下面是范文網(wǎng)小編分享的銀行與樓盤活動策劃方案模板共5篇 樓盤活動策劃案撰寫，供大家參考。

銀行與樓盤活動策劃方案模板共1

　　2020年4月19日

　　1

　　樓盤策劃方案范文 一、項目簡介

1、項目基本情況：總建筑面積：.94㎡ 住宅面積：.80㎡ 商鋪面積： 可銷售機動車位：地下建綠綠容總主占2地、力項戶

　　面畝目，地地積

　　數(shù)

　　積地其

　　塊筑

　　面

　　密

　　積率率

：：呈它度：11

　　3個(：：：-59條情

　　狀

　　弧況

㎡ ㎡) ㎡ 戶 ㎡ 形 :

　　本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于當前房地產(chǎn)開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項目西北面臨三環(huán)路平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地當前已相繼開發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱交旋

　　城

）

。 通

　　靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、

　　78

、

　　8

4、

　　309

、

　　51

　　2路

。

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　　治安狀況

　　項目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。 購物

　　與

　　娛

　　樂

　　項目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場和北京西單超市， 米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場； 海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運動休閑廣場醫(yī)

　　療

　　衛(wèi)

。 生

　　滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。 學(xué)

　　校

　　教

　　育

　　四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財經(jīng)大學(xué)、四川烹專、青羊區(qū)實驗中學(xué)、樹德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。 金

　　融

　　服

　　務(wù)

　　項目一公里范圍內(nèi)有中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、成都市商業(yè)銀

　　行

、

　　城

　　郊

　　信

　　用

　　聯(lián)

　　社

　　等

。

　　結(jié)論：本項目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強的商業(yè)價值。當前成都市房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時，隨著城市發(fā)展進程的推進，小戶型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類型正面臨著空前的市場機遇與開發(fā)前景。成都小戶型房地產(chǎn)將二面臨、

　　巨

　　大市

　　的

　　市場

　　2020年4月19日

　　場機定

　　會。 位

　　3

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　　住1、自住

　　型

　　消

　　宅費

　　群

：

（

　　90

： ）

　　年齡結(jié)構(gòu)：25-3025-35退休歲的的二二人

　　歲的單身貴族；（30） 人

　　世世

　　界界

；；

（（

　　6010

） ）

　　職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員； 購購買買用狀

　　途況

：：

　　一

　　短二

　　期次

　　過置

　　渡業(yè)

； ；

　　習(xí)慣描述：對戶型設(shè)計和交通狀況有較高要求，對小區(qū)環(huán)境無較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活； 注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設(shè)計、配套設(shè)施及場所2年、齡物投結(jié)業(yè)資

　　管型構(gòu)

　　理消：

、費3

　　5居群歲?。?/p>

　　氛（以

　　圍10上

。 ） ；

　　職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個體戶、中層公務(wù)員及退市股民； 購買用途：偶然居住，主要用于投資； 購買狀

　　況

：

　　二

　　次

　　置

　　業(yè)

；

　　習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展狀況， 注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。 3（若1選、）擇7基以成

　　本3920

㎡年

　　數(shù)戶銀行

　　據(jù)型

　　為測例貸款

　　算 ： ，

　　4

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　　按揭

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　　年單總首按月（若年單總首按月 商1、價價付揭供2選價價付揭供）擇利

　　3850款款貸

　　款以7利

　　3600款款貸款成

　　6420

　　率

　　元

　　款

/

㎡元元元元

　　型

　　為

　　例貸款

； ； ； ； ； 。 ： ， ；

㎡元元元元

； ； ； ； 。

.715㎡年

　　戶銀行

　　按揭

　　率

　　元

　　款

/

.16

　　3鋪

　　定

　　位

　　分

　　析

　　項目定位為“內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態(tài)設(shè)計體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時尚氣息.一二樓鋪面為米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合

　　商鋪投資者目標客戶定位：選擇定位在中小客戶，因為社區(qū)未來

　　5

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　　客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，而且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益能夠得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益能夠很好得到保證。

　　鋪面銷售

　　進

　　度

　　和

　　住

　　宅

　　盡

　　量

　　相

　　同

。

　　需根據(jù)以上銷售計劃及策略制定資金回籠計劃及進度，預(yù)計銷售期四1限、．為

５廣報

－

７告紙

　　個宣廣

　　月

。 傳 告

　　優(yōu)點：報紙媒體傳播的信息理性全面，能夠傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行量大，覆蓋面寬；時間性強，信息傳遞迅速；靈活性高，它能夠根據(jù)廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事準確、真實，受到社會的普遍信賴，報紙便于受眾收藏。缺點：宣傳費用高，有效時間短；報紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標

　　不

　　明

　　確

。

　　鑒于報紙的特點，在報紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報紙廣告，且遇到重大事件可抓住機會，推出

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　　軟文小新聞。

　　本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁配合詳盡項目軟文分析報道。 采用夾報的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。 2．公

　　交

　　站

　　臺

　　廣

　　告

　　當前大多數(shù)銷售成功的樓盤項目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項目的影3．工

　　響地

　　圍

　　墻力

　　宣

　　傳

。 畫

　　主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不但美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項目工地圍墻廣告宣傳設(shè)計布圍，應(yīng)突出美麗朋城的整體VI特點，加強LOGO、色彩4.、文條

　　案

　　的幅

　　視

　　覺

　　沖廣

　　擊

。 告

　　懸掛在樓盤腳手架或現(xiàn)房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環(huán)外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環(huán)開車路過的客戶同時也輻射到對面蘇坡的居民。 5.網(wǎng)

　　絡(luò)

　　宣

　　傳

　　申請空間建立項目網(wǎng)站，也可與一些知名的專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，經(jīng)過其平臺推廣產(chǎn)品，如搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)等，其資金投入相對較低。

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　　但網(wǎng)絡(luò)有一定局限性，它限制了不上網(wǎng)的客戶。 6．

　　樓

　　書

　　設(shè)

　　計

　　樓書又稱售樓書或房地產(chǎn)樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤情況的

　　廣

　　告

　　畫

　　冊

。

　　從當前房地產(chǎn)公司銷售宣傳樓書來看，不論從紙張的選用、內(nèi)容的詳實都具有較高規(guī)格，同時好的樓書也能使客戶對產(chǎn)品有更客觀的認識了解，也能做到多個客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽五1．、傳命

　　銷統(tǒng)

　　銷更

　　售

　　售長策模

。 略 式

　　即坐銷的形式，經(jīng)過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員經(jīng)過講解介紹促使下單。銷售員應(yīng)認真對待每一位來現(xiàn)場的客戶，為其介紹項目的基本信息情況，并突出項目賣點，對項目同類產(chǎn)品進行舉例對比；針對投資的客戶應(yīng)引導(dǎo)其投資分析，為客戶分析投資前景、本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品的優(yōu)勢、回報率，消除客戶異議，建立信任關(guān)系最終成交。 2．

　　直

　　銷

　　模

　　式

　　印制DM單，經(jīng)過二種形式發(fā)送：第一，對篩選目標客戶如茶樓、寫字樓、洗車場、會所等，以直投或郵寄的形式發(fā)送宣傳資料。銷售員對有把握的目標客戶還應(yīng)該進行上門拜訪進行深入溝通。第二，銷售員可自行領(lǐng)取資料定點發(fā)送宣傳資料，如在以項目為中心半徑1000M的周遍輻射區(qū)域，在這一區(qū)域人口密集的位

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　　置進行資料發(fā)送（蘇坡鄉(xiāng)、132廠、財大片區(qū)）。 3．

　　好

　　鄰

　　居

　　模

　　式

　　經(jīng)過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款1的返點優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠4．

　　買

　　房

　　中

　　空

。 調(diào)

　　經(jīng)過廣告媒體宣傳買房中空調(diào)的有獎促銷活動，吸引客戶上門看房并促使下單。本活動計劃每月召集已購房客戶30戶進行抽空調(diào)活動，中空調(diào)獎名額為10戶，另外20戶送紀念獎；抽獎當天現(xiàn)場安排促銷活動及文藝表演，營造購房氣氛，促使當天新來客戶下 四1．對、每

　　月

　　銷階

　　段

　　銷

　　售售

　　量

　　監(jiān)進

　　行

　　監(jiān)

　　控 控

　　單

。

　　2．目標客戶群的跟蹤分析：定位是否準確、變化 3．對

　　付

　　款

　　方

　　式

　　監(jiān)

　　控

　　分

　　析

　　對廣告效果，包括創(chuàng)意、認知率、來訪客戶量進行監(jiān)控 4．對廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進行監(jiān)控 5．對價格進行監(jiān)控，分析目標客戶價格評價反映 6．對

　　市

　　場

　　走

　　勢

　　進

　　行

　　分

　　析

　　7．對周圍競爭樓盤進行分析，采取適度對策。 五、具體

　　工

　　作

　　實

　　施

　　內(nèi)

　　容

　　及

　　要

　　求

　　9

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　　1．市場調(diào)查及研究

①派出調(diào)研人員進行市場調(diào)查和問卷訪問 ②組織人員調(diào)查同類市場，進行同類物業(yè)比較分析 ③④2①項數(shù)撰．目概

　　況據(jù)寫

　　匯市市書

：編

　　場

　　場由

　　開

　　發(fā)

　　整

　　調(diào)理

，查定商

　　提分報

　　析 告 位 供

②產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶型、綠化、道路、會所、商鋪

　　等

③產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格 ④市場目

　　標

　　定

　　位

：

　　客

　　戶

　　群

　　定

　　位

⑤價格定位：成本因素、市場因素、環(huán)境因素 3①②．銷銷按

　　售售揭關(guān)

　　系面銀

　　準

　　備積行

　　及確洽

　　建

　　立 定 談

③選定廣告公司：實施策劃思路，表現(xiàn)樓盤賣點 ④選定禮儀公司：配合地盤包裝、宣傳 ⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾 ⑥⑦4．選預(yù)項

　　定

　　售目

　　包宣

　　許

　　裝傳

　　媒可工

　　體 證 作

①項目VI設(shè)計(建議采用美麗朋城，終愛一生標語)

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②地盤外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構(gòu)售樓處，成本預(yù)計

，

　　另

　　行

　　安排④地

　　盤

　　看售樓

　　資料

　　準①售

　　樓②買

　　賣

　　合③價格④銷售流

　　程

　　及買

　　房須⑤買房

　　認

　　購⑥投

　　資置

　　業(yè)指⑦物業(yè)管

　　理及裝修

　　標5．銷售

　　物

　　料準①樓

　　盤

　　模②全景

　　噴

　　繪③展④售

　　樓

　　辦

　　公

　　用⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形6．策

　　劃

　　操

　　作

　　及

　　人

　　員

　　培①新聞炒做：視市場動態(tài)進行宣②房

　　地

　　產(chǎn)

　　展

　　銷③開盤典禮：開盤前一周內(nèi)的包裝活2020年4月19日

） 板 備 書 同 表 知 書 南 準 備 型 圖 板 品

　　象 訓(xùn)

　　傳 會

　　動

　　11

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④人員培訓(xùn)：自我培訓(xùn)（周邊市場感性認識） 講話操上7座術(shù)作崗培培培考．訓(xùn)訓(xùn)

（（訓(xùn)慮

（公售項（

　　口樓目模試開知

　　識知擬及及識交筆發(fā)方問

　　法答易試

） ） ） ） 售

①開盤典禮：展示物業(yè)形象，吸引客戶，入市 ②報紙廣告：介紹物業(yè)賣點，制造轟動效應(yīng) ③售樓處管理：控制現(xiàn)場氣氛，處理緊急事件 ④工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場實際 ⑤展銷會

：

　　集

　　中

　　銷

　　售

，

　　刺

　　激

　　購

　　買

⑥咨詢處開展：客戶登記，沉積客戶 a)項

　　目

　　強

　　銷

①報紙廣告：發(fā)布物業(yè)及時信息，藝術(shù)推介項目 ②媒體評

　　論

：

　　看

　　法

　　推

　　介

　　本

　　項

　　目

③客戶酒會：進行客戶酒會，樹立口碑 ④組織看房團：有效組織，制造利用團購效應(yīng) ⑤媒體炒作：為促銷活動推波助瀾 ⑥銀行現(xiàn)場按揭會：壯大售樓處氣勢，利于炒作 ⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件 ⑧工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場及項目實際 8．

　　項

　　目

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　　持銷

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①看房團組織：群體看房，專家講解 ②保留單位推出：介紹物業(yè)賣點，展示物業(yè)形象 ③售樓處管理：控制氣氛、處理事故 ④封頂儀式：渲染聲勢，增強信心 ⑤新聞炒

　　作

：

　　配

　　合

　　項

　　目

　　封

　　頂

　　炒

　　作

⑥報紙廣告：保持項目的時常持續(xù)性 ⑦銀行按揭會：刺激觀望客戶的購買情緒 ⑧工作總結(jié)與調(diào)整：確保銷售不與市場脫節(jié) 9．

　　項

　　目

　　掃

　　尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件 ②交房典禮：廣告宣傳，樹立品牌，以利剩余單位銷售 ③④工項

　　作目

　　總

　　銷

　　結(jié)

　　售及

　　調(diào)總

　　整 結(jié)

⑤項目開發(fā)總結(jié)

　　13

　　2020年4月19日

銀行與樓盤活動策劃方案模板共2

　　年會指某些社會團體一年舉行一次的集會，是企業(yè)和組織一年一度的“家庭盛會”，主要目的是客戶答謝，激揚士氣，營造組織氣氛、深化內(nèi)部溝通、促進戰(zhàn)略分享、增進目標認同，并制定第二年的目標，為新一年度的工作奏響序曲。年會該何如制定計劃呢？

一、活動主題

　　總結(jié)過去，展望未來。

二、目的及意義

1、表彰20xx年度優(yōu)秀員工;

2、對20xx年公司取得的成績進行總結(jié)，并制定20xx年公司的總體規(guī)劃，明確新一年的工作方向和目標;

3、增強公司員工的內(nèi)部凝聚力，加深員工對企業(yè)的感情，增進員工之間的溝通，交流和團隊協(xié)作意識，豐富企業(yè)文化和黨建工作，提升公司的綜合競爭實力。

三、活動內(nèi)容

1、活動概況：

　　活動時間：20xx年1月1日，下午14:30 --- 20:00

　　活動場地：會議廳

　　參與人員：公司全體員工

2、流程規(guī)劃：入場—董事長講話—優(yōu)秀員工表彰—職工表演與互動游戲—晚宴—結(jié)束

3、流程細化：

　　13:30-14:30，全體參會員工在公司門口集合，各部門負責(zé)人帶隊乘坐大巴去酒店，到達指定地點后，入場并簽到，部門負責(zé)人安排清點人數(shù)并保持良好秩序。

　　14:30-14:50，開場表演：詩歌朗誦(主題與日拓發(fā)展有關(guān)，內(nèi)容提倡我司人員自撰)。 14:50-15:00，主持人開場。

　　15:00-15:20，董事長、副董事長講話(總結(jié)過去，展望未來)。

　　15:20-15:30，員工表演(團隊合唱形式為佳，歌曲主旨應(yīng)與本次年會相關(guān))。

　　15:30-16:20，20xx年度優(yōu)秀員工表彰，分為優(yōu)秀管理者、優(yōu)秀職工及先進集體等項目;頒發(fā)榮譽證書及獎品。

　　16:20-16:30，優(yōu)秀員工代表發(fā)言

　　16:30-16:40，副董事長就本次表彰大會上受表彰的個人與團隊發(fā)表感言。

　　16:40-16:50，公司高層領(lǐng)導(dǎo)代表演唱歌曲或者其他形式的表演。

　　16:50-17:05，互動游戲一。

　　主持人引領(lǐng)大家進行第一個游戲“口口相傳，最后獲勝的團隊(本游戲每個團隊有8

　　人)為本次年會三等獎得主，并頒發(fā)獎品。

　　17:05-17:20，互動游戲二

　　主持人引領(lǐng)大家進行第二個游戲“一塊五毛”，最后獲勝的團隊(本游戲每團隊有5人)為本次年會二等獎得主，并頒發(fā)獎品。

　　17:20-17:30，互動游戲三

　　國慶中秋方案中有一個游戲很好加到這里來。最后獲勝的小組(2人)為本次年會的一等獎共計2名，并頒發(fā)獎品。主持人引領(lǐng)大家進行第三個游戲“快樂呼啦圈”，最后獲勝的前三名為本次年會的一等獎共計3名，并頒發(fā)獎品。

　　17:30-17:40，互動游戲四

　　主持人引領(lǐng)大家開始最后一個游戲“誰是短信王”，由此游戲產(chǎn)生年會的特等獎共計1名，并頒發(fā)獎品。

　　17:40-17:50，員工歌曲演唱(獨唱為佳)。

　　17:50-18:00，會場整理，準備享受晚宴。

　　18:00-19:50，晚宴時間。

　　19:50-20:00，晚宴結(jié)束，安排車輛將員工送回家!

四、籌辦任務(wù)分配：

五、年會費用預(yù)算：

　　要求：

1、注重禮節(jié)禮貌，當領(lǐng)導(dǎo)進入會場時全體起立并鼓掌;

2、各部門領(lǐng)導(dǎo)教育員工要聽從現(xiàn)場指揮;

3、宴會時飲酒要適量，嚴禁酗酒和酒后鬧事。

　　制定：

　　審核：

　　批準：

銀行與樓盤活動策劃方案模板共3

　　新樓盤活動策劃方案

【篇1：樓盤暖場活動策劃方案】

　　樓盤暖場活動策劃方案

　　上海樓盤diy活動策劃方案：

　　樓盤暖場活動：意在步入正軌的正常銷售周期內(nèi)，通過舉辦互動文娛活動的形式來加深新、老客戶對項目的認知，從而對意向客戶形成潛在的影響，以期實現(xiàn)成交。俗話說;“有人氣才有財氣”, 一方面，人氣會帶來意向客戶，另外就是旺盛的人氣會營造良好的銷售氛圍，熱熱鬧鬧的人氣會強化、影響意向客戶的銷售決策，同時這一部分人群通過對項目的了解、認知，也會轉(zhuǎn)化為項目有效的潛在客戶，暖場活動的目的正在于此。

　　樓盤暖場活動：各大樓盤的暖場活動多在周末舉行，開發(fā)企業(yè)預(yù)先將購買意向較強的客戶邀約至售樓中心，通過一些互動性較強的文娛活動來活躍現(xiàn)場氣氛，進而提高樓盤關(guān)注度。一般來說，暖場活動花費小，在處于淡市時，開發(fā)商更注重這方面的活動，不至于出現(xiàn)“賣房的比看房的多”的局面。

　　樓盤暖場分為外場與內(nèi)場，外場在樓盤現(xiàn)場舉行，內(nèi)場在銷售現(xiàn)場舉行。主要以下幾大類型：

　　1） diy，這是目前在暖場活動用的較多的。手工制作，強調(diào)參與性。 2） 講座，舉辦相關(guān)知識性的講座，如風(fēng)水、投資理財、美食化妝。

　　朝陽【wlsh0908】整理

　　3） 單親派對?；榉渴侵饕膭傂孕枨螅瑔紊砟信菨撛诘囊庀蚩蛻?，舉辦此類活動既叫好，又叫座，同時豐富與提升了品牌形象。

　　4） 親子活動，旨在讓業(yè)主的小孩們能有一個快樂的假期，增加業(yè)主和孩子之間的溝通交流，同時為新老業(yè)主之間的交流提供一個平臺，讓人們度過一個放松、快樂的周末。

　　5） 美食休閑。包括飲茶、品咖啡、糕點水果冷宴等。 6） 其他。

　　暖場活動不僅針對業(yè)主，更多的應(yīng)該應(yīng)該面向外部人群。結(jié)合媒體、網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，提升樓盤影響力與鮮活度。

　　朝陽【wlsh0908】整理

【篇2：新樓盤開盤公關(guān)活動策劃方案一】

　　新樓盤開盤公關(guān)活動策劃方案一 目 錄

一、組織背景

二、活動目的

(一)、建筑外觀整體方案征集活動目的 (二)、正式公售系列活動目的

三、活動時間表

四、籌備組織

五、建筑外觀整體方案征集活動 (一)、活動內(nèi)容

(二)、宣傳活動分階 (三)、征集方案階段

　　平面廣告

　　新聞發(fā)布會

(四)、公開評審會暨正式封頂新聞發(fā)布會

(五)、xx公司8周年及xx廣場封頂慶典酒會

六、正式開盤公關(guān)活動 (一)、公售活動現(xiàn)場要求

(二)、廣場慶典暨業(yè)主金卡贈卡儀式 (三)、xx廣場之夏音樂會

七、媒體計劃 (一)、平面廣告 (二)、軟性文章

八、禮品

九、部分籌備工作進度表

十、費用預(yù)估

一、組織背景

　　xx廣場自“一會一節(jié)”期間正式開始內(nèi)部認購，積累了一批客戶，從大多數(shù)業(yè)主及客戶的意見中反映出xx廣場前期的社會負面影響造成的購買信心缺乏已經(jīng)成為限制銷量增長的一個瓶頸因素，單靠報紙廣告、工期承諾等手段已不足以解決問題。借開盤的機會擴大社會正面影響，重塑項目形象，增加客戶對項目的信心是xx廣場項目營銷推廣中至關(guān)重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小視。在此背景下，xx公司特提交《xx廣場開盤公關(guān)活動策劃方案》，謹供參考。

二、活動目的 (一)、xx廣場建筑外觀整體方案征集活動(暫名)是xx廣場開盤前的一項重要公關(guān)活動，其對樓盤形象宣傳產(chǎn)生的推動作用即是本次活動的基本目的：

1.提升xx廣場的整體物業(yè)質(zhì)素，使其成為地區(qū)以及整個濱江沿線的標志性建筑;

2.徹底改變一些不利于xx廣場社會形象的負面影響;

4.配合大廈封頂新聞發(fā)布會，為正式開盤蓄勢。

(二)、開盤活動包括：廣場慶典、業(yè)主金卡贈卡儀式、xx廣場之夏音樂會三個相對獨立的部分，這三個活動使在開盤當天現(xiàn)場氣氛持續(xù)沸騰一整天，達到擴大聲勢、形成轟動效應(yīng)，引爆市場和增加銷售量的目的。

三、活動時間表

　　有獎?wù)骷顒樱?/p>

　　7月25日——8月15日 方案征集階段 8月16日——8月26日 方案初選

　　8月28日 xx廣場封頂儀式、征集方案公開

　　評審結(jié)果新聞發(fā)布會

——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

　　開盤日：8月30日

　　8月30日 xx廣場開盤慶典(政要名人剪彩、舞獅表演) 8月30日 業(yè)主金卡贈卡儀式(優(yōu)惠卡)

　　8月30日 xx廣場之夏音樂會(邀請知名音樂家或上周報道的少年貧困鋼琴家出場演出)

四、籌備組織

　　為確保以上活動順利開展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立籌備小組，人員組成如下：xx公司策劃部負責(zé)人員 xx公司xx廣場項目組 xx設(shè)計制作負責(zé)小組

五、建筑外觀整體方案設(shè)計有獎?wù)骷顒? (一)、活動內(nèi)容：

　　根據(jù)工程進度及推廣活動的需要，面向全社會征集： xx廣場大樓主體外觀及住宅大堂裝修方案、效果設(shè)計

　　陜西路及朝東路廣場景觀設(shè)計及廣場周圍小環(huán)境設(shè)計

　　要求：①、風(fēng)格鮮明、特點突出

②、具有現(xiàn)代感，莊重大氣 ③、在朝天門地區(qū)具有唯一性

④、有綠化，有雕塑 (二)、獎項設(shè)置：

　　設(shè)一等獎(1名) 獎金總額元正

(若是具有施工能力的單位則優(yōu)先考慮承擔(dān)相應(yīng)工程的施工)

　　設(shè)二等獎(1名) 獎金總額元正

　　設(shè)三等獎(1名) 獎金總額元正

　　入圍獎(含單項獎3名) 獎金總額9000元正

　　注：請貴公司根據(jù)市場標準調(diào)整裁定，但應(yīng)考慮到充分調(diào)動社會的積極的參與。

(三)、征集方案階段 新聞發(fā)布會

1、時間：7月28日10：00～12：00am 2、地點：重慶賓館宴會廳

3、邀請人員：渝中區(qū)區(qū)長何智亞

　　渝中區(qū)兩江辦陳主任

　　由建筑、規(guī)劃、裝飾各方面專家組成的專家團(重慶建筑大學(xué)、重慶市設(shè)計院、重慶市美術(shù)學(xué)院、重慶市規(guī)劃設(shè)計院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo))

　　參評單位代表

　　xx廣場已購房業(yè)主代表8名

　　公證機構(gòu)工作人員

　　新聞媒體人員

4、參與人員：xx公司xx總經(jīng)理、xx副總經(jīng)理 xx公司xx董事長、xx總經(jīng)理

　　xx公司策劃部負責(zé)人、xx公司、xx工作人員 5、會議程序：(1)與會人員簽到并贈送紀念品

(2)xxx講話(20分鐘)，內(nèi)容要點：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，宣布專家團成立、成員組成;兩江辦陳主任講話(5分鐘)，內(nèi)容要點：兩江辦對此次活動的支持，簡要闡述此次活動對重慶市兩江景觀建設(shè)的重要意義。

(3)xx公司李總講話(15分鐘)xx公司征集活動的目的與意義，向前來參與的單位及領(lǐng)導(dǎo)致謝。

(4)、宏xx公司李總(薛總)講話(10分鐘)，內(nèi)容重點：從營銷策劃的角度評價征集活動的意義。

(5)、專家團代表發(fā)言(10分鐘) (6)、xx公司征集活動負責(zé)人發(fā)言(15分鐘)，內(nèi)容重點：征集內(nèi)容說明、征集辦法、獎項設(shè)置、參與辦法，及感謝相關(guān)單位的支持等; (7)、參與單位簽名并領(lǐng)取資料;

(8)、重慶市***公證處宣布對征集活動進行全程公證;

(9)、會議結(jié)束，與會者共進自助午餐，或與專家團、政要、競標單位共進午餐(標準待定)。

(四)、xx廣場封頂儀式、征集方案公開評審結(jié)果新聞發(fā)布會 1、時間：8月28日10：00～12：00am 2、地點：重慶賓館宴會廳

　　邀請人員： xxxx xxx

　　由建筑、規(guī)劃、裝飾各方面專家組成的專家團(重慶建筑大學(xué)、重慶市設(shè)計院、重慶市美術(shù)學(xué)院、重慶市規(guī)劃設(shè)計院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo))

　　參評單位代表

　　xx廣場已購房業(yè)主代表8名

　　公證機構(gòu)工作人員

　　新聞媒體人員

　　參與人員：

　　xx公司xx總經(jīng)理、xx副總經(jīng)理

　　xx公司策劃部負責(zé)人、xx公司、xxx工作人員

　　議程：

(1)、與會人員簽到并贈送紀念品

(2)、政府領(lǐng)導(dǎo)講話，內(nèi)容要點包括：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，代表政府對xx廣場全面封頂及xx公司成立8周年表示祝賀。

(3)、xx公司xx宣布xx廣場ab棟全面封頂，同時基

　　廣場景觀設(shè)計、大樓主體外觀設(shè)計方案征集活動圓滿結(jié)束，向8年來支持xx公司的社會各界人士表示感謝并宣布評審工作正式開始; (4)、專家團代表就參評方案的概況專業(yè)性的講評，并宣布初審入圍方案名單;

(5)、評審活動開始(可考慮部分業(yè)主代表參與評審，具體做法待定); (6)、公布評審結(jié)果;

(7)、公證機構(gòu)工作人員對評審結(jié)果進行現(xiàn)場公證;

(8)、xx公司xx為獲獎單位(個人)頒發(fā)獎品及榮譽證書; (9)、新聞發(fā)布會 (五)、xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

1、會議結(jié)束后，與會者全體參加xx公司8周年慶典酒會。 2、時間：12：00---2：30 pm 3、餐會方式：自助餐會 4、地點：重賓陽光廳

　　中秋節(jié)社區(qū)樓盤活動策劃方案格式范文

　　第一部分 前言

　　中秋節(jié)是我國僅次于春節(jié)的第二大傳統(tǒng)節(jié)日，這一天家家吃團圓飯，品月餅，賞明月，到處洋溢歡樂喜慶氣氛。籍此良機舉辦一些xx花園小區(qū)業(yè)主的直接參與的趣味競賽活動，不僅能體現(xiàn)xx花園大家庭般的和諧氛圍，進一步提升彰泰的企業(yè)形象，還能為xx假日的宣傳推廣打下良好的基礎(chǔ)。

　　第二部分 活動主題

　　以 “彰泰快樂大家庭”為口號，營造xx花園“歡樂和諧、健康向上”的社區(qū)氣氛，提升彰泰品牌形象。

　　將本次活動延展為“xx假日”的運動休閑主題的推廣，在活動中適當介紹xx假日情況。 第三部分 活動內(nèi)容

　　本次活動由22日晚的彰泰xx花園慶中秋“最棒家庭”競賽，22日白天的彰泰xx花園游園會和22日晚的彰泰xx花園燈謎會三個板塊構(gòu)成。

　　板塊一：彰泰xx花園慶中秋“最棒家庭”競賽

　　從以往經(jīng)驗來看，業(yè)余演員臨時排練的節(jié)目，比如小品，演出效果不好，難以引起觀眾的興趣。因此本次晚會考慮辦成小區(qū)業(yè)主參加的互動競賽晚會。通過在6個3口之家之間進行拼圖比賽，做月餅比賽，拔河比賽、問題搶答等等簡單有趣的競賽活動吸引觀眾的眼球，在活動中穿插歌詠、舞蹈、才藝表演等節(jié)目烘托氣氛，調(diào)動觀眾的積極性，力爭把此次晚會辦成xx花園業(yè)主的歡樂聚會。另外，在適當?shù)臅r機向現(xiàn)場觀眾提一些有關(guān)xx假日的問題，答對送禮品，可以在業(yè)主中起到良好的宣傳作用。

　　優(yōu)點：無需花大量精力排練節(jié)目，可操作性強，花費少。觀賞性、趣味性強，容易調(diào)動觀眾參與積極性。

　　難點：要選擇到合適的參賽家庭，現(xiàn)場主持人要有很強的控制能力，競賽節(jié)目設(shè)計必須合理、有趣。

【篇3：樓盤促銷活動策劃方案】

　　樓盤促銷活動策劃方案 一、組織背景

二、活動目的

（一）、建筑外觀整體方案征集活動目的

（二）、正式公售系列活動目的

三、活動時間表

四、籌備組織

五、建筑外觀整體方案征集活動

（一）、活動內(nèi)容

（二）、宣傳活動分階

（三）、征集方案階段

　　平面廣告

　　新聞發(fā)布會

（四）、公開評審會暨正式封頂新聞發(fā)布會

（五）、xx公司8周年及xx廣場封頂慶典酒會

六、正式開盤公關(guān)活動

（一）、公售活動現(xiàn)場要求

（二）、廣場慶典暨業(yè)主金卡贈卡儀式

（三）、xx廣場之夏音樂會

七、媒體計劃

（一）、平面廣告

（二）、軟性章

八、禮品

九、部分籌備工作進度表

十、費用預(yù)估 一、組織背景

　　xx廣場自“一會一節(jié)”期間正式開始內(nèi)部認購，積累了一批客戶，從大多數(shù)業(yè)主及客戶的意見中反映出xx廣場前期的社會負面影響造成的購買信心缺乏已經(jīng)成為限制銷量增長的一個瓶頸因素，單靠報紙廣告、工期承諾等手段已不足以解決題。借開盤的機會擴大社會正面影響，重塑項目形象，增加客戶對項目的信心是xx廣場項目營銷推廣中至關(guān)重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小視。在此背景下，xx公司特提交《xx廣場開盤公關(guān)活動策劃方案》，謹供參考。

二、活動目的 （一）、xx廣場建筑外觀整體方案征集活動（暫名）是xx廣場開盤前的一項重要公關(guān)活動，其對樓盤形象宣傳產(chǎn)生的推動作用即是本次活動的基本目的：

　　1．提升xx廣場的整體物業(yè)質(zhì)素，使其成為地區(qū)以及整個濱江沿線的標志性建筑；

　　2．徹底改變一些不利于xx廣場社會形象的負面影響； 3．增加業(yè)主和購房者的信心，直接促進銷售；

　　4．配合828大廈封頂新聞發(fā)布會，為830正式開盤蓄勢。

（二）、開盤活動包括：廣場慶典、業(yè)主金卡贈卡儀式、xx廣場之夏音樂會三個相對獨立的部分，這三個活動使在開盤當天現(xiàn)場氣氛持續(xù)沸騰一整天，達到擴大聲勢、形成轟動效應(yīng)，引爆市場和增加銷售量的目的。

三、活動時間表

　　有獎?wù)骷顒樱?/p>

　　7月25日——8月15日方案征集階段 8月16日——8月26日方案初選

　　8月28日xx廣場封頂儀式、征集方案公開

　　評審結(jié)果新聞發(fā)布會

——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

　　開盤日：8月30日

　　8月30日xx廣場開盤慶典（政要名人剪彩、舞獅表演） 8月30日業(yè)主金卡贈卡儀式（優(yōu)惠卡）

　　8月30日xx廣場之夏音樂會（邀請知名音樂或上周報道的少年貧困鋼琴出場演出）

四、籌備組織

　　為確保以上活動順利開展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立籌備小組，人員組成如下： xx公司策劃部負責(zé)人員 xx公司xx廣場項目組 xx設(shè)計制作負責(zé)小組

五、建筑外觀整體方案設(shè)計有獎?wù)骷顒?/strong>

（一）、活動內(nèi)容：

　　根據(jù)工程進度及推廣活動的需要，面向全社會征集： xx廣場大樓主體外觀及住宅大堂裝修方案、效果設(shè)計

　　陜西路及朝東路廣場景觀設(shè)計及廣場周圍小環(huán)境設(shè)計 要求：①、風(fēng)格鮮明、特點突出

②、具有現(xiàn)代感，莊重大氣

③、在朝天門地區(qū)具有唯一性

④、有綠化，有雕塑

（二）、獎項設(shè)置：

　　設(shè)一等獎（1名）獎金總額元正

（若是具有施工能力的單位則優(yōu)先考慮承擔(dān)相應(yīng)工程的施工）

　　設(shè)二等獎（1名）獎金總額元正

　　設(shè)三等獎（1名）獎金總額元正

　　入圍獎（含單項獎3名）獎金總額9000元正

　　注：請貴公司根據(jù)市場標準調(diào)整裁定，但應(yīng)考慮到充分調(diào)動社會的積極的參與。

（三）、征集方案階段

1、時間：7月28日10：00～12：00m 2、地點：重慶賓館宴會廳

3、邀請人員：渝中區(qū)區(qū)長何智亞

　　渝中區(qū)兩江辦陳主任

　　由建筑、規(guī)劃、裝飾各方面專組成的專團（重慶建筑大學(xué)、重慶市設(shè)計院、重慶市美術(shù)學(xué)院、重慶市規(guī)劃設(shè)計院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）

　　參評單位代表

　　xx廣場已購房業(yè)主代表8名

　　公證機構(gòu)工作人員

　　新聞媒體人員

4、參與人員：xx公司xx總經(jīng)理、xx副總經(jīng)理 xx公司xx董事長、xx總經(jīng)理

　　xx公司策劃部負責(zé)人、xx公司、xx工作人員 5、會議程序：（1）與會人員簽到并贈送紀念品

（2）xxx講話（20分鐘），內(nèi)容要點：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，宣布專團成立、成員組成；兩江辦陳主任講話（5分鐘），內(nèi)容要點：兩江辦對此次活動的支持，簡要闡述此次活動對重慶市兩江景觀建設(shè)的重要意義。

（3）xx公司李總講話（15分鐘）xx公司征集活動的目的與意義，向前來參與的單位及領(lǐng)導(dǎo)致謝。

（4）、宏xx公司李總（薛總）講話（10分鐘），內(nèi)容重點：從營銷策劃的角度評價征集活動的意義。 （5）、專團代表發(fā)言（10分鐘）

（6）、xx公司征集活動負責(zé)人發(fā)言（15分鐘），內(nèi)容重點：征集內(nèi)容說明、

　　征集辦法、獎項設(shè)置、參與辦法，及感謝相關(guān)單位的支持等；

（7）、參與單位簽名并領(lǐng)取資料；

（8）、重慶市***公證處宣布對征集活動進行全程公證；

（9）、會議結(jié)束，與會者共進自助午餐，或與專團、政要、競標單位共進午餐（標準待定）。

（四）、xx廣場封頂儀式、征集方案公開評審結(jié)果新聞發(fā)布會 1、時間：8月28日10：00～12：00m 2、地點：重慶賓館宴會廳

　　邀請人員： xxxx xxx

　　由建筑、規(guī)劃、裝飾各方面專組成的專團（重慶建筑大學(xué)、重慶市設(shè)計院、重慶市美術(shù)學(xué)院、重慶市規(guī)劃設(shè)計院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）

　　參評單位代表

　　xx廣場已購房業(yè)主代表8名

　　公證機構(gòu)工作人員

　　新聞媒體人員

　　參與人員：

　　xx公司xx總經(jīng)理、xx副總經(jīng)理

　　xx公司策劃部負責(zé)人、xx公司、xxx工作人員

　　議程：

（1）、與會人員簽到并贈送紀念品

（2）、政府領(lǐng)導(dǎo)講話，內(nèi)容要點包括：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，代表政府對xx廣場全面封頂及xx公司成立8周年表示祝賀。

（3）、xx公司xx宣布xx廣場ab棟全面封頂，同時基

　　廣場景觀設(shè)計、大樓主體外觀設(shè)計方案征集活動圓滿結(jié)束，向8年來支持xx公司的社會各界人士表示感謝并宣布評審工作正式開始；

（4）、專團代表就參評方案的概況專業(yè)性的講評，并宣布初審入圍方案名單；

（5）、評審活動開始（可考慮部分業(yè)主代表參與評審，具體做法待定）；

（6）、公布評審結(jié)果； （7）、公證機構(gòu)工作人員對評審結(jié)果進行現(xiàn)場公證；

（8）、xx公司xx為獲獎單位（個人）頒發(fā)獎品及榮譽證書；

（9）、新聞發(fā)布會

（五）、xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

1、會議結(jié)束后，與會者全體參加xx公司8周年慶典酒會。 2、時間：12：00---2：30m 3、餐會方式：自助餐會 4、地點：重賓陽光廳

銀行與樓盤活動策劃方案模板共4

　　樓盤策劃方案

　　CS設(shè)計

一、案名：卓越園

二、說明：體現(xiàn)尊貴、超越、與眾不同之氣勢。 標志設(shè)計 略 傳播策略

一、形象主題：上層社會人士生活、休閑樂園 二、物業(yè)主題：卓越家園富貴人生 三、物業(yè)概念：精品公寓樓 傳播執(zhí)行

　　本項目規(guī)模小、不可能投入較多營銷費用，廣告應(yīng)有的放矢，采取少量、持續(xù)的策略，保持一定的曝光率；同時，制造具影響力的軟性新聞和文化活動，力求最小的費用投入，產(chǎn)生最大的廣告效果，并在成功宣傳項目的基礎(chǔ)上，打造開發(fā)商品牌，提升其在房地產(chǎn)業(yè)的知名度,為今后的房產(chǎn)開發(fā)夯實基礎(chǔ)。

　　為此，擬先后通過風(fēng)水咨詢、電視專題制作、印刷品制作（售樓書、海報、平面圖、及各種圖表）、看板（售樓處）、指示牌制作、奠基典禮和“卓越人生”征文（第一期報紙宣傳）、應(yīng)對WTO企業(yè)總裁論壇和游園活動（第二期報紙宣傳）、促銷活動、開盤慶典等（第三期報紙宣傳）、國慶慶典（第四期的報紙宣傳）、第五期報紙宣傳（配合促銷）達到預(yù)期的宣傳目的。其具體工作流程如下： 工作進程表

　　2002年2月風(fēng)水測定 2002年3月專題片制作 2002年4月印刷品設(shè)計、制作 2002年4月軟新聞（征文發(fā)布） 2002年6月看板、指示牌制作完畢

　　2002年6月30日奠基典禮和軟新聞（湖里公園又添新景觀） 2002年7月應(yīng)對WTO企業(yè)總裁論壇、游園和軟新聞 2002年9月開盤慶典、第一期報紙廣告 2002年10月1日國慶慶典、第二期報紙廣告 2002年10月以后第三期報紙廣告（預(yù)留） 一、媒體傳播

（一）、報紙（目前，報紙已成為房地產(chǎn)品牌形象宣傳、產(chǎn)品銷售和產(chǎn)品質(zhì)量的最好廣告專業(yè)媒體）。本案一共計劃出三期報紙廣告和三次軟性新聞，預(yù)留一期報紙廣告根據(jù)本案銷售情況再安排 第一期 目的：

　　結(jié)合本案的開盤慶典、“書寫卓越人生暢想美好家園”征文頒獎活動的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、設(shè)計規(guī)劃、休閑天地等優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶認同“卓越園”的生活、休閑、娛樂的全新概念；營造一種詩情畫意桃花源頭式的空間理念；提升本案文化品味；激發(fā)顧客的購買欲，同時，首肯本案開發(fā)商品牌形象。 推廣主題：

　　卓越園整體品牌形象的推廣造勢 廣告口號：

　　珍藏公園美景開創(chuàng)卓越人生 版面： 半版和1/12版 費用：（略） 內(nèi)容： A．口號

　　B．登出本案全景示意圖 C．登出本案的地理位置圖

　　D．簡單介紹本案獨特的規(guī)劃設(shè)計、現(xiàn)代的物業(yè)管理配套情況、優(yōu)美的環(huán)境、良好的生態(tài)氣息、和睦的人文氛圍。

　　E．公布本次征文活動獲獎作品、作者；開盤價格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷內(nèi)容 效果： 通過第一期的報紙廣告、本案開盤慶典現(xiàn)場的營造宣傳、征文活動的發(fā)布全面推出本案開發(fā)商的品牌形象，為后期的分步宣傳打下視覺、理念基礎(chǔ)。 第二期 目的：

　　借舉國慶特殊的日子，營造歡慶的氛圍，結(jié)合具體的促銷性活動，拋起“羊群效應(yīng)”。 宣傳主題：

　　卓越園整體品牌形象的推廣造勢。 廣告口號： 園林居室卓越人生 內(nèi)容： A．口號

　　B．介紹本案慶典活動的具體內(nèi)容 C．本案區(qū)位圖 D．介紹本案規(guī)劃設(shè)計 版面： 1/4版 費用：（略） 效果：

　　為本案營造現(xiàn)代、超前、高貴的品牌形象，同時提升了本案業(yè)主的地位，滿足業(yè)主的虛榮心理。 第三期

一、預(yù)留1/4版（視具體銷售情況而定） 二、SP活動

　　鑒于本項目規(guī)模小、不可能投入較多營銷費用，因此，擬先后通過各種活動和制作，宣傳本案人文、生態(tài)、環(huán)境、設(shè)計等特征和開發(fā)商品牌形象，為銷售鋪墊。具體安排如下： 風(fēng)水測定 因項目所在地眾多百姓，相信風(fēng)水之說?！帮L(fēng)水學(xué)”已引起專家、學(xué)者的廣泛重視，據(jù)稱：好的風(fēng)水地不僅可以讓居住人身體健康、事業(yè)有成、傳宗接代，還可以避邪、避難以保證居住人平安順利。因此，科學(xué)地運用“風(fēng)水學(xué)”，將為本案的良好銷售業(yè)績，起到推波助瀾的作用。且本案所在地的朝向，又與國人的（坐北朝南）思維模式相悖。 出于以上因素的影響，本司決定邀請在東南亞具有影響力的梵天寺主持厚學(xué)法師來為本案測定風(fēng)水。 目的：

　　借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性，告知業(yè)主本案由于獨特的地理位置和獨特的設(shè)計以及厚學(xué)法師認定座南朝北自有的獨到之處，引導(dǎo)業(yè)主隨著我們的思維去確認本案實際上是一塊風(fēng)水寶地；減少業(yè)主的后顧之憂。 內(nèi)容：

　　請厚學(xué)法師為本案測定風(fēng)水 邀請人員： 梵天寺主持厚學(xué)法師（86高齡）（在東南亞和本地知名度高，本地幾十幢樓和市政大樓均由他測定風(fēng)水） 事項安排：

　　安排厚學(xué)法師現(xiàn)場指導(dǎo)，從不同角度拍攝厚學(xué)法師測定風(fēng)水、觀看、講解本案規(guī)劃設(shè)計圖紙時的盛況；同時把厚學(xué)法師對本案的看法和建議的原音記錄，為VCD、售樓書、宣傳報道的制作提供材料；有關(guān)人員在本案名稱的圍墻前與厚學(xué)法師合影留念。 費用：（略） 參加人員： 項目有關(guān)人員。 效果：

　　借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性以及本案獨特的地理位置和設(shè)計，利用厚學(xué)法師的引導(dǎo)，讓顧客隨著我們的思維，感覺本案實際上是一塊風(fēng)水寶地，座南朝北其實也有本案自身的獨到之處。 專題片（VCD） 目的： 使顧客通過VCD影片，全面了解本案的風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等優(yōu)勢。 宣傳主題：

　　從本案有利的“風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計”進行訴求、宣傳、包裝。 內(nèi)容：

　　采用實景拍攝和三維制作相結(jié)合的手法，從風(fēng)水優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等方面展示本案得天獨厚的賣點。并通過售樓處播放及派發(fā)等渠道，使?jié)撛诳蛻粼鰪妼Ρ卷椖康睦硇院透行哉J識，提前直觀領(lǐng)略本項目的精彩之處，從而刺激購買欲望，最終完成銷售行為。

　　A、梵天寺住持厚學(xué)法師認定本案風(fēng)水優(yōu)勢的內(nèi)容 B、生態(tài)環(huán)境 C、人文氣息 D、休閑空間 E、規(guī)劃設(shè)計 費用：（略） 效果：

　　通過VCD影片全面了解本案的優(yōu)勢所在，引導(dǎo)、刺激客戶，使其產(chǎn)生欲進一步親臨其境的念頭，從而達到宣傳目的。 售樓書、宣傳冊制作 目的：

　　通過售樓書、宣傳冊全面了解本案的優(yōu)勢，引導(dǎo)、刺激客戶，使其產(chǎn)生親臨其境的感覺，從而達到宣傳目的。 內(nèi)容：

　　從風(fēng)水優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等本案的優(yōu)勢方面，多角度、深層次地描繪項目特質(zhì)。 費用：（略）

　　征文活動（題：“暢想美好家園書寫卓越人生”） 目的： 通過征文活動，讓廣大市民參與、感受卓越人生的精彩故事，營造卓越園濃郁的文化氛圍，以提升其知名度（此舉也將書寫本地新一輪房地產(chǎn)宣傳廣告新紀年）。 內(nèi)容：

　　用第一人稱表現(xiàn)手法，書寫自身的真實生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對未來美好生活的暢想。 評獎：

　　通過報刊向市民發(fā)布征文活動的具體事項：

　　其一、本次活動將聘請著名教授、電臺編輯、教育界人士共同進行評選，以示公平。

　　其二、本次活動將設(shè)一、二、三等獎各一名，優(yōu)秀獎8名。一等獎可獲現(xiàn)金5000元和元購房優(yōu)惠（房價讓利即：本案的房價確定后，在此房價的基礎(chǔ)上再減去元。）；二等獎可獲現(xiàn)金3888元現(xiàn)金和5888元的購房優(yōu)惠；三等獎可獲現(xiàn)金1888元和3888元的購房優(yōu)惠；優(yōu)秀獎可獲現(xiàn)金888元。參加人員可得到一款X本案內(nèi)容有關(guān)的藝術(shù)品（約38元每份）。 其三、9月1日前，將征文寄至規(guī)定地點，過期無效。

　　其四、現(xiàn)場頒獎將在2002年9月本案開盤慶典日，本案入口綠地處進行。 效果：

　　通過征文活動，讓廣大市民以自己切身生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對未來美好生活的憧憬參與、感受卓越園的精彩故事，營造卓越園濃郁的人文氛圍，提高其知名度和開發(fā)商的品牌形象。 看板、指示牌 目的：

　　吸引過往乘車人員、行人、顧客的目光，突出本案的優(yōu)勢和品牌形象。 內(nèi)容：

　　看板：一塊建在售樓處的頂上（正面一塊高6米、長20米；采用本案全景圖）；另一塊立于公園的圍墻上與第一塊相呼應(yīng)（高6米、長20米，描繪本案生態(tài)環(huán)境、人文氣息、規(guī)劃設(shè)計、休閑空間等優(yōu)勢）。 指示牌：在交通要道位置（高4米、長16米；）同時在各車站臨時租用宣傳欄，形成動態(tài)廣告。 費用：（略）

　　奠基典禮（結(jié)合第二期報紙傳播） 目的：

　　通過第二期的報紙傳播（軟新聞）和本案奠基現(xiàn)場氣氛的營造，昭告廣大市民：項目又添新景觀，誘使廣大市民前來游玩，擴大消費群，制造“羊群效應(yīng)”。 宣傳主題：

　　著重從生態(tài)環(huán)境、休閑空間、人文氣息三方面推出品牌形象 內(nèi)容： A、現(xiàn)場剪彩 B、開工 費用：（略） 效果：

　　奠基典禮現(xiàn)場氣氛的營造，結(jié)合軟新聞的發(fā)布，全面推出本案開發(fā)商的品牌形象，擴大影響范圍，吸引顧客前往。 企業(yè)總裁論壇、游園活動 目的：

　　利用崇拜名人心理，吸引看樓、游園人潮，形成“羊群效應(yīng)”。 宣傳主題：

　　以邀請全國各知名企業(yè)總裁來本案為契機，提升開發(fā)商和本案的檔次 內(nèi)容：

　　A、企業(yè)總裁論壇——如何面對加入WTO的機遇和挑戰(zhàn)， B、游園活動——企業(yè)總裁與廣大市民一起游園 獎項：

　　每項活動各設(shè)一獎項，分別給予物質(zhì)或現(xiàn)金獎勵。 參加人員：

　　知名專家、本地企業(yè)家及目標客戶 費用：（略） 效果： 提升品牌形象，形成“羊群效應(yīng)”，加速銷售進度。 開盤慶典、征文頒獎 目的：

　　結(jié)合第一期報紙廣告宣傳、“書寫卓越人生暢想夢想家園”征文頒獎（軟新聞報道）活動、開盤慶典的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑天地、設(shè)計規(guī)劃等優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶認同“卓越園”的生活、休閑、娛樂空間概念；營造詩情畫意的桃花源頭式空間理念，提升本案文化品味，激發(fā)顧客的購買欲，首肯本案開發(fā)商品牌形象。 推廣主題： 卓越園品牌形象造勢 廣告口號：

　　珍藏公園美景開創(chuàng)卓越人生 費用： （略） 內(nèi)容： A、邀請新聞媒體現(xiàn)場報道；

　　B、邀請地方領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者現(xiàn)場祝賀；

　　C、開發(fā)商演講（內(nèi)容：祝賀項目開盤；報告內(nèi)部認購期高認購率，闡明本案廣受歡迎的原因；優(yōu)惠政策）；

　　D、客戶代表發(fā)言（闡述購買動機和購買后心理、情感上的滿足）； E、頒獎（公布征文活動獲獎作品、作者）

　　F、請已內(nèi)部認購業(yè)主到現(xiàn)場，營造本案開盤期的活躍場面，現(xiàn)場簽約（按揭代款銀行、公證處等有關(guān)單位現(xiàn)場辦公）

　　G、宣布開盤（準備一些假客戶制造銷售氣氛開始現(xiàn)場銷售）； 公布本案銷售價格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷內(nèi)容。 效果：

　　通過報紙廣告、開盤慶典和征文頒獎活動的舉行，吸引潛在客戶的到場感受，刺激其購買欲望，同時，進一步提升本案整體品牌形象。 國慶慶典 目的：

　　結(jié)合第二期報紙宣傳，借舉國歡慶的特殊時刻，營造歡慶氛圍。結(jié)合具體的促銷活動，掀起搶購熱潮。 宣傳主題：

　　以規(guī)劃設(shè)計為切入點，宣傳、包裝本案尊貴的形象。 廣告口號： 精典居室豪華卓越 費用：（略） 效果：

　　營造本案出一種現(xiàn)代、超前的品牌的形象。同時也提升、滿足了業(yè)主的地位和心理。 總費用預(yù)算 （略）

銀行與樓盤活動策劃方案模板共5

.樓盤策劃方案

　　第一章 項 目 概 況

　　第一節(jié)：項目區(qū)位分析 一、區(qū)位

　　本項目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口萬人。 膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。 本項目的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。 二、經(jīng)濟指標（原規(guī)劃指標） 1、規(guī)劃用地總面積： M2 2、總建筑面積： M2 多層住宅建筑面積： M2 小高層住宅建筑面積： M2 聯(lián)體別墅建筑面積： M2 3、居住總戶數(shù)：754戶 4、綠化率：％ 5、容積率： 第二節(jié)：項目SWOT分析 一、優(yōu)勢S 1、自然環(huán)境

　　本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。

2、交通環(huán)境

　　本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。

二、劣勢W 1、城市配套

　　雖然本項目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。 2、項目遺留問題

　　本項目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當?shù)鼐用窈鸵颜J購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。 3、開發(fā)商品牌

　　開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。 4、交通狀況

.

.雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成本。 三、機會點O 1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素

　　膠州市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費升溫。

2、地理區(qū)位優(yōu)勢

　　目前膠州市房地產(chǎn)市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，此時介入膠州市地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。 3、客戶資源充足

　　多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。

4、國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度

　　世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE 德國DEGUSSA 韓國HYUNDAI海爾集團等。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點，為本項目開發(fā)提供了又一利好因素。

5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣

　　膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 四、風(fēng)險T 1、市場因素

　　從目前膠州市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。 2、自身因素

　　本項目前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。 五、綜合分析

　　從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。

　　第二章 定位策略

　　第一節(jié) 定位要素分析 1、區(qū)位利好因素分析

　　本項目順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時尚住宅”的招牌。來填補膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合.

.經(jīng)濟學(xué)的需求----供給理論。 第二節(jié) 項目定位

　　定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 定 位：時尚住宅---- \"綠色家園“ 綠野與住宅的對話

　　綠色細胞組織----生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水” 民風(fēng)·自然·人

　　回到自然，在那里安家 因為 接近自然

　　就接近了快樂的本源 綠色家園

　　宇宙是物質(zhì)的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。

　　本項目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。

　　以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。

　　論語云：“里仁為美”。 里：居住區(qū)。 仁：人情味。

“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。 產(chǎn)品定位

　　定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定 位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范

　　集膠州市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。

一、居住環(huán)境的一度空間

　　一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。 二、居住環(huán)境的二度空間

　　二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。

三、居住環(huán)境的三度空間

　　三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。

.

.本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。

　　小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。

　　由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。 四、產(chǎn)品檔次定位可行性

　　本項目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。 第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位

　　定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。 定 位：人與自然環(huán)境相融合----綠野與住宅的對話 東方文化與西方文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 第四節(jié) 產(chǎn)品形象定位

　　定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認知度。 定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”----顯示身份的“名片” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。

　　第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議

　　定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念 定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會為輔 1、網(wǎng)點規(guī)劃建議

　　本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。達到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。

　　本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。

　　商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。總建筑面積約1000 M2，均價3064元/平方米，價格范圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。

　　根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成 M，或為復(fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。

2、商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議

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.一、項目的優(yōu)劣勢： a．所處的位置：

　　優(yōu)勢：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項目網(wǎng)點聚集人氣，且項目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購物環(huán)境優(yōu)越。

　　劣勢：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。 b.體量承載：

　　優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點商場的面積適中，規(guī)劃在 M2-369 M2范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計，該項目在市民中的知名度達90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項目的品牌形象已見扎實的基礎(chǔ)。

　　劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長。分配不均的人流量。可能導(dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點難以接受。網(wǎng)點的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對較難。 c.銷售面積：

　　優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。

　　劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網(wǎng)點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。 d.布局規(guī)劃：

　　優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60--150 M2中小鋪位，容易為小商戶接受?！靶′佄?，多通道”的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費。 劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。

二、業(yè)態(tài)分布定位建議： a.因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài) 由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。 b.重點突出，特色經(jīng)營

　　本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。

三、網(wǎng)點的價格策略建議：

　　根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負面影響與住宅樓類似?？v觀前期各階段的平均價格調(diào)整大致如下： 開盤期——2001年12月底

　　均價為4100元/ M2 元月——2002年5月25號前

　　均價為3300元/ M2 2002年5月25日——至今

　　均價為3330元/ M2 根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/ M2左右，稍高于本項目商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的在售價格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的銷售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價格走勢第平方米高出現(xiàn)價格200-300元。

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.建議各階段價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。 四、網(wǎng)點營銷手段建議： 市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型： （1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。

（2）出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點一次性賣給業(yè)主，以達到資金快速回籠，這類占市場總量60%。 （3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%。 針對目前膠州市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達到資金快速回籠。

1、返租。業(yè)主將買下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險性。

　　舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。按現(xiàn)時價格若該處網(wǎng)點的年租是1萬元，三年租金即3萬元。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年×3年＝3萬元。即業(yè)主首期交2萬元即可。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。 2、引大商家入駐，小業(yè)主做房東。

　　目前項目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費水平不高。目前，項目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進駐為該項目周圍各片區(qū)居民所不便。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點。 建議發(fā)展商若能引入大商家進駐項目網(wǎng)點，小業(yè)主統(tǒng)一買下產(chǎn)權(quán)后一次性交由發(fā)展商聯(lián)系出租給如“家樂?！?、“新世紀”等連鎖起市經(jīng)營，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進駐商家大投資風(fēng)險帶來的壓力。 3、一次性付款 供10萬元創(chuàng)業(yè)基金。

　　此手法意在吸引顧客，實際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送10萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預(yù)售價格水平。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析 一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的

“核心產(chǎn)品”----核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。

“形式產(chǎn)品”----形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。

“延伸產(chǎn)品”----延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。

二、核心產(chǎn)品----產(chǎn)品的基本功能

　　本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費心理。

“住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。

（一）平面布局

　　本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80 M2-150 M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會所約占9%，約占小區(qū)總建筑面積的%。其次是以210 M2-290 M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。 （二）戶型特點

　　各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。

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.1、臥室空間

　　臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。 2、廚房空間

　　建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：一房戶型 M2，二房戶型 M2-3 M2，三房戶型在 M2-5 M2，四房以上的戶型在5 M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在5 M2-8 M2，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 3、衛(wèi)生間空間

　　建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。

　　室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2 M2-3 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 M2，大戶型可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。 4、廚衛(wèi)設(shè)備

　　廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：

（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。

（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。

（3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。

（4）各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。

（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強調(diào)工種施工的特殊性。

（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。 （三）形式產(chǎn)品

　　形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。

　　綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境

　　本小區(qū)綠化是以點、線、面組成的立體綠化空間。

1、綠化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化----小區(qū)立體綠化。 2、景觀特點是：區(qū)外景----入口景----中心景----組團景----窗前景。

3、交通組織：是由“U\"字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路。

　　由通往各組團的架空層車庫，以及消防、搬家、救護功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。

　　由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路。

4、智能化配套系統(tǒng)：“假日住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。智能化配套包含有： ※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ※ 防盜報警系統(tǒng)

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.※ 防火報警系統(tǒng) ※ 出入口管理系統(tǒng) ※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng) ※ 通訊自動化系統(tǒng)

（四）延伸產(chǎn)品----產(chǎn)品品牌與形象

　　延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通過良好的服務(wù)，使消費者在體會到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達到“知名度、美譽度、社會認知度”的提升，為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。

1、購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素

　　通過產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品附加值的認同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。

　　因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。

2、使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素

　　使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。

　　小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色----本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費者心理滿足感。

（五）房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖(見圖2-2) 圖2-2（略）

　　第七節(jié) 戶型的裝修定位建議

　　基于本項目的“假日住宅”概念，“產(chǎn)品--需求” 關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶中有一定比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。另外，本項目的戶型是以中等偏小戶型80-150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點，對購買心理的刺激還是較大。因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。 一、墻地面部分

　　客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。 二、門窗部分

　　入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。 三、廚衛(wèi)部分 建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。 第八節(jié) 目標客戶定位

　　定位原則：選準目標，穩(wěn)準出擊 定 位：都市新貴

一、產(chǎn)品——目標客戶

　　造什么產(chǎn)品？ 賣給誰？

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前膠州市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以本項目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于膠州市消化是比較困難的。

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.因此，我們把目標客戶鎖定在膠州市。其中膠州市約占60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占40％份額。

二、目標客戶細分

1、個體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）

　　該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。

2、文、教、衛(wèi)圈人士

　　該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。該群族是本項目期望的目標客戶。 3、外企、合資企業(yè)高級職員

　　在青島市雖然這一群族人數(shù)并不太多，但膠州市發(fā)達的工業(yè)重地及便利的外貿(mào)港口，對他們還是具有很大的誘惑力。 細分如下：

　　企業(yè)業(yè)主

　　高級職業(yè)經(jīng)理人 高級技術(shù)人員

　　該群族是本項目主要目標客戶。 4、政府公務(wù)員

　　雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項目目標客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是“灰色收入”。

　　因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 5、退休人員

　　該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。

　　該群族都有一個消費指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。

　　該群族也是我們項目的目標客戶。 第九節(jié) 價格定位

　　定價原則：市場無形，定價有道 定 位：

　　平層住宅：

　　1360元/ M2----1606元/ M2 多層住宅： 1460元/ M2----1716元/ M2 連體別墅公寓： 3800元/ M2----4500元/ M2 商 鋪： 3100元/ M2----3875元/ M2 一、價值取向

　　房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。

　　消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。

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.當然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素 以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。 二、定位分析

　　對住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。

　　因此，對項目價格定位的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位。在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。追求產(chǎn)品高附加值會造成成本的增加，但價格可隨之有所上升。

　　項目評價模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險分析： 1、目標客戶群的數(shù)量：

（1）少量 （2）一般 （3）較足 （4）充足

2、目標客戶群的需求程度：

（1）不強烈 （2）一般 （3）較強烈 （4）很強烈

3、目標客戶的交易資金量：

（1）不足 （2）差不多 （3）足夠 （4）有余 4、開發(fā)商品牌及資金實力：

（1）不足 （2）有差距 （3）相當 （4）有余

5、政策環(huán)境：

（1）不利 （2）較有利 （3）無影響 （4）有利

6、同檔競爭：

（1）不利 （2）較有利 （3）一般 （4）不激烈

7、硬環(huán)境：

（1）不適合 （2）一般 （3）較適合 （4）很適合 從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項中，分別取1、2、3、4分。針對本項目所處的膠州市的市場價格現(xiàn)狀，參照膠州市房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四個價位進行綜合評價。

　　從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25％—35％，即對照相應(yīng)的安全性當量值為—，對應(yīng)圖中的單價值為1350元／M2—1850元／M2。在這個區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％—15％來開發(fā)本項目。根據(jù)以上理論分析和膠州市、青島市場的價格差異性，而對膠州市的目標客戶，合理平均單價定位1650元／M2，毛利潤率約在34％。

　　項目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元／M2之內(nèi)。以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果。是為開發(fā)投資風(fēng)險降低的一種分析，但實際上按市場調(diào)研分析，我們的定價因素和比較還是參照膠州市場價格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析,對市場風(fēng)險有足夠的認識，并使開發(fā)商對開發(fā)項目的市場回報有一個理性的認識。并根據(jù)這種分析的價格定位結(jié)果，1650元／M2的均價，最高價也不會突破2500元，對膠州地區(qū)的目標客戶應(yīng)具極強的誘惑力。

　　本項目由于前期在價格定位上有過失誤，在膠州房地產(chǎn)市場上有一定的負面影響。因而在價格定位上不宜按理論上的理想均價1650元／M2來作為我們的均價。建議開發(fā)商在促銷期按平層1420元／M2，錯層1560元／M2的均價公開銷售。

　　第三章 項目整體規(guī)劃思路與建議

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　　第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想

一、課題----規(guī)劃中力求達到的目標

　　我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？

　　在本項目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項目的一大賣點。 二、文脈

　　我們試圖在設(shè)計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達，膠州市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達居住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。 第二節(jié) 總體規(guī)劃思路

一、目前主要經(jīng)濟技術(shù)指標

（一）規(guī)劃用地總面積： M2 （二）建筑面積

1、規(guī)劃用地總面積： M2 2、總建筑面積： M2 住宅建筑面積： M2 商業(yè)會所：.66 M2 其它:350 M2 聯(lián)體別墅建筑面積： M2 3、居住總戶數(shù)：754戶 4、綠化率：％ 5、容積率： 6.總戶數(shù):997戶 二、建筑規(guī)劃特點

　　根據(jù) “東苑綠世界”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進行比較。 一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點

　　從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。 1、會所

　　會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所，因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團業(yè)主使用。 會所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在平方米。 2、室外泳池

　　游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。本項目泳池在會所南邊，緊鄰會所，周邊建筑不高，而且距離較遠，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。

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.3、兒童活動中心、托兒所

　　兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。 4、商業(yè)配套

　　商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。

　　商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以促進住宅樓盤的銷售。

5、物業(yè)管理辦公室

　　物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。

6、水電設(shè)備用房及垃圾處理

　　設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。

　　本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。

二、單體布局的特點

　　充分利用從小區(qū)穿過的五斗渠及灌溉渠，營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心,向小區(qū)四周進行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。

　　建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。

　　北面以小高層組團，即回避了來自蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。

　　西面由半圍合式的住宅組團，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。

　　小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。

三、朝向布局特點

　　建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng)、采光的需要。

（一）步行道系統(tǒng)

　　步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。

　　在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。

（二）機動車系統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。

（三）停車系統(tǒng)

　　機動車輛由車輛主出入口可直達自己居住的架空層車庫。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素。

　　第四章 項目經(jīng)營與營銷建議

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.第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略

　　未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭

　　每一個成功企業(yè)都有自已獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、以樹品牌為主導(dǎo)

　　運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)----品牌形象。

　　品牌----信任度：消費者對購買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。

　　品牌----附加值：對一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。

　　對貴公司而言，目前在膠州市雖已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的運用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，是該項目成敗之所在。 二、品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實施要點 1、制定遠期、近期品牌戰(zhàn)略計劃

　　導(dǎo)入項目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項目的獨特形象樹立品牌。

2、制定項目實施戰(zhàn)略

　　以項目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。

3、制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)

　　在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達到項目開發(fā)過程的嚴謹性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進行嚴格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。 第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略

　　市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。本項目的營銷定位，主要是通過整合與項目開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進行立體整合營銷。

一、賣點整合 1、概念賣點

　　A．展望未來，升值無限----購物、休閑、娛樂一條街。 B．城市、綠苑、俺的家----純生態(tài)型園林式住宅之典范。 C．完善配套、開心品味、時尚生活——人性化物業(yè)管理 2、規(guī)劃賣點

　　A．低密度、高綠化；

　　B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；

　　C．噴泉雕塑，流云疊水；

　　D．半百綠化擋不住的誘惑；

　　E．三層立體綠化，三級小區(qū)綠化；

　　F．私家車直達住宅，別墅的優(yōu)越感；

　　G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。

3、感性賣點

　　A．蘭州西路，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然度假圣地；

　　B．都市新貴的風(fēng)雅逸境——生活因您而更精彩。

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.4、理性賣點

　　A．中高檔物業(yè)----高尚人文社區(qū)；

　　B．最低價格----在青島購一套100 M2公寓的價格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓；

　　C．豪宅的風(fēng)范、別墅的享受、公園里的情趣----都市新貴的“名片”。

　　D．輕松置業(yè)----買房不再是夢想，850元拿鑰匙! 廣告語： 住宅

　　買房不再是夢想、850塊錢拿鑰匙 網(wǎng)點

　　購東苑綠世界網(wǎng)點、供十萬元創(chuàng)業(yè)基金

　　第五章 全程SP促銷戰(zhàn)略對策

　　針對東苑綠世界目前銷售現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集。并加以貫徹落實，是東苑綠世界一期能否最終真正啟動銷售，持續(xù)銷售的正途。 第一節(jié) 立體營銷方案與操作細則

　　為了抓住七月份活動期（開盤后）契機，我們采取立體化、多元化的營銷方式，具體操作如下：

一、展點促銷

　　在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對目前膠州市內(nèi)潛在的一部分有購買力的客戶群，比較分析各展點的優(yōu)劣勢，我們選擇三處展點具體情況如下：

　　A.新世紀廣場經(jīng)營檔次高，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標出入較為頻繁的地方。 b.華聯(lián)超市。位于膠州市中心地段，屬市內(nèi)高檔購物城，人流量大，客戶層次多樣。

　　C.利群購物廣場客流量大，商品齊全，是中、高檔收入階層購物休閑的首選之地。在此設(shè)展點，一方面可以在大眾中宣傳本項目進一步擴大項目的知名度，另一方面可吸引一部分到“東苑綠世界”看盤的客戶。

　　在上述之處設(shè)置展點，有利于由點及面的鋪開銷售網(wǎng)，聚集目標客戶，并在現(xiàn)場形成良好氣氛，可以有效地增加成交量度.二、展點人員配置

　　A.人員安排：每周六、日期各安排2名置業(yè)顧問到各展點。展點確定后，人員培訓(xùn)及巡排由“中國策劃研究院”青島項目組負責(zé)。

　　B.接待工作：展點物業(yè)顧問員負責(zé)各展點的現(xiàn)場接待工作，將誠意客戶送上看樓專車后，本職工作完畢。售樓處置業(yè)顧問不僅要負責(zé)接待各展點來的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。

　　C.資料準備：展點派送“東苑綠世界”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。同時要懸掛、張貼“東苑綠世界”小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出東苑綠世界環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。

三、促銷活動

　　促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果只是由物業(yè)顧問站在那里機械派發(fā)資料，勢必不會起到良好效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下：

　　A.每周末進行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其它小禮品一紛。

　　B.對每位愿意到現(xiàn)場看樓的客戶，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“XX入場券”.

.等。

　　C.對本盤目前銷售不好的戶型，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設(shè)立“一周優(yōu)惠樓盤展示牌”告知目標客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得3－5個點的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。

　　D.同時各展點可放置“看房專車”一部，對誠意客戶可承諾專車接送，以增強其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決） （一）媒體宣傳

　　我們主要考慮在三家媒體進行周期廣告宣傳1.膠州日報2.半島報3.視點訪談。為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時期的廣告重點主要集中在以下兩個方面： 1.價格策略。

　　以含蓄的方式突出“東苑綠世界，尊而不貴”的價格優(yōu)勢。同時，宣傳本項目“鬧中取靜”的獨特地理位置優(yōu)勢，讓人們產(chǎn)生一種較低價位輕松入住東苑綠世界的感覺。同時，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。

(二)其它促銷創(chuàng)意

1、買房送裝修，套餐或由開發(fā)商設(shè)計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭減輕客戶負擔(dān)。

2、引入名校概念，蘭州西路是一個較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖較為完善，周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾。如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實驗小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對整個片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。同時會極大地刺激一部分潛在的購買欲望。而我們可將它作為我們的宣傳賣點。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳

　　利用前期業(yè)主促進后期銷售，也值得一試的銷售手法。 因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍。增加親和力與認同感。所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作， 輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下：

　　以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信報箱。告之東苑綠世界的價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施(此方法操作簡單，可以采用)。

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