好的教育，
6 --- 出了一套完善的行動計劃。內容包括前期的宣傳、活動的內容、活動的安排及活動預算，對于此行動計劃的可行性進行了活動評估。
借此策劃案來迅速提高學大在萬達廣場周邊的市場占有率，提升學大教育的品牌知名度，讓廣大家長、學子了解學大教育并進入學大教育。
目錄
一、市場分析 .........1
（一） 市場前景 ..1
（二） 學大的目標和任務 .2
（三） 市場現(xiàn)狀和策略 .3
（四） 主要競爭對手及其優(yōu)劣
8 --- .......7
三、行動計劃 .........9
（一） 前期宣傳 ..9
（二） 活動內容 ..9
（三） 活動安排 ..9
（四） 活動預算 11
（五）活動評估 ..11
四、附錄 .13
10 --- 很高的知名度和市場份額，2009年，學大教育進入銀川市場，目前已開設了個性化學習中心，輻射興慶區(qū)及西夏區(qū)，金鳳區(qū)萬達廣場。2010年由政府投資開發(fā)新商業(yè)區(qū)，我們認為銀川市萬達校區(qū)很有投資價值，于是以我們銀川市金鳳區(qū)北京中路招商銀行6層學大教育萬達校區(qū)為實體機構，制定此次營銷策劃方案。
一、市場分析
（一） 市場前景
1、家長的思想觀念
家長們普遍存在的觀念是不能讓孩子輸在起跑線上，希望孩子能上一所好大學，將來能有一份好工作?；谶@兩種觀念，家長們對孩子在教育上的投資在家庭開支上占有很大比重，平均每個家庭每月花在孩子教育上的投資占家庭開支的30%到40%之間，所以孩子對課外輔導的需求是產(chǎn)生課外輔導機構的因素之一。
2、社會就業(yè)壓力逐步增大
12 ----
13
廣場營銷活動方案共2
美食廣場營銷策劃方案
主旨：以小而精的方式養(yǎng)成就餐習慣
通過持續(xù)的差異化促銷引流顧客至二樓就餐，促銷的形式為打折及代金券，而代金券實行中會遇到的問題是：券是否能準確到達目標顧客——此問題需要得到解決，并堅定發(fā)放代金券（可以電子代金券的方式進行）。
一、前置活動
活動時間：開業(yè)前一周至開業(yè)當天 宣傳方式：前七天單頁宣傳、當天舞臺匯演
宣傳主題：全場就五折，啤酒火龍蝦/全場五折，二樓等你
現(xiàn)場重點：主持人定時匯報到客量，同時宣布最新折扣，依據(jù)來客量的增加，折扣從八折遞增至五折；
來客量達100人，打八折…….來客量達200人，打五折；來客量是一個大致的概念。主持人在就餐的兩個小時里，在活動進行一個小時候即時宣布：來客量達到五折標準，放開折扣。
此活動體現(xiàn)在宣傳單頁中，作為重點內容進行展示。
二、中置活動 活動時間：開業(yè)后一月 宣傳方式：
1、建立顧客微信群；加入的顧客可以在群中搶到紅包，紅包會以商家新品嘗鮮等活動做載體，激活顧客的參與度，提升顧客的二次來訪；增強客戶黏性。
2、建立類似于抖音的暗號，每個商家的暗號不同，暗號由各商家自行設計，暗號的形式以滿足周邊白領的趣味為方向，暗號的作用為在不同的商家得到不同的打折力度（在前期的打折活動完成后，進行小范圍的持續(xù)打折，以維持商家的基礎上座率），同時加速商家之間的良性競爭。
三、后置活動
中置活動持續(xù)進行，同步在微信公眾號進行往期回顧和顧客需求調研，通過顧客需求調研，設置酸甜辣三大主題日，在每個主題日，由相應特色的商家排出相應口味的菜品。
周期：酸設置在月初10天
甜設置在月中10天
辣設置在月末10天 詳細：月初的酸菜魚等菜品打八折，相應的菜品以此類推。
解讀：短期的全面打折會給顧客以刺激，帶來營業(yè)額；但是全面打折給顧客帶來的印象是全面不打折；為了解決這個問題，中期的打折需要突出某一菜系或口味的部分打折，這會引導顧客的差異性需求。
擔心：不同的口味導向不同的折扣，是否會引起顧客的分流？回答是否定的，顧客的口味的復合的，酸甜辣都會刺激人的食欲。
好處：通過此活動，影響部分客戶的飲食習慣，習慣養(yǎng)成后的顧客，忠誠度較高。同時會加強顧客對不同口味商家的認知，當顧客餓了的時候，第一時間能想到這里。
總結，通過系列活動的進行，對口味的差異化、短視頻APP強化；在開業(yè)典禮后持續(xù)引流，最終形成顧客口碑和飲食習慣，制造忠實顧客群體。
廣場營銷活動方案共3
方案
2020年5月29日
1
城市廣場營銷策劃
新城市廣場·虹橋中心
[第一章營銷策劃方案
策 略 篇
南 京 垠 坤 -7-9
目 錄
項目研、讀與定位分
析]……1.
1項……
目
……3 研讀…1….…
…1
…
.…
…1
…
…
…
…
…項
…
…目
…
4 概述……1….1…
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…
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…
目
……
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……
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……5 小結……
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…
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…
8
1
2020年5月29日
項目定位原則……1….…
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…
…
項…
…目
…
…市
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…
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…目
…
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…
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2020年5月29日
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目
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…高
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…
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20 部分
…
…
…
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3
4
6
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推廣主題創(chuàng)意及視覺設計……2.…
5
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1…
…
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…5
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…
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…2
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…
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1
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….
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樓
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銷
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…
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…
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6
5 計劃…
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進
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度
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6金
6 回籠……4.…
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…
…
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…
…
項
…
目
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…
…
…
……71
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2020年5月29日
項目研讀
2020年5月29日第一章項目研、讀與定位分析]
13 [
項目概述
■ 項目概況:
本項目位于南京市鼓樓區(qū)中山北路281號,中山路與校門口
道路交叉處(3503廠地塊)。
本項目東臨中山北路,北靠校門口,生活服務配套豐富,交通便利。周邊有較為密集的居住區(qū),加之蘇果超市的經(jīng)營,
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2020年5月29日
已經(jīng)形成了相當規(guī)模的消費群體。
受地塊條件限制和容積率的要求,本項目建筑密度較大,后續(xù)發(fā)展空間較小,難以形成連片規(guī)模效應。同時停車位的相對稀缺也在一定程度上制約了項目的發(fā)展;周邊集中商業(yè)氛圍的缺失也制約了項目業(yè)態(tài)選擇發(fā)展的空間。
■ 項目占地:
萬平方米
■ 總建筑面積:
13萬平方米(地上9完平方米 ,地下4萬平方米)
■ 容積率:
5
■ 項目總投資:
約6億元
■ 規(guī)劃設計:
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負1層:蘇果倉儲超市;
負2—3層:停車庫及部分設備備用房,停車位2500個; 裙樓2—3層:SHOPPINGMALL商業(yè)步行街; 裙樓4層:大型餐飲及休閑娛樂廣場;
主樓01幢:25層,米高標準寫字樓,高約100米; 主樓02幢:13層,挑高5米的精裝小戶型商住樓,高約69米。
■ 總建設周期:
約30個月 2月:正式開工 11月:正負零 3月:裙樓封頂
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4月:竣工交付
項目SWOT分析
■ 優(yōu)勢
——主城中心的區(qū)位優(yōu)勢:
緊靠湖南路商圈,鼓樓區(qū)中心成熟生活密集區(qū)。 ——城市快速干道的交通優(yōu)勢:
位于貫通城市南北的住干道上,是連接濱江運輸和主省區(qū)的重要交通樞紐,比鄰快速內環(huán)線,公交線路發(fā)達。
——具有地標性建筑特征的物業(yè)優(yōu)勢:
本項目為具有現(xiàn)代時尚感的商業(yè)、辦公、居住綜合體,在區(qū)域范圍內形成具有地標性的建筑,填補了虹橋區(qū)域內商業(yè)、高檔辦公、挑高小戶型的市場空白,將能形成一定的影響力。
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——高素質人文生活圈的環(huán)境優(yōu)勢:
項目周邊覆蓋鼓樓區(qū)湖南路街道、中央們街道、寧海路街道和
江門街道的部分區(qū)域,戶籍人口約30萬人( 數(shù)據(jù)),包括流動人口則接近50萬,居民消費潛力極其巨大。
■ 劣勢(weakne)
——區(qū)域內開發(fā)不成”市”,項目略顯孤獨:
本項目區(qū)域內老居民區(qū)密集,周邊暫無與本項目相呼應的規(guī)模性房地產(chǎn)開發(fā),特別是商業(yè)部分,難以成”市”。 ——本區(qū)域系非傳統(tǒng)的商務區(qū),辦公樓宇的售量及需求均有限:
項目所在地區(qū)域主要是居民區(qū)、學校、機關的密集地、非傳統(tǒng)的商務區(qū),商務氛圍不足,加之相距不眼的湖南路商務區(qū)及中央路商務區(qū)已成規(guī)模,本區(qū)域短期內難以同傳統(tǒng)的商務區(qū)形成很強的競爭力。
——區(qū)域內商業(yè)氛圍缺失,周遍商業(yè)無法與本項目商業(yè)相成良好的互動:
本項目周邊除了一家蘇果社區(qū)店外,商業(yè)經(jīng)營多以連家店及檔次較低的街鋪為主,無法與本項目商業(yè)較高的形象定位形成良好互動,短期內很難形成具有一定影響力的區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟。
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——商業(yè)建筑形態(tài)和內部空間的設計缺乏市場的支撐:
在今后的定位和經(jīng)營上將會遇到相當大的阻力,需要對產(chǎn)品進行優(yōu)化,以適應市場需求。 ——地處城市內環(huán)線快速通道,過客人流難以停滯:
本項目雖受湖南路商圈輻射,但作為通向城市中心的主要干道線,日均客流量雖很大,但非居住地人流很難在此停留,短期內很難形成商業(yè)經(jīng)濟的圈層效應。
——項目車位數(shù)量略有不足,較難滿足辦公及商業(yè)的需求:
從本項目辦公及商業(yè)的規(guī)模來看,當前規(guī)劃的地下500個車位(已被先期認購的蘇果和鼓樓政府機關鎖定一部分)較難滿足日后的發(fā)展需求,也可能因此影響到項目的檔次提升。
■ 機會(opportunity)
——湖南路商業(yè)的輻射范圍正在不斷擴大:
本項目距湖南路繁華商圈僅千米,相對于湖南路商圈核心來說,本案所在區(qū)域占湖南路商圈北擴西延發(fā)展的位置,
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極有可能成為湖南路商圈未來發(fā)展的副核心區(qū)域。
——滿足周邊辦公物業(yè)升級提檔的需求:
作為湖南路商業(yè)輻射圈內的虹橋區(qū)域,辦公物業(yè)相對稀少且物業(yè)檔次基本停留在中檔以下水平,已很難滿足對品牌形象有一定要求的實力型商務機構及快速發(fā)展企業(yè)的需求,本項目的出現(xiàn)可實現(xiàn)周邊辦公物業(yè)的升級提檔的可能。
——短時期內周邊不具可比性競爭項目:
就當前本項目周遍的規(guī)劃來看,短期間內不會出現(xiàn)與本項目具有直接競爭的房地產(chǎn)項目,本項目將形成區(qū)域內唯一地標性建筑。
——中山北路城市發(fā)展軸線規(guī)劃帶來項目發(fā)展利好。
——未來挑高公寓規(guī)劃受限,市場供應日漸稀缺,使本項目的挑高小戶型形成絕版之勢。
■ 威脅(threat) ——同質物業(yè)競爭:
南京城市中心區(qū)商務用地的不斷出讓,同類同物的集中上市。 ——消費客群分流:
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周遍諸商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷完善,對本項目潛在消費客群產(chǎn)生分流作用。
項目研讀小結
總體看來,本項目無論從基地資源、產(chǎn)品特性、發(fā)展前景等角度考量,都是一個具有豐富內涵和成長空間的項目。項目的機會面和優(yōu)勢面占據(jù)主導地位。
同時,本項目所具備的四大”唯一性”,決定了本案的獨特個性:
■ ■ ■ 鼓北當前唯一大型SHOPMALL商業(yè)街區(qū); 城北當前唯一挑高5米絕版小公寓;
虹橋當前唯一集商業(yè)、辦公、商住一體的綜合型物業(yè),與同區(qū)域內物業(yè)存在差異性;
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■
城北地區(qū)唯一占據(jù)主干道優(yōu)勢,且比鄰多家知名院校、機關的高素質人文項目。
項目定位原則
定位的重點是經(jīng)過定位促使商品進入潛在消費心目中,將消費者從眾多”品牌”的包裹中解放出來,形成新的形象階梯。
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就定位原則而言,一般采取以下幾種策略:
■ 領先定位——To Be First
領先定位適用于獨一無二或無法替代的資源。
■ 比附定位——To Be Similar
比附定位并不去占據(jù)形象階梯的最高階,而情愿首居其次。
■ 逆向定位——To Be Different
逆向定位強調并宣傳定位對象是消費者心中第一位形象的對立面和相反面,同時開辟了一個新的易于接受的心理形象階梯。
■ 空隙定位——To Be Only
比附定位及逆向定位都與原有形象階梯存在關聯(lián),而空隙定位全然開辟一個新的形象階梯,從新角度出發(fā)進行立意,創(chuàng)造鮮明的形象。
■ 重新定位(再定位)——To Be Redefinition
嚴格意義上來說,重新定位不能算是一種定位方法,一般采取重新定位的方法以促使新形象替換舊形象,從而始終占據(jù)有利的競爭態(tài)勢。
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項目市場定位
項目市場定位,試圖從總體上為項目的面市尋找一個概括性的切入口。本著上述定位原則,根據(jù)本項目的實際狀況,領先定位、比附定位以及空隙定位,是我們確定本項目定位過程中,最需要采用的策略。
南京垠坤對本項目的市場定位思考如下:
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■ 就項目總體而言:
■ 就項目功能而言:
泛湖南路商圈地標型物業(yè)綜合體
現(xiàn)代都市商務、居住、休閑、購物集成港
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■
市場定位詮釋:
——”泛湖南路商圈”的地理位置定位
該項目位于鼓樓區(qū)中心位置,中山路與校門口交界,該地段靠近鼓樓區(qū)最大的商圈——湖南路商圈,它有是南京的第二商圈。
根據(jù) 南京商業(yè)規(guī)劃,湖南路在原有的基礎上將再擴大5倍。具體規(guī)劃是,開發(fā)地下商業(yè)街,西起山系路市民廣場,東至中央路,全長約1130米,寬20米。商業(yè)街設在地下一層到二層,總建筑面積4萬多平方米,一期工程總投資不低于5億元。同時鼓樓區(qū)有意把西到馬臺街、東到中央路、南到湖南路、北到模范馬路全部劃入”湖南路商圈”規(guī)劃范圍。隨著蘇寧銀河投入使用,長發(fā)地產(chǎn)也將在中山路虹橋路口建設7500多平方米的商業(yè)、金融建筑,能夠看出鼓樓區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)沿中山北路西北向發(fā)展的脈絡。
根據(jù)上述規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢,相對于傳統(tǒng)湖南路商圈核心來說,本案所在區(qū)域占據(jù)湖南路商圈被擴西延發(fā)展的戰(zhàn)略位置,周邊人文鼎盛,交通便捷,完全可成為”泛湖南路商圈”未來發(fā)展的核心區(qū)域。
——”地標型物業(yè)”的氣質描述
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地標是一個地區(qū)的標志性建筑,是一個城市或某某區(qū)域的名片,體現(xiàn)一種城市的精神。美國的城市學家凱文·林奇教授認為,地標是一個城市歷史、文化、經(jīng)濟的產(chǎn)物,除了其本身的建筑功用外,往往還具有重要的人文意義和社會價值,它還必然影響這個城市的文化、經(jīng)濟、甚至改變它未來的發(fā)展軌跡。
新地標是一個地區(qū)新的標志性建筑。鼓樓區(qū)的新地標有蘇寧銀河國際廣場、南極功能國際廣場、紫峰大廈等,本項目作為城市西北方向進入鼓樓區(qū)的第一個標志性建筑,同時又是鼓樓區(qū)重要的政府功能所在地,完全能夠成為鼓樓區(qū)以及”泛湖南路商圈”的新地標。
——”綜合體”和”集成港”的綜聚效應
在對本項目物理屬性進行描述時,我們不能回避本項目一個基本的特征,那就是功能的復合性。基于規(guī)劃功能的復合,本項目將具備一定的綜聚效應。著綜聚效應,在一定程度上,也是本項目參與市場競爭的重要砝碼。
項目產(chǎn)品定位
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2020年5月29日
商業(yè)部分的產(chǎn)品定位
本項目商業(yè)部分的總建筑面積(含地下一層蘇果部分)超過平方米。作為一個單體的商業(yè)設施,在當前階段,單一定位的方式,并不能全面解決本項目所面臨的商業(yè)去化課題,必須采取復合定位的方式予以對待。 從復合定位的角度來看,我們關注到以下方面的重要思考:
■ ”泛湖南路商圈”的商業(yè)價值:本項目地處”泛湖南路商圈”的特殊地段,在確定商業(yè)定位時,既要考慮到湖南路商圈的輻射,也不可避免的要考慮到可能帶來的影響。從這個角度來看,其商業(yè)價值具有一定的”兩面性”。
■ 大型蘇果賣場的邊際效應:本項目的地下一層已經(jīng)被蘇果超市認購,兼之本項目周邊社區(qū)人口稠密,因而從蘇果超市入手,應該具備一定程度的邊際效應的開發(fā)價值。
■ 大型名店的地段改造功能:在研究城市綜合商業(yè)體的過程中,我們往往會發(fā)現(xiàn)一些大型名店對于地段的改造功能。比如城東的向陽漁港,在一個看似并不十分具備商業(yè)氛圍的地段,成功地開出了超大型的餐飲旗艦店。而她的成功運營,也為這個地段帶來了人氣和商流。
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基于上述思考方向,對于本項目商業(yè)部分的定位,我們建議采取以下復合型的解決方案:
定位1: 湖南路商圈的定向升級與補位
定位2: 社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納
定位3: 名店商業(yè)效應的整合釋放
■ 定位闡釋:
——湖南路商圈的定向升級與補位:
人氣是商業(yè)第一要點,湖南路商圈是南北向交通人流量的爆發(fā)點,具有更大范圍的人氣磁場效應,應著重考慮利用,而在利用的過程中,還嬰理性看待一個完善中的商業(yè)區(qū)域與湖南路既成商圈的真實差距,要力求做到”升級”和”補位”,而不是盲目的正面競爭。
所謂”定向升級”,就是選舉具有拓展空間,同時又是當前湖南路商圈所不具備升級條件的領域,比如數(shù)碼影城,重點發(fā)展;
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所謂”補位”就是實現(xiàn)與湖南路商圈的互動與補充,尋找商業(yè)空白點。 ——社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納:
依托本案區(qū)域內居民區(qū)及學區(qū)密集的特點及蘇果社區(qū)店帶動的巨大人氣效應,完全有可能形成北城鄰里型商業(yè)中心。這其中的關鍵,是在商業(yè)定位以及空間組織上,對蘇果超市的人氣效應展開進一步的開發(fā),培育更為符合的消費習慣,逐漸將周遍攝取所需要的商業(yè)配套向本項目集中和吸收,最終成為一個社區(qū)的愛護能夠業(yè)中心廣場。
——名店商業(yè)效應的整合釋放:
為強化商業(yè)地標效應,同時也是為實現(xiàn)與湖南路商圈的升級與補位,建議引進1—2家具有號召力大型商業(yè)體,如向陽漁港、華納影城等。既形成名商效應,又可借助名店的成功運作,吸納更大范圍的人氣,進一步改造項目所在地區(qū)的中心商業(yè)氛圍,為項目發(fā)展創(chuàng)造更多機會。
——最終目標:經(jīng)過打造”北城鄰里中心”和”都市休閑娛樂港”,成為”差異版、升級版、鄰里版的湖南路”
商業(yè)部分的業(yè)態(tài)定位
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基于上述產(chǎn)品定位,本項目的業(yè)態(tài)可基本所定位以下三個方向:
方向1: 開放型商業(yè)街區(qū)(社區(qū)鄰里商業(yè)聚合與吸納)
方向2: 典型特色商業(yè)設施(湖南路商圈的定向升級與補位)
方向3: 餐飲休閑名店(名店商業(yè)效應的整合釋放)
■ 定位闡釋:
——開放型商業(yè)街區(qū):
位于商業(yè)部門一樓:緊鄰蘇果超市,分割成獨立型街鋪對外出售。
1） 政策矛盾的解決方案:南京市房管局5月29日出臺政策,禁止辦理產(chǎn)權式商鋪的預售許可證,可是并不限制沿街商鋪的銷售。原商鋪方案一層為商業(yè)內街形式,按政策規(guī)定無法分鋪銷售,集中經(jīng)營又存在風險。
作為充分理解該政策的對策,我們建議將一層商業(yè)內街形式改成開放式商業(yè)街。不設大門,這樣每間商鋪可做獨立銷售,此種形態(tài)的商業(yè)街的走道區(qū)域可計算公攤,如此修改,既保證了鋪位的可銷售性,充分規(guī)避開發(fā)風險,同時也能保證
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最大銷售面積。
原方案中商鋪面積劃分偏大,總價高,不利于銷售。據(jù)市場數(shù)據(jù)分析,建議將大面積商鋪重新劃分,使商鋪建筑面積控制在30-50m2左右,使產(chǎn)品更加符合市場要求,利于去劃。(修改方案如圖)
2） 充分發(fā)揮本案的地段優(yōu)勢:本案地處繁華的中山北路,門前即為三牌樓公交車站,人流量大,十分適合靈活的臨街商鋪經(jīng)營。
3） 滿足當?shù)厝说闹脴I(yè)需要:該地塊附近商鋪較多,特別是和會街一帶有很多商鋪,可是普遍門面老化,經(jīng)營層次低,影響該區(qū)域的商業(yè)品質,如本項目推出沿街商街商鋪將會極大滿足附近經(jīng)營者升級代換的需要,也會引來較多的漁區(qū)外投資者。
店鋪銷售后,由業(yè)主自營或尋找租戶,業(yè)態(tài)方向為快速消費品、品牌店、銀行、美容美發(fā)等。該部分去化面積一層約平方米。
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——典型特色商業(yè)設施:
位于商業(yè)部分二—四樓,區(qū)別湖南路,先求整租,后求出售:或整體售賣后經(jīng)營。
從湖南路當前的狀況來看,數(shù)碼影城以其附屬娛樂空間是一個方向,而且新城市廣場有與華納影城合作的前例,便于實施。
除此之外,還能夠考慮其它生活設施配套的呼應等角度出發(fā),建議本此項目業(yè)可考慮招商引進大型電器連鎖店、電子產(chǎn)品3C賣場等配套型商業(yè),另外引進特色主題品牌商業(yè)如特色餐飲娛樂主題、特色服裝主題、特色休閑飾品主題等與湖南路傳統(tǒng)商圈錯位,補位型的商業(yè)主力店。
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——餐飲休閑名店
位于商業(yè)部分二—四樓,引進餐飲休閑名店,先求整租,后求出售:或整體售賣后經(jīng)營。
既可引入向陽漁港等大型餐飲休閑名店,為本項目帶來人氣效應,也可引入肯德基、咖啡館、健身館等中小型餐飲休閑設施,為本項目的辦公區(qū)以及住戶提供便利。
寫字樓部分的產(chǎn)品定位
鼓樓”亞中心”潛力商務空間
■ 定義闡述
——商務空間的”亞中心”概念:
因為城市中心眾所周知的問題和缺陷,故對于商務空間而言,最值得進駐和投資的區(qū)域,往往補在絕正確城市中心,而在于城市中心區(qū)間距不遠,交通便利,配套周全的區(qū)域。我們不妨稱之為”亞中心”。南京廣州路、大行宮等區(qū)域,
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就是典型的”亞中心”。
從虹橋的地理位置看,其與湖南路商圈的距離、中山北路?？焖賰拳h(huán)線的交通條件,都決定了這同樣業(yè)是一個具有潛力的城市的”亞中心”。依托與此,本項目的寫字樓將有更大的發(fā)展空間。
——面積劃分充分考慮投資型特征
南京的寫字樓市場的去化特征,因為投資行占據(jù)相當?shù)姆蓊~,且中小公司需求居多,因而本項目的寫字樓不宜國大否則不但銷售抗性大,而且對投資者而言,出租和轉讓的壓力也大。 ——入駐產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
基于地段以及物業(yè)條件,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)、金融機構、保險、會展、商務、信息網(wǎng)絡、美術設計等諸多產(chǎn)業(yè)的中小規(guī)模企業(yè)都將會是本寫字樓的主要入駐目標。
挑高小戶型的產(chǎn)品定位
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鼓樓優(yōu)質生活圈動感居住特區(qū)
■ 定義闡述
——鼓樓優(yōu)質生活圈
鼓樓是南京的”首善之區(qū)”。本項目所在的虹橋位于鼓樓區(qū)中央位置,緊鄰湖南路繁華商圈,交通便利,配套齊全,居住人口稠密,且有多所高等院校以及的省市機關,是一個標準的”優(yōu)質生活圈” 。
——動感居住特區(qū)
本項目的建筑外型立面十分富有現(xiàn)代感,總體作為地標性建筑,其中的挑高小戶型商住樓也必然會成為該區(qū)域的標桿型商務公寓。
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2020年5月29日 項目客群定位
房地產(chǎn)項目目標客戶群的定位主要是劃分出項目主力購買人群、輔助購買人群和延伸購買人群。一般來說,主力購買人群具有50％左右的購買比重,輔助購買人群具有20-30％的購買比重,同時也需要一定潛在的延伸購買群或未來型購買群。
經(jīng)過對這些人群需要特征進行分析,以使在本項目推廣策略、推廣方式方面做出具有較強針對性措施,有的放矢的針對者部分客戶群展開宣傳攻勢,實現(xiàn)項目銷售進度、效率的最大化。
商業(yè)部分客群定位
■ 主力客群——大型投資公司或大型商業(yè)主力店
考慮到本項目的購買動機主壓迫是投資、而且商業(yè)部門產(chǎn)權式商鋪的銷售已被禁止,因此大型投資主體(投資公司或主力商家)式本項目商業(yè)部分的主力客群。此類企業(yè)經(jīng)營者有長期發(fā)展思路,具備很強的資金實力,能夠買下大片商業(yè)設施。
■ 輔助客群——一般投資者
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一般投資者具有一定的投資實力,則對優(yōu)勢的地段優(yōu)勢更為看好,本項目具有相當?shù)奈?。她們主要投資目標式一樓沿街商鋪。
■ 延展客群——特色品牌銷售商
延展客群又稱補充客群,此類客群存在于周邊的自主經(jīng)營者,她們的投資目標包括一樓沿街商鋪以及后續(xù)劃分的商業(yè)單位。
寫字樓客群定位
■ 主力客群——品牌公司管理型總部機構或中等實力投資者
此類公司具有高檔物業(yè)的購買力。隨著企業(yè)發(fā)展壯大,對現(xiàn)又辦公環(huán)境不滿意,需要換一間更能與其身份和檔次相匹配的寫戲樓。中等實力的投資者也是辦公物業(yè)的主流購買人群,她們對于本案較高的投資回報率很感興趣。
■ 輔助客群——成長中的眾小企業(yè)
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本案的地段優(yōu)勢決定了本寫字樓巨大升值與成長空間,此類企業(yè)具有較強的成長力和良好的前景,本案正好能夠提供合適的商務場所。
■ 延展客群——特色品牌銷售商
對于本物業(yè)中面積較小的單元,一般零散投資者也具有購買力,也將成為本案的補充客群。
挑高小戶型客群定位
■ 主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級
在本案及周邊工作生活,崇尚方便快捷高校的現(xiàn)代生活方式 事業(yè)處于發(fā)展期,經(jīng)濟較強的中青年,年齡在30-45歲左右,她們的購房目的是自住和投資并重。
■ 輔助客群——投資者
投資者看中本案良好的投資前景,主要是豐厚的租金回報。
■ 延展客群——周邊租房群體
本案周邊教育資源豐富,有7所高等院校,將為本案商住樓的出租使用提供有利出路。同時,靠近南師附中知名中學,會有不少家長在此租房以陪子女上學,此類群體構成延展客群,也有可能成為購買群體。
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項目定位總結
本項目總體基于: 城市快速通道和湖南路商圈構成絕對地段優(yōu)勢 人文鼎盛的鼓樓”首善之區(qū)”具有的文化優(yōu)勢 現(xiàn)代外觀和綜合性實用產(chǎn)品所構成的產(chǎn)品優(yōu)勢
而定位于:
泛湖南路商圈地標性物業(yè)綜合體
現(xiàn)代都市商務、居住、休閑、購物集成港
商業(yè)定位:典型特色商業(yè)設施＋開放型商業(yè)街區(qū)＋餐飲休閑名店 寫字樓定位:鼓樓”亞中心”潛力商務空間
挑高小戶型定位:鼓樓優(yōu)質生活圈動感居住特區(qū)
同時,鑒于本項目三部分都具有較為明顯的投資特性:因而其面向市場的定位可綜合再提煉為:
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城市核心區(qū)優(yōu)質投資股
產(chǎn)品優(yōu)化建議
在上述產(chǎn)品研讀以及定位分析的過程中,我們也對現(xiàn)有產(chǎn)品的優(yōu)化提出了建議,產(chǎn)品優(yōu)化建議,主要基于以下四個方面的核心問題點:
■ ■ ■ ■ 商業(yè)一層的可銷售性;
辦公區(qū)域的劃分和空調位的解決;
商住樓的戶型面積劃分和排煙通風管道設計; 在現(xiàn)在產(chǎn)品基礎商增加產(chǎn)品亮點,弱化市場抗性;
商業(yè)部分
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建議將原有商業(yè)內街形式的商鋪方案改成開放式商業(yè)街,具體方案詳見本報告節(jié)。
寫字樓部分
■ 平面戶型
原寫字樓設計方案,每層分為六戶,面積偏大,總價高,市場抗性大,不利于今后的銷售。同時寫字樓沒有采用中央空調,在塔樓四角分別設空調機位,由業(yè)主自行安裝空調。
經(jīng)研究分析,建議辦公樓每戶面積控制在50平方米左右,經(jīng)過對空調調整分隔,每層能達到28戶,小面積的辦公戶型能更塊的去化。如有大客戶需要,也可將多間并為一間出售。
采用贈送分體吸頂空調的方式,先期將空調安裝到位,空調可疊加安裝在空調機位,避免空調安裝問題影響銷售。
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■
門 廳
門廳是高層寫字樓的交通樞紐,是寫字樓給訪客的第一印象,體現(xiàn)了寫字樓的品質感,因此需要重點考慮門廳大堂的裝修定位,應于建筑的氣質協(xié)調。
采用現(xiàn)代簡潔的大塊面造型,點綴一些個性化的裝飾,特別注意電梯間的裝修,既體現(xiàn)品質感,又能很好的滿足使用功
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能。
■ 休閑空間
將頂層挑高的休閑空間設計成空中花園,豐富辦公環(huán)境,使頂層業(yè)主也能享受到在地面商的綠色環(huán)境。 因為二十五曾層公共空間有局部挑高,能夠采用盆栽一些高大型喬木,豐富空間。
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建筑應每隔幾層營造一處綠色的自然休閑空間,
避免冰冷的鋼精混領土辦公環(huán)境,使空間更具人性化。
挑高小戶型部分
■ 平面調整
商住樓每層面積約平方米,共52戶,根據(jù)對圖紙的研究,約有28戶多的面積在60-90平方米之間,造成大部分戶型為高總價戶型。
建議將兩端大面積戶型由1間改為2間,同時在走廊中增加公共休閑活動空間縮小周邊的大戶型面積。此方案使大面積的戶型總量減少,建筑內部空間進行了優(yōu)化,同時增加了產(chǎn)品的賣點,利于產(chǎn)品去化。
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■ 其它
因為商住樓設計為辦公需要,＄管道煤氣和排煙通風管井的設計,考慮到今后業(yè)主居住的需要,應施工階段預留排煙通風管井,管井應保證衛(wèi)生間的通風和烹飪時的排煙。
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針對于5米的 挑高戶型,建議施工階段預留加層預埋件,以備后期隔層裝修使用。
考慮到商住樓投資性較強的特點,而產(chǎn)品特點既可做居住,也可用于辦公,因此考慮做精裝修,采用菜單式裝修的方法。
挑高小戶型裝修分析
■ 精裝修的優(yōu)點
——保證建筑工程質量,避免因業(yè)主裝修對建筑體的破壞。 ——避免不同房分別裝修而的相互干擾的問題。
——適應現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要,特別針對小面積戶型,會有越來越多的人對已經(jīng)裝修能夠買后即住的房屋感興趣,體現(xiàn)了社會化服務發(fā)展趨勢。
——采用個性菜單的方式,業(yè)主能夠根據(jù)菜單進行選擇,組合,然后一次性裝修到位。體現(xiàn)裝修的個性化,避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調。
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■ 菜單式裝修方法
為什么要菜單式裝修?
菜單式裝修是在工業(yè)化生產(chǎn)的基礎上滿足裝修個性的一種方式,將會主要有如下的幾種方式: ——委托設計幾種室內裝修方案,供業(yè)主選擇。
——選幾家裝飾企業(yè),提供裝飾樣板房,標出綜合報價和分項報價,供業(yè)主選擇,或參考?！獦I(yè)主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案,最后確定裝飾定單。
■ 精裝修標準參考:
客 廳
餐廳/走道
臥室/書房
名 稱
衛(wèi)生間
地面 墻面
地面
墻面
地面
墻面
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廚房
大門
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窗
廣場營銷活動方案共4
運動風暴廣場活動方案
一、時 間：4月2日（星期一） 8:00-8:50 二、地 點：正門廣場
三、人 員：賣區(qū)長（科員）以上級別干部、全體當班自營員工、每業(yè)種30名聯(lián)營員工
四、具體流程：
1、升旗儀式（8:00-8:03）
2、黃河幼兒園街球表演、思睿特健身操（暫定）（8:03-8:10） 3、團隊競技（8：10-8:50） 1）、搭橋過河（8：10-8：8:30）
人員：每部門2男4女，其中業(yè)種經(jīng)理、助理必須參賽，職能部門部長、科長必須參賽；共兩組進行，每組六個部門競技。
比賽賽距：60米（國旗桿-正門-國旗桿） 需要道具：趾壓板、秒表
競賽方法：賽道兩頭各一組，每組分三人自由組合，起點組手持四塊“趾壓板”，由第一名隊員向前搭放“趾壓板”，第三個隊員不斷地把身后的“趾壓板”傳給第一個隊員，三人踩著“趾壓板”前進30米，要求腳不能觸地，繞過障礙物到達正門，待三人全部過界后另一組將接過“趾壓板”以同樣的方式往回走，最先到達國旗桿的為勝。按時間記名次，按名次記分。
2）、跳繩比賽（8:30-8:45）
人員：每部門2人一男一女，其中至少一名賣區(qū)長級以上管理人員，分兩組進行，每組14人
道具：跳繩14根，備用6根
規(guī)則：跳滿一首歌曲時間，單組次數(shù)最多者獲勝。兩組結束后 配合部門：物業(yè)14名保安員對每組每名參賽人員進行一對一實時數(shù)據(jù)監(jiān)督。
五、獎項設置（8:45-8:50）
1、搭橋過河： 一等獎一名，獎狀，當月店堂考核加3分； 二等獎一名，獎狀，當月店堂考核加2人； 三等獎一名，獎狀，當月店堂考核成績1分； 2、跳繩比賽：
一二三等獎各一名，給予物質獎勵（紅酒等） 注：道具、獎品均為現(xiàn)有庫存物品，無費用支出。 六、其他要求
1、活動當日，全體員工按晨操要求著裝，可穿運動鞋。 2、各部門提前五分鐘將隊伍帶至指定位置站好。 3、各部門在安全第一的原則下競技，保證活動順利進行。
黨工團 2018年3月23日
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