【前言】本文是熱心會員“h250”整理的商品房買賣合同，歡迎參閱。
本合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家工商行政管理總局在2020年公布的《商品房買賣合同示范文本》前提下，經(jīng)普遍調(diào)研后，依據(jù)多方建議開展的修訂。在修定環(huán)節(jié)中，2次面向社會公開征選反饋。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，及其《物權(quán)法》等若干法律法規(guī)的頒布，老版合同示范文本已無法滿足實際需要。與2020年合同示范文本相比，新修訂文本分成預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩部分，更加重視公平維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)利，明確雙方的義務(wù)，同時更加重視買受人的權(quán)益保障。在公平維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上，新文本還十分關(guān)注確保買受人權(quán)益。示范文本完善了商品房的交付條件和程序，增強了買受人在房屋交付前的檢查階段，確定了出賣人質(zhì)保責(zé)任及最少保修期，細(xì)化了業(yè)主對建筑物專有部分與共有部分的權(quán)力。在預(yù)售合同中增加了有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的條款，明確規(guī)定出賣人將售賣商品房的全部房價款存進(jìn)專門的監(jiān)管賬戶，進(jìn)而有效防范交易風(fēng)險。文本還針對在合同簽署環(huán)節(jié)中容易被忽略的問題進(jìn)行了提醒，引導(dǎo)買賣雙方就合同的重要事項作出承諾與告知。示范文本明確出賣人需承諾所售房子不會有“一房多賣”、“司法查封”及其房屋基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等，而買受人則需承諾使用期內(nèi)不擅自改變房子的用處和承重構(gòu)件。同時，出賣人有責(zé)任告知買受人合同簽訂后可能出現(xiàn)的規(guī)劃工程變更和預(yù)售合同登記等重要事項。此外，增強了買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對買受人信息承擔(dān)保密責(zé)任。針對法律法規(guī)未明文規(guī)定的事宜，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方自行協(xié)商承諾，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。對于法律法規(guī)不明確而買受人最為關(guān)心的小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)完成狀況、停車位和車庫等配套設(shè)施的所有權(quán)所屬，及其室內(nèi)空氣污染與建筑隔音標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題，示范文本提醒買賣雙方進(jìn)行約定，從而明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。文本細(xì)化了雙方的違約責(zé)任，提升了合同的適用性和可執(zhí)行性，明確解除合同的標(biāo)準(zhǔn)、程序及利息的計算方法。新合同引進(jìn)了懲罰性賠償金，要求如出現(xiàn)“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不過關(guān)等嚴(yán)重違約，出賣人需退回買受人已付的所有房款及利息，并支付已付房價款的一倍或買受人全部損失的賠償費。一、增強了房屋交付前買受人的檢查階段。二、確定了出賣人質(zhì)保責(zé)任和最低保修期。三、出賣人需將售賣商品房的全部房價款存進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。四、買受人需承諾不擅自改變房屋用途和承重構(gòu)件等。據(jù)住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次新修訂的合同示范文本有四個值得關(guān)注的新特點。一是在公平維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利和明確雙方責(zé)任的基礎(chǔ)上，更加注重買受人的權(quán)益保障。比如，合同示范文本增加了房屋交付前買受人檢查的步驟，確定了出賣人質(zhì)保責(zé)任和最低保修期，并細(xì)化了業(yè)主對建筑物特有和共有部分的權(quán)力。此外，新版本的預(yù)售合同還加入了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條文，明確出賣人需將售賣商品房的全部房價款存進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險。二是對于合同簽署環(huán)節(jié)中容易被忽略的問題進(jìn)行了提醒，指導(dǎo)買賣雙方就合同的重要事項作出承諾與告知。示范文本要求出賣人需確保所售房子不會有“一房多賣”、“司法查封”及其房屋基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等，買受人也需承諾使用期內(nèi)不擅自改變房屋用途和承重構(gòu)件。針對過去開發(fā)商常見的不當(dāng)方式，新預(yù)售合同還提供了解決對策，規(guī)定賣家需告知合同簽訂后發(fā)生的計劃工程變更和預(yù)售合同登記等重要事項。這能使買受人較早了解開發(fā)商可能侵犯其權(quán)利的狀況，進(jìn)而及時干涉以維護(hù)自身權(quán)益。此外，新合同還加入了對于買受人隱私保護(hù)的條款，要求出賣人需對買受人信息保密。三是對法律法規(guī)未明確規(guī)定的事宜，新預(yù)售合同也鼓勵彼此自主承諾，以減少爭議。比如，對于法律法規(guī)規(guī)定不祥、買受人關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成狀況、配套設(shè)施如停車位、車庫、會館的所有權(quán)所屬，及其房屋質(zhì)量如室內(nèi)空氣污染與建筑隔音標(biāo)準(zhǔn)等難題，示范文本引導(dǎo)彼此進(jìn)行約定，進(jìn)一步明確權(quán)利與義務(wù)關(guān)聯(lián)。四是新合同細(xì)化了雙方的違約責(zé)任，明確解除合同的標(biāo)準(zhǔn)、程序及其利息計算方法。值得關(guān)注的是，新合同引進(jìn)了懲罰性賠償條文，針對違規(guī)比如“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)未達(dá)標(biāo)等嚴(yán)重違約行為，開發(fā)商除需退回買受人已付的所有房款和利息外，還需支付已付房價款一倍的賠償費或買受人全部損失的賠償金。對于房產(chǎn)買賣中容易出現(xiàn)的口頭銷售承諾，新版預(yù)售合同首次提出了明確的限令：禁止通過分割銷售、返本銷售或變相返本銷售的形式進(jìn)行商品房的銷售，亦不允許以售后包租或其變相方法出售未完工商品房。
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