下面是范文網(wǎng)小編分享的銷售推廣計(jì)劃書2022【3篇】(市場營銷計(jì)劃書)，供大家品鑒。

銷售推廣計(jì)劃書2022 1

　　一.市場分析

　　1、中央在20xx年歲末快速出臺(tái)系列宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場降溫，針對20xx年房地產(chǎn)市場價(jià)格的快速上漲，尤其一、二線熱點(diǎn)城市瘋漲的現(xiàn)象，在克服金融危機(jī)不利影響、國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步向好的形勢下，2020xx年底，中央果斷快速推出系列宏觀調(diào)控政策，遏制部分城市房地產(chǎn)市場價(jià)格瘋漲的勢頭，抑制房地產(chǎn)市場的投資與投機(jī)行為?？梢灶A(yù)測，在一些地方政府的積極響應(yīng)與有力配合俠，一、二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的火爆態(tài)勢將得以控制，量價(jià)齊跌的局面在20xx年將有望出現(xiàn)，其他三、四線城市的房地產(chǎn)市場也將受到政策的波動(dòng)影響，并在輿論導(dǎo)向中形成一定程度的市場觀望心理，市場消費(fèi)需求量受到影響。

　　2、20xx年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策導(dǎo)向表現(xiàn)出不確定性，地方政府對中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度的偏差，導(dǎo)致20xx年房地產(chǎn)市場的走向不清晰，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大。

　　二.年度主要營銷工作目標(biāo)

　　1、通過整合宣傳推廣與活動(dòng)營銷等手段，進(jìn)一步提升并鞏固項(xiàng)目形象與公司的品牌形象

　　2、全面建立起覆蓋全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各單位與外出務(wù)工群體的營銷網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

　　3、實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的團(tuán)購與市場去化的銷售目標(biāo)

　　4、大力開展商用物業(yè)的營銷推廣工作

　　5、在保證有利于招商與后期成功運(yùn)營的前提下完成商用物業(yè)的銷售目標(biāo)

　　三.年度營銷推廣計(jì)劃

　　(一)年度宣傳推廣計(jì)劃

　　受本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境決定，根據(jù)年度營銷工作目標(biāo)完成的要求，本年度宣傳推廣計(jì)劃如下。

　　一月份：

　　1、 戶外廣告方面：蕭縣戶外高炮政府控制很嚴(yán)，在有利的位置，多方協(xié)調(diào)，工作復(fù)雜，因此戶外高炮目前樹立的難度較大。

　?、傥蓓攺V告 位置\;交通西路與淮海路交匯處，正對淮海路的屋頂廣告牌。

　　完成時(shí)間：月底前完成與廣告公司簽約與上牌工作

　　費(fèi)用：

　?、诠徽九莆恢茫貉鼗春Ｂ放c中山路的21處公交車站站牌(包括新汽車站廣場的站臺(tái)廣告牌)

　　完成時(shí)間：本月底前完成選點(diǎn)簽約，設(shè)計(jì)，2月6號前完成制作與上牌工作

　　費(fèi)用：

　　③ 車體：本月度對蕭縣發(fā)往全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)車體資源與信息作全面詳細(xì)的了解，為下一步開拓車體宣傳渠道做準(zhǔn)備。

　?、?戶外大屏

　　位置：淮海路與中山路交匯處

　　理由：城市中心，宣傳效果好

　　要求：在本月度完成宣傳片的設(shè)計(jì)，要求在春節(jié)前后一個(gè)月集中播放，2月8號前，由于春節(jié)前后縣城人流量大，綜合考慮費(fèi)用，要求宣傳片通過剪輯集中在1分鐘之內(nèi)。

　　費(fèi)用：

　　二月份：

　　1、 通過電臺(tái)與報(bào)紙媒體，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)大拜年的方式進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。

　?、?電臺(tái)(蕭縣電視臺(tái))

　　A. 要求在2月8日前完成錄制的制作工作，2月9日進(jìn)行播放測試，2月12日---22日進(jìn)行電臺(tái)大拜年的宣傳。

　　B. 費(fèi)用

　　② 報(bào)紙(蕭縣信息報(bào))

　　A.要求：

　　a、20xx年2月10日前做好“大拜年”推廣宣傳的設(shè)計(jì)

　　b、20xx年2月11日至2月底期間在蕭縣信息報(bào)進(jìn)行2—3次的滾動(dòng)宣傳

　　B.費(fèi)用

　　2、車體廣告：

　　① 要求：

　　A.2月8日前完成通往全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)車體的車體設(shè)計(jì)與包裝工作

　　B.20xx年6月前完成各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽約2輛，小鄉(xiāng)鎮(zhèn)暫簽約1輛的工作，要求簽約的車輛整體形象較好。

　　C.合同一年一簽，要求所有簽約包裝車輛在20xx年2月10日即上路。

　?、?費(fèi)用

　　3、短信

　　① 要求：

　　A. 群發(fā)短信30萬條，分5次3個(gè)時(shí)段發(fā)送

　　B. 按城區(qū)10萬條，鄉(xiāng)鎮(zhèn)20萬條的要求發(fā)送

　　C. 大年30晚上22：00點(diǎn)城區(qū)發(fā)送5萬條，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)送10萬條，大年初一上午10：00點(diǎn)在城區(qū)發(fā)送5萬條，鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)送10萬條，要求兩次發(fā)送的號碼不得重復(fù)。

　?、?費(fèi)用

　　4、廣播

　　要求：

　　A. 2月份整個(gè)月都播放

　　B. 要求在整個(gè)時(shí)刻播放

　　C. 要求按規(guī)定的次數(shù)播放

　　D. 在2月12至2月15日，要求播放安糧項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)的拜年致辭。

　　費(fèi)用：(說明：此費(fèi)用為安糧之夜贊助活動(dòng)的附加費(fèi)用)

　　5、項(xiàng)目宣傳撲克牌

　?、?要求：

　　A. 策劃與設(shè)計(jì)在2月5日前完成

　　B. 2萬盒

　?、?費(fèi)用：3萬元至4萬元

　　6、完成20xx年重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)宣傳圖片的編輯與制作專題宣傳片的制作工作，為以后的宣傳推介活動(dòng)準(zhǔn)備更具說服力的聲像宣傳資料。

　　① 要求：

　　A. 策劃并創(chuàng)意宣傳主題

　　B. 對相關(guān)圖片進(jìn)行處理，剪輯與專業(yè)制作

　　C. 專題圖片放映時(shí)間控制3分鐘以內(nèi)

　?、?費(fèi)用預(yù)算：20xx元

　　7、二次放卡前的宣傳推廣

　?、僖?待定)

　?、谫M(fèi)用預(yù)算：5萬元

　　三月份

　　1、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外高炮

　?、?要求：

　　A. 在開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳推廣的基礎(chǔ)上，在通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道上樹立3—5塊戶外高炮，以進(jìn)一步在全縣尤其在主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強(qiáng)項(xiàng)目的品牌宣傳力度，長期提升項(xiàng)目的形象高度

　　B. 3月10日前完成戶外廣告的設(shè)計(jì)與制作，3月底前上牌工作完成

　?、?費(fèi)用預(yù)算：

　　2、 城區(qū)戶外廣告牌

　?、?要求：

　　A. 在縣城的廣告價(jià)值明顯的地點(diǎn)，通過多方關(guān)系協(xié)調(diào)，樹立2—3塊戶外廣告牌或1—2塊戶外高炮

　　B. 3月15日前完成設(shè)計(jì)與制作工作，3月底前完成上牌工作

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　3、 樓書和新宣傳海報(bào)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作

　　① 要求：

　　A.3月25日前完成樓書的策劃與平面設(shè)計(jì)工作

　　B.3月底前完成新宣傳海報(bào)的策劃與平面設(shè)計(jì)工作

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　4、3D動(dòng)畫片的設(shè)計(jì)與制作

　?、?要求：

　　A.3月20日前完成設(shè)計(jì)并定稿

　　B.制作光盤500份

　　C.時(shí)間控制在5分鐘左右

　　② 費(fèi)用預(yù)算：15萬

　　四月份

　　1、 現(xiàn)場圍墻的部分調(diào)整更換

　　① 要求：

　　A.4月10日前完成設(shè)計(jì)與制作工作

　　B.4月15日前完成上墻工作

　?、?費(fèi)用預(yù)算：5萬元

　　2、 現(xiàn)場展示中心的展板包裝與制作工作

　?、?要求：

　　A.4月15日前完成展示中心展板的設(shè)計(jì)與制作工作

　　B.4月15日前完成上墻工作

　　② 費(fèi)用預(yù)算 3000元

　　3、 三次放卡的宣傳推廣

　?、?要求

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　4、 加大車體的宣傳

　　① 要求在以前的基礎(chǔ)上各鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大車輛宣傳

　?、?費(fèi)用

　　5、 現(xiàn)場展示中心啟用儀式的宣傳與推廣

　　① 要求：

　　A. 作為項(xiàng)目推進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)，以展示項(xiàng)目的形象，進(jìn)一步?jīng)_擊市場，提高市場的關(guān)注度

　　B. 通過現(xiàn)場展示中心開放儀式的舉行，為項(xiàng)目首期開盤預(yù)熱

　　C. 進(jìn)行全方位立體宣傳攻勢以有效配合并提升現(xiàn)場展示中心開發(fā)活動(dòng)的效果

　?、?費(fèi)用預(yù)算：3萬元(注：不包括活動(dòng)本身的其他各項(xiàng)開支活動(dòng)費(fèi)用)

　　6、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要交通要道戶外高炮的二次上牌，3—5塊。

　　五月份

　　1、 開盤前的宣傳推廣造勢

　?、?要求：

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　2、 開盤首日的宣傳推廣配合

　?、?要求

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　3、 樣板房的開放儀式

　?、?要求

　?、?媒介組合

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　4、 五一節(jié)活動(dòng)促銷—“給勞動(dòng)者一個(gè)幸福的家”

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用預(yù)算

　　六月份

　　1、 一期開盤后持續(xù)期的宣傳推廣

　?、?要求：

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　2、 二期開盤前的現(xiàn)場推廣

　　① 要求

　?、?費(fèi)用預(yù)算

　　3、 第四階段鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人員行銷與活動(dòng)營銷

　　七月份---八月份

　　1、 二期開盤前持銷期的宣傳推廣

　?、?要求

　?、?費(fèi)用

　　2、 第五階段鄉(xiāng)鎮(zhèn)的活動(dòng)營銷與人員行銷推廣

　　3、 “唱響蕭縣，唱響龍城”歌唱海選比賽宣傳推廣

　?、?要求

　?、?媒介組合

　?、?費(fèi)用：6萬元(不包括活動(dòng)本身及其他開支費(fèi)用)

　　4、 戶外廣告畫面內(nèi)容的統(tǒng)一更換

　　① 要求

　?、?費(fèi)用

　　九月份

　　1、 商鋪銷售前的預(yù)熱推廣

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用

　　2、 配合商鋪開盤活動(dòng)的宣傳推廣

　　① 要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用

　　3、 商鋪開盤活動(dòng)

　　費(fèi)用：3萬元

　　4、 教師節(jié)的活動(dòng)促銷

　　① 宣傳推廣

　?、?活動(dòng)促銷

　　十月份

　　1、 已開盤住宅物業(yè)尾盤期的宣傳推廣與商鋪持銷期的宣傳推廣

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用預(yù)算：3萬元

　　2、“十一”國慶期間的活動(dòng)促銷------“百年好合”集體婚禮活動(dòng)

　?、傩麄魍茝V

　　② 活動(dòng)促銷費(fèi)用

　　3、項(xiàng)目三期開盤前預(yù)熱宣傳推廣

　?、?要求

　?、?媒介組合

　?、?費(fèi)用

　　4、 配合三期開盤活動(dòng)的宣傳推廣及活動(dòng)促銷

　?、?要求

　?、?媒介組合

　?、?宣傳費(fèi)用預(yù)算

　?、?活動(dòng)促銷的其他費(fèi)用預(yù)算

　　十一月份

　　1、 三期開盤物業(yè)持續(xù)期的宣傳

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用預(yù)算

　　2、 客戶聯(lián)誼會(huì)

　?、?要求

　?、?宣傳推廣

　?、?活動(dòng)促銷

　　十二月份

　　1、 交房前的宣傳推廣配合

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用

　　2、 元旦活動(dòng)促銷

　?、?要求

　?、?媒介組合

　　③ 費(fèi)用

銷售推廣計(jì)劃書2022 2

　　一、項(xiàng)目條件與地塊解析

　　1.1項(xiàng)目區(qū)位

　　南湖地王：本案位于徐州市北部賈汪區(qū)，南鄰賈汪區(qū)重點(diǎn)景觀小南湖，是由徐州市區(qū)進(jìn)入賈汪城區(qū)的必經(jīng)之處。四至范圍東到206國道，南到湖北青洪路，西至連接賈汪中心商業(yè)區(qū)的將軍大街，北至夏橋二路?？傆玫孛娣e641370平方米，容積率1.3。所處區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)規(guī)劃為主，處于快速發(fā)展中，小南湖已開發(fā)成水清靈秀的公園景觀，周邊正逐步建成一批檔次與居住環(huán)境較好的居住小區(qū)。

　　1.2地形地貌、對外交通、項(xiàng)目規(guī)模

　　地塊現(xiàn)狀為較為平整的空地，整體地勢比周邊道路略低，建筑條件良好。項(xiàng)目總用地面積為641370㎡，總建筑面積894000㎡，地上建筑面積694000㎡，其中住宅584600㎡、商業(yè)及配套109400㎡，地下建筑面積200000㎡。

　　1.3項(xiàng)目資源分析(賣點(diǎn)梳理)

　　地段價(jià)值——賈汪政府重點(diǎn)打造小南湖景觀區(qū)域，距離賈汪城區(qū)1.5公里

　　前景價(jià)值——徐賈快速通道于年底通車，城市副中心地位彰顯，區(qū)域成長前景欣欣向榮

　　生活價(jià)值——絕版小南湖景觀，花都公園、夏橋公園環(huán)繞，三個(gè)公園一個(gè)家，絕版公園生活地標(biāo)

　　規(guī)劃價(jià)值——城南核心地段，高級社區(qū)配套，賈汪最高標(biāo)準(zhǔn)

　　生態(tài)價(jià)值——賈汪綠肺，自然、環(huán)境優(yōu)越，養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、放松好去處

　　投資價(jià)值——價(jià)值高地，價(jià)格洼地。項(xiàng)目位于賈汪重點(diǎn)打造的高尚生活區(qū)，升值潛力巨大

　　產(chǎn)品價(jià)值——高品質(zhì)、戶型創(chuàng)新，功能強(qiáng)大的奢華產(chǎn)品補(bǔ)充賈汪豪宅市場不足

　　配套價(jià)值——小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃建有小學(xué)、幼兒園、商業(yè)中心等配套設(shè)施，南湖西側(cè)有高球場

　　規(guī)模價(jià)值——賈汪地王，高速發(fā)展區(qū)域大南湖、低密度、百萬平米規(guī)模大盤第一期

　　品牌價(jià)值——海峽地產(chǎn)成功開發(fā)徐州東南郡、曼喬世家項(xiàng)目，贏得良好的市場口碑

　　二、項(xiàng)目SWOT分析

　　2.1優(yōu)勢分析

　　?景觀優(yōu)勢——項(xiàng)目被小南湖風(fēng)景區(qū)，花都公園，夏橋公園環(huán)抱，絕版公園生活地標(biāo)

　　?區(qū)位優(yōu)勢——城南核心，賈汪門戶，南湖高尚生活區(qū)，領(lǐng)銜全優(yōu)生活

　　?產(chǎn)品優(yōu)勢——高貴的歐式建筑，功能強(qiáng)大的創(chuàng)新產(chǎn)品，居住舒適度高

　　?投資優(yōu)勢——價(jià)值高地，價(jià)格洼地，升值潛力巨大

　　?規(guī)劃優(yōu)勢——政府將南湖打造為徐州都市圈生態(tài)型月光經(jīng)濟(jì)區(qū)，會(huì)所高球場等高端配套將陸續(xù)到位

　　?規(guī)模優(yōu)勢——賈汪地王，地塊完整，徐州北部第一品質(zhì)名盤

　　2.2劣勢分析

　　?地塊產(chǎn)權(quán)——項(xiàng)目前期開發(fā)拖延，本案地塊上樹立著太湖明珠花園售樓處，產(chǎn)權(quán)歸屬有糾紛

　　?項(xiàng)目認(rèn)知——南湖在市場，海峽在賈汪，認(rèn)知度不足。賈汪項(xiàng)目對市區(qū)客戶吸引力不足

　　?賈汪市場——去化能力有限，且消費(fèi)群沒有顯著增加，但區(qū)域樓盤供應(yīng)量卻成倍放大

　　?生活配套——片區(qū)環(huán)境的確美觀，缺乏必要生活配套，商業(yè)層級較低

　　?地形地理——地塊是原韓橋煤礦塌陷地，建筑條件不十分理想，且徐州市區(qū)的客戶對賈汪的項(xiàng)目抗性較大

　　?片區(qū)環(huán)境——南湖市場認(rèn)識度不足，四周被小工業(yè)區(qū)、城鎮(zhèn)居民吞噬，周邊產(chǎn)業(yè)不利于提升項(xiàng)目價(jià)值

　　?投資周期——國家宏觀調(diào)控收緊，樓市處于淡市期間，投資周期相對較長

　　三、項(xiàng)目定位

　　原定位：一湖/一城/一世界徐州首席千畝濱湖生態(tài)社區(qū)

　　重新定位：城南核心/百萬平米/公園大城全徐州最具投資價(jià)值的別墅(階段)

　　3.1市場定位

　　?既定目標(biāo):賈汪最?！?xiàng)目品牌和海峽賈汪品牌

　　?底線目標(biāo):賈汪各個(gè)物業(yè)類型單價(jià)價(jià)格金字塔之頂

　　?高目標(biāo):超越賈汪價(jià)格體系，成為片區(qū)規(guī)則制定者

　　3.3形象定位

　　總案：湖尚城

　　SLOGAN：發(fā)現(xiàn)你對生活的熱愛

　　城南核心/百萬平米/公園大城

　　以湖為核，劃地為疆，造就海峽?湖尚城。千畝濱湖大盤，私享2900畝濕地公園，藏于南湖顯于世。田園景觀如詩畫般靜謐，這是一場寧靜對繁華的放逐。尚城生活，體悟湖居。傍晚時(shí)分，信步水云間，云在天，水在地，看天水一色。生活，從此在湖畔停泊。

　　高層：南湖觀瀾

　　SLOGAN：觀南湖，瞰天地

　　觀瀾，取自《孟子?盡心上》“觀水有術(shù)，必觀其瀾”。中堅(jiān)階層有其獨(dú)屬的格局視野，觀瀾是一種人生態(tài)度，隨心隨性，淡泊灑脫，透露幽居的生活情趣。推窗看湖，閑坐觀瀾，突出水岸生活意境。智者樂水，案名更具人文氣息。

　　洋房：南湖公館

　　SLOGAN：開啟湖居新時(shí)代

　　南湖幽地，公館人家。湖光漸，草木欣，歲月靜好。風(fēng)云對話的人，在這個(gè)靜靜的地方，用湖光和濤風(fēng)招待客人，讓遠(yuǎn)水的人羨慕。公館指城市上流人士居所，讓人從案名中一眼既可看出本案高貴、尊榮的建筑品質(zhì)和未來居住在這里的人群特征。

　　別墅：南湖別苑

　　SLOGAN：名仕珍藏，湖韻別墅/湖上的柔軟時(shí)光

　　豪宅易得，別苑難求。在鳥語花香的境界里，或邀三五好友，或獨(dú)自一人，信步水云間，品茗觀風(fēng)望月，何等愜意。臨水而居，回歸自然，重拾湖夢?？辞嗖菹恪⑸交ㄆG、蝶飛舞，人會(huì)在不經(jīng)意間被生命打動(dòng)。別苑本意為帝王花園，案名古色古香。

　　四、推廣策略及費(fèi)用預(yù)算

　　4.1推廣總綱(高打形象，做足圈層)

　　線上：初期為主做高形象，后期為輔形成聲音;線下：初期為輔細(xì)致鋪墊，后期為主做足圈層。通過一系列少而精的推廣，不斷地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)客戶來電來訪，加大客戶轉(zhuǎn)化率。

　　4.2分階段推廣主題

　　第一階段：亮相

　　20__.12開工奠基

　　20__.03徐州及賈汪體驗(yàn)館開放

　　20__.04春季房展會(huì)引導(dǎo)認(rèn)知區(qū)位、資源價(jià)值，打生態(tài)牌，宜居南湖

　　第二階段：落地

　　20__.05-20__.07形象滲透，傳播銷售信息

　　20__.05銷售中心開放

　　20__.06樣板區(qū)開房

　　第三階段：開盤

　　20__.08-品牌主張輸出，重構(gòu)賈汪生活方式

　　20__.08開盤

　　?4.3活動(dòng)方案

　　周周有活動(dòng)，周周有主題，圍繞重大事件節(jié)點(diǎn)開展，吸納人氣，促進(jìn)認(rèn)籌;人氣、噱頭、蓄客同步進(jìn)行，周密部署多種殺客戰(zhàn)略，詳盡每一個(gè)細(xì)節(jié)，全力提升客戶資源的利用;——“吃、喝、玩、樂、看、拿”

　　策略1：盡一切可能的找客戶湊人氣

　　?策略2：有活動(dòng)必有抽獎(jiǎng)，以抽獎(jiǎng)為噱頭吸引人氣

　　?策略3：對活動(dòng)時(shí)間的精準(zhǔn)把握與靈活應(yīng)變

　　4.3媒體策略及選擇

　　戶外為主媒，報(bào)紙、直郵、短信等其他子媒結(jié)合運(yùn)用，執(zhí)行從片區(qū)、自然資源的認(rèn)同、項(xiàng)目認(rèn)同到銷售信息發(fā)布的三大步驟

　　線上——戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、新媒體等事件爆破，形象確立，概念解構(gòu)。線下——渠道、短信、活動(dòng)等事件炒作，全城熱議，圈層影響力展開。

銷售推廣計(jì)劃書2022 3

　　一、項(xiàng)目條件與地塊解析

　　1.1項(xiàng)目區(qū)位

　　南湖地王：本案位于徐州市北部賈汪區(qū)，南鄰賈汪區(qū)重點(diǎn)景觀小南湖，是由徐州市區(qū)進(jìn)入賈汪城區(qū)的必經(jīng)之處。四至范圍東到206國道，南到湖北青洪路，西至連接賈汪中心商業(yè)區(qū)的將軍大街，北至夏橋二路?？傆玫孛娣e641370平方米，容積率1.3。所處區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)規(guī)劃為主，處于快速發(fā)展中，小南湖已開發(fā)成水清靈秀的公園景觀，周邊正逐步建成一批檔次與居住環(huán)境較好的居住小區(qū)。

　　1.2地形地貌、對外交通、項(xiàng)目規(guī)模

　　地塊現(xiàn)狀為較為平整的空地，整體地勢比周邊道路略低，建筑條件良好。項(xiàng)目總用地面積為641370㎡，總建筑面積894000㎡，地上建筑面積694000㎡，其中住宅584600㎡、商業(yè)及配套109400㎡，地下建筑面積20xx00㎡。

　　1.3項(xiàng)目資源分析(賣點(diǎn)梳理)

　　地段價(jià)值——賈汪政府重點(diǎn)打造小南湖景觀區(qū)域，距離賈汪城區(qū)1.5公里

　　前景價(jià)值——徐賈快速通道于年底通車，城市副中心地位彰顯，區(qū)域成長前景欣欣向榮

　　生活價(jià)值——絕版小南湖景觀，花都公園、夏橋公園環(huán)繞，三個(gè)公園一個(gè)家，絕版公園生活地標(biāo)

　　規(guī)劃價(jià)值——城南核心地段，高級社區(qū)配套，賈汪最高標(biāo)準(zhǔn)

　　生態(tài)價(jià)值——賈汪綠肺，自然、環(huán)境優(yōu)越，養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、放松好去處

　　投資價(jià)值——價(jià)值高地，價(jià)格洼地。項(xiàng)目位于賈汪重點(diǎn)打造的高尚生活區(qū)，升值潛力巨大

　　產(chǎn)品價(jià)值——高品質(zhì)、戶型創(chuàng)新，功能強(qiáng)大的奢華產(chǎn)品補(bǔ)充賈汪豪宅市場不足

　　配套價(jià)值——小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃建有小學(xué)、幼兒園、商業(yè)中心等配套設(shè)施，南湖西側(cè)有高球場

　　規(guī)模價(jià)值——賈汪地王，高速發(fā)展區(qū)域大南湖、低密度、百萬平米規(guī)模大盤第一期

　　品牌價(jià)值——海峽地產(chǎn)成功開發(fā)徐州東南郡、曼喬世家項(xiàng)目，贏得良好的市場口碑

　　二、項(xiàng)目SWOT分析

　　2.1優(yōu)勢分析

　　景觀優(yōu)勢——項(xiàng)目被小南湖風(fēng)景區(qū)，花都公園，夏橋公園環(huán)抱，絕版公園生活地標(biāo)

　　區(qū)位優(yōu)勢——城南核心，賈汪門戶，南湖高尚生活區(qū)，領(lǐng)銜全優(yōu)生活

　　產(chǎn)品優(yōu)勢——高貴的歐式建筑，功能強(qiáng)大的創(chuàng)新產(chǎn)品，居住舒適度高

　　投資優(yōu)勢——價(jià)值高地，價(jià)格洼地，升值潛力巨大

　　規(guī)劃優(yōu)勢——政府將南湖打造為徐州都市圈生態(tài)型月光經(jīng)濟(jì)區(qū)，會(huì)所高球場等高端配套將陸續(xù)到位

　　規(guī)模優(yōu)勢——賈汪地王，地塊完整，徐州北部第一品質(zhì)名盤

　　2.2劣勢分析

　　地塊產(chǎn)權(quán)——項(xiàng)目前期開發(fā)拖延，本案地塊上樹立著太湖明珠花園售樓處，產(chǎn)權(quán)歸屬有糾紛

　　項(xiàng)目認(rèn)知——南湖在市場，海峽在賈汪，認(rèn)知度不足。賈汪項(xiàng)目對市區(qū)客戶吸引力不足

　　賈汪市場——去化能力有限，且消費(fèi)群沒有顯著增加，但區(qū)域樓盤供應(yīng)量卻成倍放大

　　生活配套——片區(qū)環(huán)境的確美觀，缺乏必要生活配套，商業(yè)層級較低

　　地形地理——地塊是原韓橋煤礦塌陷地，建筑條件不十分理想，且徐州市區(qū)的客戶對賈汪的項(xiàng)目抗性較大

　　片區(qū)環(huán)境——南湖市場認(rèn)識度不足，四周被小工業(yè)區(qū)、城鎮(zhèn)居民吞噬，周邊產(chǎn)業(yè)不利于提升項(xiàng)目價(jià)值

　　投資周期——國家宏觀調(diào)控收緊，樓市處于淡市期間，投資周期相對較長

　　三、項(xiàng)目定位

　　原定位：一湖/一城/一世界徐州首席千畝濱湖生態(tài)社區(qū)

　　重新定位：城南核心/百萬平米/公園大城全徐州最具投資價(jià)值的別墅(階段)

　　3.1市場定位

　　既定目標(biāo):賈汪最牛——項(xiàng)目品牌和海峽賈汪品牌

　　底線目標(biāo):賈汪各個(gè)物業(yè)類型單價(jià)價(jià)格金字塔之頂

　　高目標(biāo):超越賈汪價(jià)格體系，成為片區(qū)規(guī)則制定者

　　3.3形象定位

　　總案：湖尚城

　　SLOGAN：發(fā)現(xiàn)你對生活的熱愛

　　城南核心/百萬平米/公園大城

　　以湖為核，劃地為疆，造就海峽•湖尚城。千畝濱湖大盤，私享2900畝濕地公園，藏于南湖顯于世。田園景觀如詩畫般靜謐，這是一場寧靜對繁華的放逐。尚城生活，體悟湖居。傍晚時(shí)分，信步水云間，云在天，水在地，看天水一色。生活，從此在湖畔停泊。

　　高層：南湖觀瀾

　　SLOGAN：觀南湖，瞰天地

　　觀瀾，取自《孟子•盡心上》“觀水有術(shù)，必觀其瀾”。中堅(jiān)階層有其獨(dú)屬的格局視野，觀瀾是一種人生態(tài)度，隨心隨性，淡泊灑脫，透露幽居的生活情趣。推窗看湖，閑坐觀瀾，突出水岸生活意境。智者樂水，案名更具人文氣息。

　　洋房：南湖公館

　　SLOGAN：開啟湖居新時(shí)代

　　南湖幽地，公館人家。湖光漸，草木欣，歲月靜好。風(fēng)云對話的人，在這個(gè)靜靜的地方，用湖光和濤風(fēng)招待客人，讓遠(yuǎn)水的人羨慕。公館指城市上流人士居所，讓人從案名中一眼既可看出本案高貴、尊榮的建筑品質(zhì)和未來居住在這里的人群特征。

　　別墅：南湖別苑

　　SLOGAN：名仕珍藏，湖韻別墅/湖上的柔軟時(shí)光

　　豪宅易得，別苑難求。在鳥語花香的境界里，或邀三五好友，或獨(dú)自一人，信步水云間，品茗觀風(fēng)望月，何等愜意。臨水而居，回歸自然，重拾湖夢?？辞嗖菹?、山花艷、蝶飛舞，人會(huì)在不經(jīng)意間被生命打動(dòng)。別苑本意為帝王花園，案名古色古香。

　　四、推廣策略及費(fèi)用預(yù)算

　　4.1推廣總綱(高打形象，做足圈層)

　　線上：初期為主做高形象，后期為輔形成聲音;線下：初期為輔細(xì)致鋪墊，后期為主做足圈層。通過一系列少而精的推廣，不斷地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)客戶來電來訪，加大客戶轉(zhuǎn)化率。

　　4.2分階段推廣主題

　　第一階段：亮相

　　20xx.12開工奠基

　　20xx.03徐州及賈汪體驗(yàn)館開放

　　20xx.04春季房展會(huì)引導(dǎo)認(rèn)知區(qū)位、資源價(jià)值，打生態(tài)牌，宜居南湖

　　第二階段：落地

　　20xx.05-20xx.07形象滲透，傳播銷售信息

　　20xx.05銷售中心開放

　　20xx.06樣板區(qū)開房

　　第三階段：開盤

　　20xx.08-品牌主張輸出，重構(gòu)賈汪生活方式

　　20xx.08開盤

　　4.3活動(dòng)方案

　　周周有活動(dòng)，周周有主題，圍繞重大事件節(jié)點(diǎn)開展，吸納人氣，促進(jìn)認(rèn)籌;人氣、噱頭、蓄客同步進(jìn)行，周密部署多種殺客戰(zhàn)略，詳盡每一個(gè)細(xì)節(jié)，全力提升客戶資源的利用;——“吃、喝、玩、樂、看、拿”

　　策略1：盡一切可能的找客戶湊人氣

　　策略2：有活動(dòng)必有抽獎(jiǎng)，以抽獎(jiǎng)為噱頭吸引人氣

　　策略3：對活動(dòng)時(shí)間的精準(zhǔn)把握與靈活應(yīng)變

　　4.3媒體策略及選擇

　　戶外為主媒，報(bào)紙、直郵、短信等其他子媒結(jié)合運(yùn)用，執(zhí)行從片區(qū)、自然資源的認(rèn)同、項(xiàng)目認(rèn)同到銷售信息發(fā)布的三大步驟

　　線上——戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、新媒體等事件爆破，形象確立，概念解構(gòu)。線下——渠道、短信、活動(dòng)等事件炒作，全城熱議，圈層影響力展開。

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