總結(jié)是在一段時(shí)間內(nèi)對學(xué)習(xí)和工作生活等表現(xiàn)加以總結(jié)和概括的一種書面材料，它可以使我們更有效率，讓我們一起來學(xué)習(xí)寫總結(jié)吧。那怎么寫總結(jié)嗎？下面是范文網(wǎng)小編分享的房地產(chǎn)估價(jià)人員工作總結(jié)4篇 房地產(chǎn)估價(jià)工作流程，歡迎參閱。
房地產(chǎn)估價(jià)人員工作總結(jié)1
談房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)具備怎樣的基本素質(zhì)
王瑞萍
(滄州市房地產(chǎn)市場管理處，河北 滄州 0)
摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房需求日益強(qiáng)烈。房價(jià)非理性飆升正在深刻影響著廣大群眾的生活。住房消費(fèi)的支出在百姓消費(fèi)總支出里占很大比例，房地產(chǎn)價(jià)格評估關(guān)系到百姓的切身利益，房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)好壞對保障百姓利益至關(guān)重要。
關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)人員
房地產(chǎn)估價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，已越來越離不開房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。2000年國家實(shí)行中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制，將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)推向社會(huì)，面對日益激烈的行業(yè)競爭，為了機(jī)構(gòu)的“生存”，為了行業(yè)市場的拓寬，不免會(huì)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，出現(xiàn)惡意低估、收受回扣、詆毀其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)師，發(fā)放虛假、誤導(dǎo)性或夸大的宣傳等等。而房地產(chǎn)估價(jià)作為一種提供意見、具有社會(huì)公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的職業(yè)和行為。其技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)系單位和個(gè)人的切身利益，甚至對社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，因此，要想成為一名格的房地產(chǎn)估價(jià)人員，在實(shí)際工作中應(yīng)遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則、持證上崗?fù)猓€應(yīng)具備如下基本素質(zhì)：
一、要具備一定的政策、法律知識
首先，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的政策性和法制性，房地產(chǎn)價(jià)格評估本身就是一項(xiàng)制度，這就決定了估價(jià)人員必須懂政策，通法律。其次，由于房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的多樣性，如房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、拆遷、分割、稅收、抵押、拍賣等，這些活動(dòng)所涉及對其估價(jià)對象的權(quán)益價(jià)值的評估并不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)進(jìn)行。第三，估價(jià)人員的估價(jià)行為不僅受到相關(guān)法律、法規(guī)的制約，而且其結(jié)果又要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。因此，只有通曉與房地產(chǎn)有關(guān)的政策、法規(guī)，只有通曉行業(yè)法規(guī)，才能依法判定估價(jià)對象的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利，正確評估出估價(jià)對象合法的權(quán)益價(jià)值，更好地為社會(huì)服務(wù)。
二、要具備一定的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識
首先，房地產(chǎn)價(jià)格是整個(gè)商品價(jià)格的一部分，同時(shí)，它與國民經(jīng)濟(jì)的各部門（行業(yè)）的價(jià)格有著緊密的聯(lián)系，又受其相互影響、相互制約。所以估價(jià)人員必須具備一定的經(jīng)濟(jì)理論知識，懂得社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本理論，知曉財(cái)政、金融、會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方面的相關(guān)知識，才能把握影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的各種因素，將其準(zhǔn)確量化，分別分析、測算它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并從中找出歸屬于房地產(chǎn)本身的那一部分貢獻(xiàn)價(jià)值，以確定房地產(chǎn)客觀的價(jià)值。同時(shí)透過市場供需變化對房地產(chǎn)的影響，來預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，更好地做好房地產(chǎn)市場背景分析及市場變現(xiàn)能力分析。其次，房地產(chǎn)估價(jià)中對房屋建筑構(gòu)造、新舊成數(shù)等的評定和成本法中房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)構(gòu)成的判定等，都需要一定的建筑工程知識。尤其，近幾年來在房屋建筑領(lǐng)域中新材料、新技術(shù)、新設(shè)計(jì)、新工藝的應(yīng)用，只有懂得建筑方面的知識，才能對房屋的各種構(gòu)造進(jìn)行技術(shù)上、價(jià)值上的鑒定。
三、要熟悉掌握各種估價(jià)方法
房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。而每種方法都有各自適用的估價(jià)對象、所
需要具備的條件及估價(jià)的操作步驟。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，正確選擇估價(jià)方法，能使搜集估價(jià)所需資料和實(shí)地查看估價(jià)對象等工作有的放矢，可以避免不必要的無效勞動(dòng)，可以合理安排人力、物力和財(cái)力，合理安排估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排，盡早的完成估價(jià)任務(wù)。同時(shí) 用多種不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，可以互相驗(yàn)證估價(jià)結(jié)果正確性，使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。
四、要具備豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
房地產(chǎn)估價(jià)不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。只有具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確合理的判斷。首先，準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等，其修正系數(shù)的確定；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或凈收益、出租率的確定以及資本化率的選取等；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，成新度或折舊額的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所做出的主觀判斷。其次，準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征，同類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況；附近的景觀、建筑密度；裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等對價(jià)值的 影響也依賴于豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
五、要有一定的誠信觀念
市場經(jīng)濟(jì)，誠信為本，作為房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，誠信對房地產(chǎn)估價(jià)尤為重要。而房地產(chǎn)估價(jià)涉及標(biāo)的的價(jià)值量大，服務(wù)對象廣泛，特別是隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展和房屋拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的拓展，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，關(guān)系到公眾利益。因此，估價(jià)人員在從事房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)不僅要考慮到國家的經(jīng)濟(jì)利益不受損害，而且還要照顧消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受水平；不僅要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還要有利于各種房地產(chǎn)糾紛的解決，客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)估價(jià)人員的責(zé)任，而誠實(shí)信用是保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)客觀公正的基礎(chǔ)。若估價(jià)人員一味的規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，濫用估價(jià)的假設(shè)和限制條件，無針對性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制等也就違背不誠實(shí)信用原則，估價(jià)也就失去了公信力。在這方面國家也加大了對估價(jià)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的監(jiān)管，2002 年9 月建設(shè)部開通了中國房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案，建立健全了一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，各省房地產(chǎn)行政主管部門也陸續(xù)建立了
二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用檔案建立了信用檔案。通過網(wǎng)上公示制度，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途經(jīng)，促進(jìn)誠信制度的建立。
六、要具備良好的職業(yè)道德
良好的職業(yè)道德是保證和提高估價(jià)工作質(zhì)量的生命線。估價(jià)師依靠房地產(chǎn)的資料和市場信息，運(yùn)用所掌握的專業(yè)知識與技能，以中間人的身份深入現(xiàn)場進(jìn)行綜合分析、估算、判定，待估房地產(chǎn)的價(jià)值。其結(jié)果不可能象數(shù)學(xué)中的絕對值，而只是估計(jì)值，甚至是一個(gè)價(jià)值范圍。這里既有交易雙方對待估房地產(chǎn)所持的態(tài)度的影響；也存在工作水平的問題，但估價(jià)師的主觀因素往往起著很大的影響。因此，作為估價(jià)人員在與委托人有親屬或直接利益關(guān)系時(shí)，應(yīng)主動(dòng)回避；感到自己專業(yè)能力所限而難以勝任對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托；對委托人的商業(yè)秘密應(yīng)當(dāng)保守等。只有具有良好的職業(yè)道德，才能評估出合理、公平、實(shí)用的房地產(chǎn)價(jià)值，保障估價(jià)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，維持
房地產(chǎn)的市場秩序。
七、要具有一定的語言文字表達(dá)能力
估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，而語言文字又貫穿于估價(jià)報(bào)告的始末，是其外在質(zhì)量好壞的重要表現(xiàn)。首先，用語及詞義方面：
1、應(yīng)力求準(zhǔn)確，如估價(jià)對象描述必須清楚，不能漏項(xiàng)，不能用“基本”、“大約”等含混不清、模棱兩可詞義不準(zhǔn)確的詞語；
2、不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩，如在介紹市場背景分析、區(qū)域因素分析時(shí)不能用等帶有較強(qiáng)烈的感情色彩的詞語。
3、應(yīng)簡練、標(biāo)準(zhǔn)，對估價(jià)中所涉及的如估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)目的及價(jià)值定義和最高最佳使用分析等內(nèi)容及所選擇可比實(shí)例、各項(xiàng)數(shù)據(jù)來源和參數(shù)的選擇等資料的說明都應(yīng)用簡潔的文字進(jìn)行高度概括。其次，在語句方面要句子完整、搭配得當(dāng)、邏輯嚴(yán)密、前后一致。因此，估價(jià)人員只有具有一定的語言文字能力，按照房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的具體文字要求去做，才能撰寫出合格的估價(jià)報(bào)告。
總之，由于房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)融綜合性、現(xiàn)實(shí)性、靈活性、創(chuàng)新性特征于一爐的工作。尤其是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)已不僅僅局限為房地產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)，其業(yè)務(wù)范圍將進(jìn)一步的擴(kuò)展，其中房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的前期工作——房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析將成為今后房地產(chǎn)估價(jià)人員經(jīng)常要做的一項(xiàng)工作。這對房地產(chǎn)估價(jià)人員將是更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有具有上述基本素質(zhì)，努力提高自身的專業(yè)技能，在實(shí)踐中不斷豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在工作中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范。只有這樣，才能作好今后的估價(jià)工作，才能在激烈的市場中擁有一席之地。
房地產(chǎn)估價(jià)人員工作總結(jié)2
房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試大綱
第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作
考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書概述
一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用
（一）估價(jià)委托書
（二）估價(jià)委托合同
（三）估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄
（四）估價(jià)作業(yè)方案
（五）估價(jià)所需資料清單
（六）估價(jià)對象實(shí)地查看記錄
（七）估價(jià)報(bào)告
（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表
（九）估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄
（十）估價(jià)報(bào)告交接單
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求
（一）對詞義的要求 1.用詞準(zhǔn)確
2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強(qiáng)的感情色彩 4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層
（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強(qiáng) 2.搭配得當(dāng) 3.邏輯嚴(yán)密
（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作
一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素
二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作
（一）封面的寫作 1.估價(jià)報(bào)告名稱 2.估價(jià)項(xiàng)目名稱 3.委托人 4.估價(jià)機(jī)構(gòu)
5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 6.估價(jià)作業(yè)日期 7.估價(jià)報(bào)告編號
第1頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（二）目錄的寫作
（三）致委托人函的寫作
（四）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作
（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件的寫作
（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作 1.標(biāo)題 2.委托人 3.估價(jià)機(jī)構(gòu) 4.估價(jià)對象 5.估價(jià)目的 6.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 7.價(jià)值定義 8.估價(jià)依據(jù) 9.估價(jià)原則 10.估價(jià)方法 11.估價(jià)結(jié)果 12.估價(jià)人員 13.估價(jià)作業(yè)日期 14.估價(jià)報(bào)告使用期限
（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作 1.實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價(jià)方法選用 6.估價(jià)測算過程 7.估價(jià)結(jié)果確定
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例
第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書寫作
一、估價(jià)委托合同
（一）估價(jià)委托合同內(nèi)容構(gòu)成（二）估價(jià)委托合同寫作示例
二、估價(jià)所需資料清單
（一）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料
（二）對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料
（三）相關(guān)實(shí)例資料
（四）反映估價(jià)對象狀況的資料
三、估價(jià)作業(yè)方案
（一）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
（二）擬定資料收集渠道
（三）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)
（四）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排
四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄
第2頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（一）住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容
2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例
（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容
2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例
（三）工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內(nèi)容
2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例
（四）在建工程實(shí)地查看記錄 1.在建工程實(shí)地查看內(nèi)容
2.在建工程實(shí)地查看記錄表示例
五、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表
（一）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成（二）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表示例
考試要求
要求考生掌握本章內(nèi)容。
第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)
考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價(jià)
一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大
（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性
（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯
二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況
1.交通條件
2.生活服務(wù)設(shè)施
3.教育配套設(shè)施
4.環(huán)境質(zhì)量
（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級
2.設(shè)施與設(shè)備
3.建筑質(zhì)量
4.裝修
三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
（一）市場法
第3頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（二）成本法
（三）收益法
四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 9.倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)
（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn) 1.收益性
2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣
3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 4.裝修高檔且復(fù)雜
5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯
二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層
（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價(jià)值
三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)
第4頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)
（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)
一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類
（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn) 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大
2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素
（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層
（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型
三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題
2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題
（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)
第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)
一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)
第5頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn) 2.旅店、招待所及其特點(diǎn)
（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn) 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣
3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 4.價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力
二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素
（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境
（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理
三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用
（一）收益法
（二）市場法
四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（一）星級酒店不同功能用房收益的測算
（二）星級酒店凈收益的求取
第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)
一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
（一）地段選擇的差異性
（二）營業(yè)收入的差異性
二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價(jià)
一、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
二、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
（一）收益法
（二）市場法
（三）成本法
三、娛樂房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
（一）涉及的行業(yè)多
（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大
（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)
（四）受腐蝕的可能性大
二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素
（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件
第6頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
2.基礎(chǔ)設(shè)施
3.地理位置
（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
1.用地面積與形狀
2.地質(zhì)和水文條件
3.房地產(chǎn)用途
三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
（一）成本法
（二）市場法
（三）收益法
四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)
一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)
二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線
第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
一、停車庫的估價(jià)
（一）地下停車庫特點(diǎn)
（二）地下停車庫的價(jià)格特點(diǎn)
（三）地下停車庫常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線
二、加油站的估價(jià)
（一）加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)
1.位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)
2.經(jīng)營的個(gè)性差異顯著
3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤
（二）加油站常見的估價(jià)方法和技術(shù)路線
考試要求
1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；
9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。
第7頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)
考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)
（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)
（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法
（四）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性
二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇
（一）市場法
（二）假設(shè)開發(fā)法
（三）成本法
（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法
（一）市場法
（二）假設(shè)開發(fā)法
（三）成本法
（四）收益法
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)
二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定
（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求
（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
（三）其他限制條件
（四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定
三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法
（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
（三）部分（局部）房地產(chǎn)
（四）在建工程房地產(chǎn)
（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)
四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)
（一）估價(jià)目的第8頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)
（三）確認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件
（五）把握市場風(fēng)險(xiǎn)防止高估
（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則
（七）市場變現(xiàn)能力分析
（八）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示
（九）其他
第四節(jié) 城市房屋拆遷估價(jià)
一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)
（一）估價(jià)數(shù)量大
（二）涉及面廣，社會(huì)影響大
（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系
（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)
二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法
三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線
（一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件 2.選擇“標(biāo)本房屋”
3.評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格
（——）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線
（三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線
四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題
（一）拆遷估價(jià)的估價(jià)對象
（二）拆遷估價(jià)委托人的合法性
（三）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)
（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵
（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)
五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式
（一）拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作
（二）入戶調(diào)查
（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告
（四）現(xiàn)場答疑
六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)
一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定
二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)
（一）強(qiáng)制處分
（二）快速變現(xiàn)
（三）市場需求面窄、推廣力度小
（四）消費(fèi)者心理因素
第9頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（五）購買者的額外支出
三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線
四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法
（一）商品房
（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)
（三）在建工程
第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)
一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類
（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失
（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失
（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失
（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失
（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害
（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失
（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失
（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失
二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析
（一）房地產(chǎn)損害的分類
1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分
2.按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分 3.按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分
（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額
三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵
（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義
（三）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)
四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇
（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）
（二）損失資本化法
1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型
（三）賠償實(shí)例比較法
（四）損害前后價(jià)差法
五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理
（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
第10頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
第七節(jié) 房屋租賃價(jià)格評估
一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)
（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型
（二）租約對租金估價(jià)有一定的影響
（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分
二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定
（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明
（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定
（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定
三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法
（一）市場法
（二）收益法
（三）成本法
第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)
一、房產(chǎn)稅估價(jià)
二、土地增值稅估價(jià)
（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容
1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估 價(jià)格又無正當(dāng)理由的2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的（二）扣除項(xiàng)目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.舊房及建筑物的評估價(jià)格
三、契稅估價(jià)
第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移
二、估價(jià)的假設(shè)前提
三、估價(jià)方法的選用
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià) 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5.熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；
第11頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；
9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。
第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型
（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究
二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容
（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析
2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析
3.客戶分析
4.競爭分析
（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析
2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢
3.商圈（區(qū)域）分析
4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析
5.客戶分析
（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析
2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢
3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析
4.競爭、典型項(xiàng)目研究
5.寫字樓客戶分析
（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析
2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)
3.酒店消費(fèi)者分析
4.酒店市場競爭分析
5.酒店經(jīng)營者分析
第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容
第12頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
（一）項(xiàng)目總論
（二）項(xiàng)目概況
（三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析
（四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析
（五）房地產(chǎn)市場分析
（六）項(xiàng)目市場定位
（七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案
（八）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排
（九）投資估算與資金籌措
（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
（十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析
（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)
（一）地域性
（二）系統(tǒng)性
（三）前瞻性
（四）市場性
（五）創(chuàng)新性
（六）多樣性
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容
（一）項(xiàng)目背景
（二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1.地塊的自然條件分析
2.地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析
（三）開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析
3.消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析
（四）開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1.開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析 3.開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析 4.開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析
（五）開發(fā)項(xiàng)目的市場定位 1.消費(fèi)群體定位 2.項(xiàng)目形象定位
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價(jià)格定位
第13頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
6.物業(yè)管理定位
（六）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 2.建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議 4.戶型設(shè)計(jì)建議
（七）開發(fā)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略 1.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo) 2.開發(fā)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇 3.開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格策略選擇
（八）開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì) 2.開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇
3.開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定
第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估
一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的含義
二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定
三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)
（一）綜合性
（二）科學(xué)性
（三）專業(yè)性
（四）特殊性
四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的內(nèi)容
五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的注意事項(xiàng)
（一）評估的側(cè)重點(diǎn)
（二）動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析
（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估
（四）項(xiàng)目市場評估
考試要求
1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；
2.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估。
第14頁
房地產(chǎn)估價(jià)人員工作總結(jié)3
房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄
一、綜合察看
1、對照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字（301）等是否準(zhǔn)確。
2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4、修正年限是否正確
5、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6、對采用的方法是否有合理的說明和理由
7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明
8、注意利息的計(jì)算方式，期限
9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)
10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11、一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法
12、注意對價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）
13、要察看估價(jià)類型,對照規(guī)范對此要求
14、最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說明原因狀況
17、注意一些對估價(jià)的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等
18、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)
19、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確
四、成本法
1、成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本
2、注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3、注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5、入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途
6、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中
8、折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)
9、用成本計(jì)算而非成本價(jià)
10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格
五、假設(shè)法
1、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)（71）
2、察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失
3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤
一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價(jià)師聲明 5.估價(jià)假設(shè)和限制條件 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8.附件
二、報(bào)告書不完整
1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）
一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級）
三)估價(jià)對象（概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）四)估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）
五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日）六)價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）
七)估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
八)估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）
九)估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）
十)估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）
十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）
十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一)個(gè)別因素分析 二)區(qū)域因素分析
三)市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用）五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六)估價(jià)測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）
報(bào)告部分內(nèi)容描述不清 評估報(bào)告中估價(jià)對象描述不清
1.估價(jià)對象屬于房地產(chǎn)的 1)土地使用權(quán)人交代不清
2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代 5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清 8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
A.修正項(xiàng)目錯(cuò)誤
B.修正方向錯(cuò)誤（*分子分母、上下方向錯(cuò)誤）
案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1
一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善
1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。
2、對估價(jià)對象描述不清
（1）沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。
（2）對估價(jià)對象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚
3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）
4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)
（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）
5、寫作有錯(cuò)誤
（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)
二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少評估依據(jù)、報(bào)告有效期等）。
2、估價(jià)對象描述不全。
（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）
（2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；
（4）區(qū)域及個(gè)別因素描述不具體；
（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）
3、選用的估價(jià)方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）
4、各種評估方法中的錯(cuò)誤：
一、比較法：
1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：實(shí)例的面積過大過小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長，超過1年）；
2、可比實(shí)例的幣種未說明；
3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤；
4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；
5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；
6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；
7、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；
9、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；
10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況；
11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定）；
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況；
3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計(jì)算；
4、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性；
5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；
6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率（或入住率）；
7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；
8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；
9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199）；
10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源
11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；
12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；
13、收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）；
14、計(jì)算錯(cuò)誤
15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由。
16、評估結(jié)論沒有大寫；
17、將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）；
18、抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。
三、假設(shè)開發(fā)法
房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)
1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價(jià)；
2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；
3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；
4、動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算；
5、開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。
四、成本法（未考過）
房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅）；
2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；
3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。基數(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）；
4、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；
5、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊）；
6、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；
7、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）A.直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）
C.成本利潤率對應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)）
D.銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）
8、計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) （1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；
（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）
9、選擇評估方法時(shí)要注意：由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(寫于2003年，看時(shí)注意變化)
自己已經(jīng)通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運(yùn)！估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤
一、不完整
估價(jià)報(bào)告書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有8項(xiàng)
1、封面
2、目錄
3、致委托方函
4、估價(jià)師聲明
5、估價(jià)的假設(shè)條件
6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告
8、附件
二、漏項(xiàng)
（一）估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)
1、委托方
2、估價(jià)方
3、估價(jià)對象
4、估價(jià)目的5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
6、價(jià)值定義
7、估價(jià)依據(jù)
8、估價(jià)原則
9、估價(jià)方法
10、估價(jià)結(jié)果
11、估價(jià)人員
12、作業(yè)日期
13、報(bào)告應(yīng)用有效期
（二）估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)
1、個(gè)別因素分析（見八）
2、區(qū)域因素分析（見八）
3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析）
4、最高最佳使用分析
5、估價(jià)方法的運(yùn)用：估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由；
6、估價(jià)測算過程
7、估價(jià)結(jié)論的確定：
估價(jià)對象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：
土地應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；
建筑物應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。
三、描述不清錯(cuò)誤：
（一）權(quán)益方面：
1、土地使用人
2、土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長期用地還是臨時(shí)用地；何時(shí)取得、取得方式、法律文書證明等）
3、土地使用年限
4、土地的規(guī)劃用途
5、有無土地使用權(quán)證、所用證
6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)
7、產(chǎn)權(quán)有無爭議
（一）土地物理狀況方面
1、土地“生熟”程度描述不清
2、土地地價(jià)類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）
3、土地用途交代不清（商、工、住宅）
4、建筑容率不清
5、建筑密度不清
6、綠化比例不清
其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè)）
（二）房地產(chǎn)中的土地：
1、土地面積、形狀等
2、土地四至
（1、2歸類為一個(gè)錯(cuò)誤）
（三）建筑物方面：
1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）
2、房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）
3、房屋建成年代不清
4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）
5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清）
四、選用估價(jià)方法錯(cuò)誤： 選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則
1、有大量可比實(shí)例（選用市場比較法，并以該法為主）
2、具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個(gè)方法）
3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）
4、無上述條件的選用成本法
五、估價(jià)路線方面常見錯(cuò)誤：
（一）損害賠償房地產(chǎn)評估
1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清
2、沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）
（二）拍賣底價(jià)的評估
1、強(qiáng)制處分對房地產(chǎn)價(jià)格的影響；
2、快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對正常價(jià)格較低；
3、市場需求面、推廣力度小，造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格；
4、消費(fèi)者心理因素；
5、購買者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）
6、技術(shù)路線：首先確定正常市場價(jià)格；分析拍賣市場成交價(jià)格水平與正常市場價(jià)格水平的調(diào)減幅度；按照這個(gè)偏低的幅度對估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較
（三）舊房地產(chǎn)評估
估價(jià)對象的狀況，應(yīng)對重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正
（四）比較法、收益法評估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊
注：
1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對象不一致不能用
2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對象創(chuàng)造收益應(yīng)等同
（五）房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估
1、不能考慮土地的價(jià)值；
2、保險(xiǎn)事故后損失評估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說明是否包括間接損失；
3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值；
4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值；
（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分
（七）司法訴訟評估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評估的評估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場狀況
（八）運(yùn)用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果）
（九）房地產(chǎn)合并估價(jià)：
1、合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確
2、增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配）
（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由
六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤：
（一）比較法 難點(diǎn)：交易修正
1、選擇的可比實(shí)例描述不清 （1）、交易日期描述不清
（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。
2、選擇可比實(shí)例可比性差 （1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應(yīng)相同（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)
（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同
（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格
3、四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：單項(xiàng)修正不超過20%，綜合修正不超過30%； 綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對值和 只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格
4、系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤 （1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：
（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；
5、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況
6、交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選取）
7、加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：
交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)?。?/p>
（二）收益法
難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定；資本化率的確定
1、確定純收益常見錯(cuò)誤： 出租型房地產(chǎn)：
（1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入
（2）出租房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等）
（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實(shí)際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；
（6）收益中應(yīng)包括有形、無形收益 自營型房地產(chǎn)：
（1）、扣除項(xiàng)目一定全面
經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤 生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設(shè)備帶來的收益
（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益
（5）、注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）
大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格
2、資本化率選用常見錯(cuò)誤： （1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率
（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資）
3、有效收益年限的確定的錯(cuò)誤：
（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分
（三）成本法 難點(diǎn)：折舊的求取
（1）注意各項(xiàng)費(fèi)用的客觀性
（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容要全面（6大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）
（3）注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤的計(jì)算基數(shù)要正確（5）利潤率與計(jì)算基數(shù)要對應(yīng)
直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本 投資利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用
成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用（6）計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊
（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計(jì)算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地
（四）假設(shè)開發(fā)法
難點(diǎn)：利潤的估算；對象開發(fā)完成后的價(jià)格 最基本公式：
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
（1）推測未來樓價(jià)方法要正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法；
（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計(jì)算參數(shù)的客觀性（4）計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng)
（5）靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。（6）現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題
開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤。
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)的求?。话盐栈鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵
七、其他常見錯(cuò)誤：
1、確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計(jì)算為XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持（估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果）
2、最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。
3、房地產(chǎn)抵押評估值時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明市場風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響
4、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人）
5、處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià)，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由
6、注意語言的確切性（報(bào)告書用詞要中性）
7、強(qiáng)制拍賣底價(jià)評估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；
8、房屋租賃價(jià)格評估時(shí)應(yīng)考慮租約對估價(jià)的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。
八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個(gè)別因素：
（一）居住房地產(chǎn)
1、個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層；
2、區(qū)域因素：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量；
（二）商業(yè)房地產(chǎn)
1、個(gè)別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性
2、區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；
（三）商務(wù)辦公房產(chǎn)：
1、個(gè)別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；
2、區(qū)域因素：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境
（四）旅館房地產(chǎn)：
1、個(gè)別因素：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營管理
2、區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；
案例分析解題思路
一、綜述：
1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
3、挑錯(cuò)：考對估價(jià)的一般要求，對報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。
第一節(jié)：問答及單選題: 問答題答題技巧：
1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
2、另外，問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。
3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯
4、結(jié)構(gòu)清晰：
一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：
確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。
1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面
① 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定
② 估價(jià)思路，由原則原理確定
③ 估價(jià)方法，由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。
2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？
①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
②與估價(jià)對象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。
③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
※ a、估價(jià)對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。
B、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。
D、估價(jià)對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
3、估價(jià)路線的確定過程：
① 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對象、目的、時(shí)點(diǎn)）；
② 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；
③ 選擇適宜方法、途徑
④ 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方
二、價(jià)格解釋對價(jià)格有爭議、疑惑
[（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？
從因素入手]
① 目的不同，價(jià)格類型不同；
② 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）；
③ 交易狀況是否變化；
④ 估價(jià)原則
⑤ 估價(jià)方法
三、資料的搜集。
資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）
1、一般資料：
（1）項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。
（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
（3）估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
（4）估價(jià)對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）
（1）市場法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
（2）成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3）收益法：① 估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。
（4）假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。
第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)
一、答題技巧
1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺得有把握的錯(cuò)誤寫在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！
2、揣摩評卷人的心理
3、先理草稿，再答題
二、答題思路
（一）閱讀報(bào)告：
1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。
2、了解價(jià)值定義。
3、了解方法技術(shù)思路。
4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。
5、測算過程。
6、估價(jià)結(jié)果
（二）錯(cuò)誤類型
1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時(shí)間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開評時(shí)參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。
５、不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）
（三）常見錯(cuò)誤
一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
1.封面
2.目錄
3.致委托方函：
時(shí)點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
4.估價(jià)師聲明
5.估價(jià)假設(shè)和限制條件
① 說明不全（評估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
② 他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。
6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告
7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
8.附件
二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）
一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）
二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級）
三)估價(jià)對象（概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：
對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；
對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）
另外注意：1)土地使用權(quán)人交代不清
2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）
4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）
10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）
11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；
12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途
四)估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）
著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日）
估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）
與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）
六)價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）
采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)
七)估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）
（提供與估價(jià)目的、估價(jià)對象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)
1、估價(jià)規(guī)范
2、委托書
3、少重要法規(guī)
八)估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）
（缺少與估價(jià)方法對應(yīng)原則）
九)估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
6、缺少估價(jià)方法定義
十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）
（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。
（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。
（3）缺少單價(jià)或總價(jià)
十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）
十二)估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）
十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）
以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始
三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）
一)個(gè)別因素分析
注意分析因素與估價(jià)對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修
住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。
工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件
二)區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價(jià)對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）
商業(yè)：繁華程度、交通條件
住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。
工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置
三)市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）
四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對象最高最佳使用）
五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）
1、未說明選用方法理由，六)估價(jià)測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）
1、收益法
（1）收益期限確定錯(cuò)誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評估的依據(jù)。
（3）對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
（5）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤
A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
（6）報(bào)酬率確定錯(cuò)誤
A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤
B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率
C、安全利率選擇錯(cuò)誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報(bào)酬率。
2、市場法
（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例
（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)
一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4）單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。
（6）可比實(shí)例不符合條件。
7）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請。
8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。
9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
（11）間接比較與直接比較混淆不清。
成本法：
1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本
2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）
3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途
6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%
7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)8用成本計(jì)算而非成本價(jià)
9長壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格
假設(shè)法
1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)
2察看項(xiàng)目是否齊全
3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則
6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；
7、估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；
七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）
再仔細(xì)看看以下：
1對照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。
2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確
3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4修正年限是否正確
5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6對采用的方法是否有合理的說明和理由
7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明
8注意利息的計(jì)算方式，期限
9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)
10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11注意對價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）
房地產(chǎn)估價(jià)人員工作總結(jié)4
12年的上半年已經(jīng)過去，新的挑戰(zhàn)又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰(zhàn)。年初的時(shí)候，房地產(chǎn)市場還沒有完全復(fù)蘇，那時(shí)的壓力其實(shí)挺大的?？蛻粲兄刂仡檻]，媒體有各種不利宣傳，我卻堅(jiān)信青島地產(chǎn)的穩(wěn)定性和升值潛力，在稍后的幾個(gè)月里，房市回升，我和同事們抓緊時(shí)機(jī)，達(dá)到了公司指標(biāo)，創(chuàng)造了不錯(cuò)了業(yè)績。
在實(shí)踐工作中，我又對銷售有了新的體驗(yàn)，在此我總結(jié)幾點(diǎn)與大家分享：
（一）不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
（二）了解客戶需求。第一時(shí)間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費(fèi)時(shí)間。
（三）推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強(qiáng)詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
（四）保持客戶關(guān)系，每個(gè)客戶都有各種人脈，只要保證他們對項(xiàng)目的喜愛，他們會(huì)將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
(五)確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業(yè)來幫助客戶。多與客戶講講專業(yè)知識，中立的評價(jià)其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。
（六）團(tuán)結(jié)、協(xié)作，好的團(tuán)隊(duì)所必需的。
自己也還存在一些需要改進(jìn)之處：
一、有時(shí)缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會(huì)針鋒相對。其實(shí)，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會(huì)有更多信任。
二、對客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時(shí)時(shí)關(guān)切，否則，他們有問題可能不會(huì)找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會(huì)對他的成交喪失主動(dòng)權(quán)。所以，以后我要加強(qiáng)與客戶的聯(lián)絡(luò)，時(shí)時(shí)關(guān)切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機(jī)，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機(jī)率?，F(xiàn)今我已來工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷售套數(shù)為69套，總銷額為6千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個(gè)地區(qū)的了解，不但要做好這個(gè)項(xiàng)目，更要跟著公司一起轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開拓新的戰(zhàn)場。
在此，我非常感謝領(lǐng)導(dǎo)給我的這次鍛煉機(jī)會(huì)，我也會(huì)更加努力的去工作，去學(xué)習(xí)，交出自己滿意的成績單。二
房地產(chǎn)一線銷售人員工作總結(jié)
在已經(jīng)逝去的一年的時(shí)間里，有我的青春，有我的笑容，也有
我的辛酸。我們不用去紀(jì)念，只需去沉淀......如果說2011年的基調(diào)是“艱難”的話，那么2012年蘇州樓市基本上可以用“回暖”這個(gè)詞來描述，政策在回暖、信貸在回暖、銷售在回暖、信心在回暖……一年過去，回暖成勢，但其過程并不如結(jié)果一般平淡，這其中的贊美、批評與附和，讓人看到樓市在其發(fā)展中個(gè)性的一面。
蕪湖、佛山新政微調(diào)放松限購被叫停，這證明了地方政府救市的野心。
央行分別于2月24日、5月18日起存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)，存準(zhǔn)率下降，銀行信貸額度增加，此前上浮的房貸利率逐漸回歸基準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，客觀上有利于樓市發(fā)展。
央行決定自6月8日起降息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大。這也是近三年半以來央行首次降息(上次降息是在2008年12月23日)。降息目標(biāo)是保增長，對于樓市影響更多的是心理作用。
公積金貸款購買首套住房，套建筑面積在90平米以下，總價(jià)100萬以內(nèi)，首付20%，公積金貸款最高貸款額度提至80萬，這無疑是樓市向剛需族伸出的橄欖枝。
一、工作內(nèi)容及業(yè)績情況
三期尾房銷售：年后銷售難度的增加，第一是產(chǎn)品的劣勢，上半年在售的三期剩余房源主要是客廳朝北的G4，客戶對此戶型的抗性普遍較大;第二就是價(jià)格，上半年周邊各大樓盤推出的打折促銷活動(dòng)層出不窮，客戶要的優(yōu)惠也水漲船高，往往一個(gè)意向客戶談價(jià)格的時(shí)間可以是1個(gè)小時(shí)，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以說是身心疲憊，而正是因?yàn)檫@些刁鉆的客戶，磨練了我不屈不撓的迎刃而上的精神
三期順利交房：三期于8月底的順利開展交房工作，并且無重大質(zhì)量問題。
五期預(yù)約開盤：今年的銷售工作中，最重要的內(nèi)容就是五期“享寓”盛大開盤，從8月5日開始預(yù)約至8月25日正式開盤，僅是這短短20天的準(zhǔn)備時(shí)間用1天的開盤時(shí)間見證我們之前所有的付出與努力。開盤當(dāng)天認(rèn)購58套，排案場第三名，在后續(xù)的持續(xù)銷售中，全面完成銷售面積㎡，銷售金額萬;為迎合預(yù)計(jì)下半年的開盤的五期第二批，參加公司培訓(xùn)：公司今年開始組織一線銷售人員參加一系列的培訓(xùn)，雄鷹訓(xùn)練營、精英訓(xùn)練營、核心專業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)公司近3年以來，第一次參加這樣如此集中、含金量極高的培訓(xùn)活動(dòng)，包括有：案前作業(yè)操作流程、商務(wù)禮儀、定價(jià)策略、高端住宅銷售，涉及的知識面較廣，對于扮演承上啟下角色的我們，受益匪淺。
二、工作中的得失
在這個(gè)項(xiàng)目服務(wù)也有近3年多了，回顧自己的工作，主要在以下幾個(gè)方面有
所進(jìn)步：
專業(yè)方面---今年參加公司舉辦的《精英訓(xùn)練營》一系列的專業(yè)培訓(xùn)，從項(xiàng)目前期、案前作業(yè)流程到團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理以及定價(jià)策略，自己深知這種福利，我沒有落下一個(gè)課時(shí)，獲益匪淺;
自我管理---在這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)近三年了，銷售疲勞也隨之而來，這個(gè)時(shí)候自我管理尤其重要，今年8月底五期順利開盤后，即使案場第三的業(yè)績下，我開始回訪從去年開始的所以沒有購買的客戶，也為后續(xù)的銷售注入新的血液，也為新同事樹立了榜樣;
團(tuán)隊(duì)建設(shè)---作為案場扮演承上啟下的角色，在自我管理的同時(shí)也注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，無論是新同事還是上級領(lǐng)導(dǎo)都配合無間。
在對自己取得的進(jìn)步感到欣慰的同時(shí)，更多的則是慚愧，因?yàn)樽约翰]有達(dá)到作為一個(gè)從事房地產(chǎn)多年老員工應(yīng)該擁有的綜合素質(zhì)，工作中存在著些許不足之處，主要有以下幾點(diǎn)： 在一定層面上，對自己的情緒不能很好的把控，有時(shí)候遇到難纏的客戶情緒波動(dòng)比較大，立場上容易與客戶產(chǎn)生對峙，后期加強(qiáng)此方面的培訓(xùn);
相信從事房地產(chǎn)若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
解決方案：自我激勵(lì)法，調(diào)整心態(tài)，把自己放在一個(gè)“前輩”的角度，給新員工樹立積極的形象，同時(shí)也是需要項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組的監(jiān)督;
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