下面是范文網(wǎng)小編整理的淺議美國(guó)房地產(chǎn)公司進(jìn)入房地產(chǎn)金融業(yè)歷史背景＠房地產(chǎn)金融(美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì))，供大家參閱。

　　淺議美國(guó)房地產(chǎn)公司進(jìn)入房地產(chǎn)金融業(yè)的歷史背景 美國(guó)大型房地產(chǎn)公司PULTE、CENTEX、LENNAR等不約而同選擇在20世紀(jì)70年代和80年代初通過(guò)并購(gòu)或成立主要是3個(gè)類(lèi)型的金融公司進(jìn)入房地產(chǎn)金融行業(yè)：

　　1． 按揭貸款公司（MORTGAGE COMPANY）

　　2． 儲(chǔ)蓄和信貸公司（S /L）

　　3． 按揭保險(xiǎn)公司（MORTGAGE INSURANCE COMPANY）

　　應(yīng)該說(shuō)，這樣的選擇并不偶然和孤立，而具有一定的歷史背景。

　　20世紀(jì)70年代是美國(guó)按揭市場(chǎng)發(fā)展的重要時(shí)期，在政府出臺(tái)許多有利于住房按揭業(yè)的政策，美國(guó)按揭市場(chǎng)有了爆炸性的發(fā)展。這些政策的目的在于發(fā)展類(lèi)似證券市場(chǎng)的有效和統(tǒng)一的一級(jí)按揭市場(chǎng)（PRIMARY MORTGAGE MARKET）和二級(jí)按揭市場(chǎng)（SECONDARY MORTGAGE MARKET）。

　　一級(jí)按揭市場(chǎng)是按揭貸款發(fā)放的市場(chǎng)，與中國(guó)不同，美國(guó)的商業(yè)銀行只發(fā)放了10%的按揭貸款，而按揭貸款公司發(fā)放了超過(guò)50%的按揭貸款，剩余的大部分貸款由S/L發(fā)放?？梢?jiàn)，并購(gòu)和成立按揭貸款公司與S/L是房地產(chǎn)公司進(jìn)入一級(jí)按揭市場(chǎng)的理想選擇。

　　二級(jí)按揭市場(chǎng)是已發(fā)放的按揭貸款交易和流通的市場(chǎng)，強(qiáng)大的二級(jí)市場(chǎng)使得按揭貸款人能迅速找到買(mǎi)家，將手中的按揭變現(xiàn)，收回資金，有力支持按揭貸款的發(fā)放。

　　為了促進(jìn)這兩個(gè)按揭市場(chǎng)的發(fā)展，政府主要做了三件事：

　　1、促進(jìn)抵押資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化（STANDARDIZATION），使按揭貸款能自由流通；

　　2、建立資金渠道，打通按揭資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系；

　　3、為抵押資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓提供擔(dān)保。

　　具體政策包括：

　　1．《1968年住房及城市開(kāi)發(fā)法案》（URBAN DEVELOPMENT ACT OF 1968）。該法案事實(shí)上重組了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA），F(xiàn)NMA的主要作用是以發(fā)行債券融入的資金大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)按揭貸款，這使得按揭貸款人持有的抵押資產(chǎn)能迅速轉(zhuǎn)讓給FNMA，減少資金占用時(shí)間。

　　2．《1968年聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)特許法案》（FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION CHARTER ACT OF 1968）。該法案賦予政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）對(duì)按揭貸款的轉(zhuǎn)讓和證券化進(jìn)行擔(dān)保的職能。

　　GNMA對(duì)按揭貸款的擔(dān)保，承擔(dān)了按揭人不支付或不及時(shí)貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，提高了投資者對(duì)按揭產(chǎn)品的信心和興趣。有了GNMA的擔(dān)保，按揭貸款人可以更方便的轉(zhuǎn)讓發(fā)放的按揭貸款。

　　GNMA還對(duì)按揭貸款證券（MBS）本息的按時(shí)支付進(jìn)行擔(dān)保，經(jīng)過(guò)GNMA擔(dān)保的證券稱(chēng)為GNMA過(guò)手證券（GNMA PASS-THROUGH SECURITY），在市場(chǎng)上受歡迎程度很高，這極大幫助了抵押貸款證券化（SECURITIZATION）的實(shí)施。

　　3．《1970年緊急住房金融法案》（EMERGENCY HOME FINANCE ACT OF 1970）。該法案創(chuàng)立了聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC），F(xiàn)HLMC的職能與FNMA一樣，在資金市場(chǎng)上形成與FNMA的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，進(jìn)一步拓寬按揭貸款的融資渠道。

　　二級(jí)市場(chǎng)的健全，按揭貸款公司是主要受益人，他們沒(méi)有其他資金來(lái)源，自然很愿意根據(jù)國(guó)家機(jī)構(gòu)制定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，然后將這些貸款集中起來(lái)，主要通過(guò)兩種渠道將這些固定收益資產(chǎn)變現(xiàn)：

　　1． 按揭貸款人———賣(mài)出抵押貸款―――ＦＭＮＡ、ＦＨＬＭＣ―――資本市場(chǎng) 2． 按揭貸款人———將抵押貸款轉(zhuǎn)為ＭＢＳ―――承銷(xiāo)團(tuán)―――資本市場(chǎng) 具體的操作主要包括4個(gè)步驟：

　　1． 按揭貸款公司從FMNA和FHLMC處獲得購(gòu)買(mǎi)抵押貸款的承諾，或從GMNA處獲得對(duì)抵押貸款擔(dān)保的承諾。

　　2． 有了二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的承諾，按揭貸款公司會(huì)在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放符合二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)所規(guī)定的“標(biāo)準(zhǔn)貸款”。

　　3． 當(dāng)集中了足夠多的貸款后，按揭貸款公司向二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)遞交貸款達(dá)標(biāo)的證明。

　　4． FMNA和FHLMC用現(xiàn)金向按揭貸款公司購(gòu)買(mǎi)貸款；

　　或由GMNA發(fā)放保證文件，按揭貸款轉(zhuǎn)為MBS，由承銷(xiāo)人（高盛、美林等投資銀行）在二級(jí)市場(chǎng)上銷(xiāo)售。

　　這些操作使得按揭貸款公司能從5個(gè)途徑獲得收入：

　　1． 發(fā)起貸款手續(xù)費(fèi)（ORIGINATION）：發(fā)起貸款過(guò)程會(huì)給按揭貸款公司帶來(lái)一定的成本，因此，向借款人收取通常為貸款額1%的手續(xù)費(fèi)。

　　2． 資金占用費(fèi)（WAREHOUSING OPERATION）：在發(fā)放抵押貸款的過(guò)程中，按揭貸款公司需要從商業(yè)銀行借入短期貸款來(lái)發(fā)放這些貸款，同時(shí)支付借款利息。一旦抵押貸款積累完畢，按揭貸款公司會(huì)售出貸款，還清銀行借款。按揭貸款公司收取的抵押貸款利息與付出的商業(yè)銀行貸款利息的差額被稱(chēng)為WAREHOUSING。

　　3． 服務(wù)費(fèi)（SERVING ACTIVITIES）：貸款出售后，按揭貸款公司還要繼續(xù)提供服務(wù)，包括收集每期的本息、不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)稅等分別轉(zhuǎn)給機(jī)構(gòu)投資者、保險(xiǎn)公司、政府等，并向他們收取服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)通常是大多數(shù)按揭貸款公司的主要利潤(rùn)來(lái)源。

　　4． 浮動(dòng)期利息（FLOAT）：按揭貸款公司在收集到每期本息、不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)稅等資金的時(shí)點(diǎn)與上繳這些資金的時(shí)點(diǎn)有幾天到一個(gè)月不等的時(shí)間差，持有這些資金的這段時(shí)間被稱(chēng)為浮動(dòng)期，期間產(chǎn)生的利息歸按揭貸款公司所有。

　　5． 出售收入（MARKETING）：在將貸款出售時(shí)，按揭貸款公司可能會(huì)有收益或損失。如果在貸款的發(fā)放到售出期間市場(chǎng)利率上升，所售的貸款的吸引力會(huì)下降，則需折價(jià)出售；

　　如果市場(chǎng)利率下降，則能溢價(jià)出售。

　　TO SUM UP，1968年后美國(guó)二級(jí)按揭市場(chǎng)的發(fā)展擴(kuò)大了按揭貸款公司的生存空間，降低了他們的資金壓力，增加了他們的收入來(lái)源，這也是房地產(chǎn)公司選擇在70年代進(jìn)入按揭行業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力。在這樣的市場(chǎng)條件下，按揭規(guī)模越大，他們的利益也越大。

　　美國(guó)人的聰明在于，用世界各地的錢(qián)來(lái)改善本國(guó)人的居住條件。美國(guó)二級(jí)按揭市場(chǎng)現(xiàn)已成為吸引包括大量國(guó)際資金在內(nèi)的收益穩(wěn)定的巨大資金市場(chǎng)，隨著這一市場(chǎng)的發(fā)展和完善，世界上更多的資金會(huì)繼續(xù)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)共同基金等方式來(lái)支持美國(guó)人居住上更好的房子，支持美國(guó)房地產(chǎn)公司和按揭貸款公司的業(yè)務(wù)，在這趨勢(shì)下，相信會(huì)有更多房地產(chǎn)公司將更深的介入這一市場(chǎng)。

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