下面是范文網小編收集的地產活動策劃方案共4篇 房地產營銷活動策劃方案，供大家閱讀。

地產活動策劃方案共1

　　商業(yè)地產策劃方案范例

　　第一部分：市場分析

一、項目概況

二、項目SWOT分析

三、項目定位及USP導向

四、推廣思路

五、項目建議

　　第二部分：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動策略

5、銷售計劃

6、整合推廣計劃

7、物業(yè)管理策略

　　第三部分：公司簡介

一、國商策劃公司介紹

二、具備優(yōu)勢

三、工作理念

四、成功案例

五、對本案的態(tài)度

六、工作目標

七、資費標準

八、附加服務

　　前 言

　　考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

　　本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略及公司簡介。

　　本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定。

　　本項目前期通過商鋪銷售來營銷造勢，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

　　第一部分 市場分析

一、項目概況：

　　本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項目SWOT分析：

　　優(yōu)勢分析：

　　1） 區(qū)位優(yōu)勢

　　位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；

　　2） 配套優(yōu)勢

　　周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應俱全；

　　3） 交通優(yōu)勢

　　本項目交通便利、車流量及人流量較大，

　　劣勢分析：

　　1） 消費群劣勢

　　高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵；

　　機會分析：

　　1） 市場機會

　　高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢；

　　2） 稀缺性

　　本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會；

　　3） 隱性機會（引導消費）

　　對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些（采用跟進戰(zhàn)術，對于自己而言降低了成本）；

　　威脅分析：

　　1） 潛在競爭威脅

　　潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。

　　2） 消費者的認知程度不高

　　如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

　　通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。

三、項目定位及USP導向

　　我司經過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎；同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷。

　　因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標志性住宅

　　以下是具體的市場定位實施：

① 形象定位

　　1） 優(yōu)良的建筑品質---以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標，品質自然有保證；

　　2） 品位CLD生活---概念創(chuàng)新

　　3） 情感享受---高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

　　4） 文化社區(qū)---位于眾多學校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

　　1） 自由空間、自由組合---框架結構設計

　　2） 投資潛力大---地處繁華地段，未來的“湖南路”

　　3） 生活的便利---電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

　　4） 盡享都市繁華---坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

　　通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達到雙贏的目的。

　　項目“USP”的提煉

　　通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP” （Unique Selling Proposition，即獨特銷售主張）是關鍵。

● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升USP；（黃金地段、全框架結構，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

① 時尚性（外觀設計的前瞻性）

② 舒適性（遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活）

③ 高貴性（生活品質的全面提升）

④ 文化性（將教育嫁接于本項目）

⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項目推廣思路

　　總的思路：

　　以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。

　　具體的推廣思路：

　　1） 商鋪

　　對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）

　　對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進行（操作方法見推廣策略）

　　2） 住宅

①將教育、文化同房地產聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產優(yōu)勢）：

② 以倡導新生活方式為主題進行推廣（如“CLD”生活）：

③ 通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售；

◇倡導“文化社區(qū)”概念：

　　將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質得以更高的提升。

五、項目建議

1、案名設計

　　紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色；

　　建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項目的非凡品質；如國嘉華庭等

　　以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產品建議

　　建議本案采用智能化設計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。

3、景觀園林設計建議

　　整個花園應遵循圍而不合的設計理念來進行設計，并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。

　　建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點。

4、建筑外觀建議

　　本項目在與周圍建筑保持協(xié)調的基礎上，外立面要新穎、獨特，色調搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質。

5、物業(yè)管理建議

　　考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務可能會成為本項目的一個抗性，因而對于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點予以建議說明。

　　第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

　　1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。

　　2） 對于大西路商鋪；

① 整體推出；如銀行、證券所等金融機構；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設施；大型的餐飲娛樂設施；主要通過關系營銷予以推廣。

②分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū)，時尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）

二、定價原則：

　　針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控；

　　針對于大西路商鋪：

　　1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調整；

　　2）如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價格策略

（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。

（3） “特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

（4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣

　　關系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關系營銷，后市場營銷

　　關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

　　對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。

　　其具體的定價及銷售價格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

　　我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜 本項目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。

　　特點：推薦項目優(yōu)點，對于銷售起引導作用，購房者容易產生對概念有一個直觀的認識，而樓盤的品牌同時得以提高；其能夠達到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。

　　缺點：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

　　概念設計之一：以“首席高檔電梯公寓”進行設計

　　概念設計之二：以“品位CLD生活”為主題進行宣傳設計

　　概念設計之三：以“新生活、新主張”為主題設計

　　概念設計之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設計

　　概念設計之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設計

　　等等……

2、具體執(zhí)行的策略分析

　　1） 定價策略

　　本案建議采用不同樓層的差異化定價（每層遞增50元），而后對于不同的朝向運用價格系數(shù)進行調整；

　　2） 價格策略分析

　　建議采用“低價開盤”策略，其一能夠迅速占領房地產投資市場；其二有利于以后的價格浮動；其三能夠提升項目形象，給消費者信心。

　　價格策略實施：

　　1）不公開售價，客戶可以交納誠意金，開盤時采用低于市場價策略（轟動效應），同時迅速聚集人氣。（低價單位控制比例在6%左右）

　　2）開盤期交納誠意金的客戶通過抽簽形式挑選單位（造勢），如果挑選不到合適單位或價格不能接受，誠意金可以退還。此策略適用于入世初期。

　　3） 營銷渠道分析

　　采用以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場及業(yè)務代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場作為沙盤以及單體模型的展示地，對于客戶來說是以直觀的認識，同時也能夠讓客戶產生購房的沖動；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費心理及消費習慣，建議采用業(yè)務推廣的方式來擴大本項目的目標客戶群體，并由此來推動本項目的廣泛傳播；通過業(yè)務代表直銷推廣可以快速占領市場，并在最短的時間內將項目推售到一定的高度。

　　以第二營銷渠道（“口碑效應”）為輔，我司認為第二營銷渠道在本項目中將有明顯的作用；考慮到本項目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因為購房者之間的信息傳遞是很迅速的，同時口碑效應能帶動集團客戶的購買欲，也能夠增強本案的可信度。

　　4） 媒體分析及策劃

　　媒體選擇：

　　1）報紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點；

　　2）電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

　　3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

　　媒體策劃：報紙廣告 項目賣點宣傳）通過銷售進度進行調整，以市場的變化為導向；

　　電視廣告 以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質；

　　DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略

●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細整合推廣方案

　　主導思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳；

　　廣告訴求點 “以倡導新生活方式”為主線設計）

　　1） 地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進行類比，來說明本案所具備的升值潛力；

　　2） 新生活方式訴求：首倡CLD生活品質，而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣；

　　3） 教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊；

　　4） 商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結合；

　　5） ……等等

　　各階段廣告策略的簡要實施：

一、籌備期：宣傳重點為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；

二、公開期：以倡導新生活方式為主題進行宣傳，同時配以“新聞媒體”的宣傳來進行造勢，如解密“CLD”生活為主線進行宣傳；

三、熱銷期：通過文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結合進行推廣

四、持續(xù)期：針對于主訴求點進行宣傳

4、SP活動方案

　　SP活動方案思路

　　1） 新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目優(yōu)勢）

① 通過探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報道

② 通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動

　　2） 開盤慶典活動

① 舉行開盤慶典儀式

② 排隊抽簽摸獎活動

　　3） 節(jié)假日復合促銷活動

① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動

② 國慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動

　　4） 公關促銷

① 名人代言

　　以上方案具體實施還須進行深入的探討后進行具體事項的策劃。

5、銷售計劃

　　根據(jù)我司的經驗與操作水平，整個項目計劃在1年內銷售90％以上是比較有把握的。

　　住宅部分：

　　上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。

　　商鋪部分：

　　上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。

6、整合推廣計劃（簡要實施計劃，詳見整合推廣方案）

　　i.基本原則：

1、強化項目賣點；

2、規(guī)避項目劣勢；

　　ii.推廣實施步驟：

　　實施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調，統(tǒng)一主題，運用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報紙形象廣告造勢。開通電話咨詢熱線。

　　實施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號。

　　實施的第三步，開盤左右時期的廣告強勢出擊。

　　實施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。

　　實施的第五步，強勢尾盤清理。

　　前期工作

1、項目VI系統(tǒng)包裝

　　1） 樓盤名稱、logo設計;

　　2） 樓書、DM單設計;

　　樓書、DM單底色均為藍色（宜采用深藍），樓書的賣點除了周邊的交通、醫(yī)療、購物等居家配套，裝修標準等常規(guī)內容外，還應重點介紹以下幾部分的內容：

① 本案的升值潛力；

② 本案倡導的生活方式。

③ 開發(fā)商實力介紹（以往項目介紹）。

　　3） 售樓部設計及POP、戶外廣告展示

① 售樓部的設計

② POP、戶外廣告展示

　　4） 售樓人員培訓

（略 詳見培訓教材《銷售講習》）

　　5） 銷售管理制度制定

（略 詳見《銷售管理制度》

　　整合推廣簡案（主要針對價格策劃）

1、整合推廣策劃之價格策劃

　　q第一階段：導入期（售樓部投入使用前）

　　定價原則：價格暫不公布、試探市場反映。

　　基本定價：

　　定價說明：

① 預售證尚未辦理；

② 以價格競猜，吸引客戶的注意。

③ 收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購買關系；

④ 試探市場反映，預估定金落戶的心理價位，為開盤定價考慮。

　　q第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）

　　定價原則：低價開盤，運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。

　　基本定價：

　　定價說明：

① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；

②以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎。

　　q第三階段：強銷期（開盤到開盤后2個月）

　　定價原則：價格略升，保持旺銷態(tài)勢

　　基本定價：

　　定價說明：

① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考。

② 價格的低幅上揚，一方面可穩(wěn)定已購房客戶心理，同時表明了房屋良好的銷售態(tài)勢，刺激持幣觀望者心理。

　　q第四階段：持銷期（開盤后的2個月至項目封頂）

　　定價原則：價格攀升，漲幅較上一次有所增大。

　　基本定價：

　　定價說明：房屋封頂之時，價格會有較大漲幅，上漲之前的一段時間廣告宣傳與之相配合。

　　q第五階段：尾盤期（封頂后至項目售完）

　　定價原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。

　　基本定價：

　　定價說明：價格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。

2、付款方式策略

　　付款方式

　　付款策略 一次性付款 銀行按揭（一） 銀行按揭（二） 特惠分期

　　交定金簽認購書 元

　　折扣 95 97 99 100

　　七日內簽署正式合同 100% 30% 30% 30%

　　余款支付方式 70%作按揭 20%入住前繳清，50%作按揭 余款一年內免息付清

　　說明：

（1） 特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實際情況個別處理；

（2） 銀行按揭（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物業(yè)管理策略

　　物業(yè)管理可能會成為本案的一個抗性，而反之也可以成為本案的一個賣點，因為一旦物業(yè)管理公司同貴公司強強聯(lián)合，對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對于幾種物業(yè)管理模式的分析：

一、全權委托管理

　　優(yōu) 勢

　　1） 充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務功能，提高項目的服務檔次；

　　2） 減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；

　　劣 勢

　　1） 費用較高，因而業(yè)主負擔增加；

　　2） 如果服務質量差，則會直接影響發(fā)展商的聲譽；

二、聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問；如戴德粱行

　　優(yōu) 勢

　　1） 經驗豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對于項目宣傳也是一個賣點；

　　2） 能夠為本公司培養(yǎng)一批人才，對于發(fā)展商的長遠發(fā)展有戰(zhàn)略意義；

　　劣 勢

　　1） 能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個最大問題

三、自行管理

　　優(yōu) 勢

　　1） 充分發(fā)揮對項目開發(fā)建設、管理、服務的一條龍作用，實現(xiàn)高效率服務；

　　劣 勢

　　1） 缺乏經驗，容易走彎路；

　　2） 對于突發(fā)事件沒有及時處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；

　　考慮到高層的維護費用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進行操作，我司負責聯(lián)系、并協(xié)調貴公司同物業(yè)管理公司的關系。

※備注：全程整合推廣方案（具體包括銷售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價及銷售價格策略及促銷活動策略）

地產活動策劃方案共2

　　商業(yè)地產策劃方案

【篇1：商業(yè)地產策劃方案+商業(yè)地產策劃方案基本流

　　程】

　　商業(yè)地產策劃方案基本流程

　　第一部分 商業(yè)市場調研

　　影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

一、市場調研概況

　　調研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國民經濟主要技術經濟指標、

3、政府有關舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展狀況：gdp指數(shù)、人口分布、產業(yè)結構等。

2、項目區(qū)域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結構等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。 4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究 1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業(yè)時間、經營業(yè)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優(yōu)、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討 1、基本結論 ：

　　消費群體對商場業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等 2、專題研究

　　專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務員、個體工商業(yè)者、白領階層、工薪階層等等）

　　專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業(yè)的比較論證 2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證 4、項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證 5、項目設計標準及經營管理水平的論證

　　第二部分 項目可行性研究

一、前言

　　項目總體情況進行說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目所處的具體位置、規(guī)模 2、項目規(guī)劃經濟技術指標

三、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢。 3、主要競爭對手分析 對區(qū)域內競爭者進行調查及分析比較 4、項目swot分析

　　通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù)

5、項目市場定位

　　通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)

6、項目初步開發(fā)設計方案

　　通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設計方案 7、項目投資成本估算

　　估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費 8、項目投資效益預測

　　主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等經濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。 9、風險分析

　　對項目可能產生的風險進行分析及規(guī)避風險措施 10、可行性研究

　　可行性研究結論

　　第三部分 項目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項目分析

1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。

2、綜合評價（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。

二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。 2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位。

【篇2：房地產營銷策劃方案(完整) 2】

　　華府項目整合營銷策劃方案

　　目 錄

　　引言

　　第一部分 市場解構

　　基本描述 項目swot分析

　　目標市場定位與分析

　　第二部分 客戶分析

　　目標市場定位與分析

　　目標消費群購買心理及行為分析

　　第三部分 產品策略

　　華府項目整合營銷策劃方案

　　策劃思路

　　產品規(guī)劃

　　賣點梳理

　　第四部分 價格策略

　　價格策略

　　價格結構

　　價格預期

　　第五部分 營銷通路

　　營銷展示中心

　　華府項目整合營銷策劃方案

　　接待中心 vip營銷

　　第六部分 營銷推廣

　　推廣策略及遵循原則

　　案名與logo

　　推廣總精神

　　營銷推廣工作階段劃分與工作要點

　　一期市場和策略

　　整體營銷戰(zhàn)略

　　入市策略

　　華府項目整合營銷策劃方案

　　推廣策略

　　推廣部署

　　階段銷售周期劃分及策略 附錄

　　華府項目整合營銷策劃方案

　　引 言

　　對于華府項目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復雜性，決定了本次《華府項目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力： 如何將如此龐大而復雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？

　　如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風險？

　　如何構架一個從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場的市場攻擊體系？

　　如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實現(xiàn)項目高中低多種推廣平臺的立體推廣體系？

　　一個項目的推廣成功，需經多方面努力及細致鋪排，而這些工作必須經多方面的專業(yè)人士擔當，本項目的市場定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴謹?shù)貓?zhí)行。

【篇3：商業(yè)地產策劃案例(購物中心)】

　　商業(yè)地產策劃案例（購物中心）

　　商業(yè)市場調查報告

　　第一章項目名稱

☆☆☆☆☆：諸城市愛民購物廣場

☆☆☆☆： 諸城市愛民購物中心

☆☆☆： 諸城市新愛民購物廣場

☆☆：諸城市愛聯(lián)廣場

☆： 諸城市三聯(lián)購物廣場

　　以上建議名稱由甲方董事會批準，在未批準之前，本報告暫用“愛民購物廣場”一名，后文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。

　　第二章項目定位與經營管理模式構想

一、項目定位說明

　　根據(jù)2005年5月2日至5月16日對諸城市場的調查資料匯總分析，對本項目的定位特作以下說明。 1、經營業(yè)態(tài)定位

　　針對諸城市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經營業(yè)態(tài)定位為“超級大賣場”。這種業(yè)態(tài)是目前山東省、國內所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內不會被其他業(yè)態(tài)所取代。如現(xiàn)在風靡全球的家樂福均以這種業(yè)態(tài)的成功即是一個最近的有力證明。臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)”、“大福源”兩個品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。

　　當然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必輔配以其他相關業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經營核心，帶動其他關聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。（其他關聯(lián)業(yè)種將在下一節(jié)《經營業(yè)種與經營商品定位》中作詳細說明） 2、經營業(yè)種與經營商品定位

　　經營業(yè)種定位

　　超級大賣場及輔配業(yè)種以如下10個大業(yè)種為主力業(yè)種：

⑴超市（面積4000m2左右，經營單品應不8000個，涵蓋所有百姓日常生活所需）；

⑵家電（面積4000m2左右，經營所有家電系列）；

⑶輕型交通用具（摩托車、電動自行車、童車等）；

⑷家居（布藝、窗簾等家居裝飾品）；

⑸餐飲（各地風味、kfc、德克士、迪迪漢堡等）； ⑹中高檔品牌服裝；

⑺中高檔鞋帽、化妝品系列；

⑻兒童游樂園、童裝童鞋、玩具、孕婦、嬰幼兒用品等；

⑼黃金珠寶、通訊器材、照相器材、鐘表系列；

⑽藥品超市及相關醫(yī)藥產品； 3、競爭策略定位

　　戰(zhàn)場中，最薄弱的防守位置，決定戰(zhàn)爭的成敗。在本項目的最強對手中（百盛、利群），均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當前諸城市場的空白點。因此，我們認為本項目的競爭策略應采用避實擊虛之策，即先用餐飲與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強項“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與百盛的百貨部分一爭高低，我們認為，這應該是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例關系： a、高檔商品10%， b、中檔商品70%， c、中低檔商品20%。

二、經營管理模式構想 1、經營管理模式簡述

　　準確的市場定位是一個商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。根據(jù)當前國內零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（shopping mall）發(fā)展的必由之路。因此，為了讓諸城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，提升諸城商業(yè)文化水準，本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經營管理模式來運營。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關業(yè)種，在引進的這種復合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經營，集中管理”的方式。在購物廣場的統(tǒng)一架構下，全面推行“管理八統(tǒng)一”，以提升購物廣場的市場競爭力和發(fā)揮規(guī)模效應，并有效提高經營水平。 管理“八統(tǒng)一”即：

⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；

⑵統(tǒng)一店面形象；

⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；

⑷統(tǒng)一人員管理；

⑸統(tǒng)一規(guī)范服務； ⑹統(tǒng)一人員著裝；

⑺統(tǒng)一品牌管理；

⑻統(tǒng)一價格政策。

　　推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經營、制度化管理，具有諸城地方特色又融合先進經營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。

三、經營理念闡述

　　經營理念是購物廣場的靈魂和思想，針對諸城市當前的市場狀況，我們提出愛民購物廣場的經營理念：

　　引領時尚生活，創(chuàng)新都市文化。

　　倡導平價消費，保證真品真價。

　　都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它有理由和條件引導當?shù)氐纳钕M方式。

　　都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會經濟發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征?，F(xiàn)代人追求時尚、舒適和回歸自然，所以，愛民購物廣場的經營理念核心是引領時尚，營造商業(yè)文化，倡導平價消費，提供真品真價之商品，并塑造真情服務品質。

四、經營信條要素

　　要能夠完美的達成和延展經營理念，企業(yè)的管理內部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經營信條要包含如下要素：

　　誠信務實，經營永續(xù)。

　　敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。

　　互助互愛，共榮共利。 第三章項目經營規(guī)劃與經營特色構想

一、總體規(guī)劃思路與經營特色體現(xiàn) 1、總體規(guī)劃思路

　　人潮（客流量）是購物廣場生存的基礎，怎樣吸引人潮是購物廣場總體規(guī)劃必須優(yōu)先考慮的問題，本項目共 3 層結構，總營業(yè)面積約為 平方米，樓層單體面積均超過4000平方米，而且地處商圈邊沿，遠離主流消費群，所以必須考慮通過科學規(guī)劃有效吸引人潮。

　　龍城市場街當前已成為僅次于諸城第一商圈人氣最旺的街道，但是由于缺乏主力商場，消費人潮集中在生活用品和菜市場上，消費水平停留在低檔消費層次，依托市場現(xiàn)形成的人潮，做好本項目的整體規(guī)劃，這是本項目最高決策層必須要認真面對的課題。

　　根據(jù)市場調查結果評估，我們提出本項目的總體規(guī)劃設想。

　　利用經營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路，即將超市設在二層，利用超市的經營規(guī)模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設“風味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：

☆1f：時尚廣場；

☆2f：愛民大賣場；

☆3f：三聯(lián)家電城。 2、經營特色體現(xiàn)

　　本項目的經營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面

⑴新理念：采用大賣場成功之經營理念；

⑵新模式：引進購物廣場多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經營，最貼近市場需求，延伸經營面； ⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)、多業(yè)種經營，實現(xiàn)“一站式”購物；

⑷平民化：商品以中檔為主，低檔為輔，高中低互補的經營定位，既迎合了諸城當前的市場消費，又逐步引導諸城的中高消費階層。

　　本項目將突破傳統(tǒng)百貨商場的管理模式，采用“統(tǒng)一經營，集中管理”的方式，既加強了購物廣場的規(guī)范化管理，又增強了招商業(yè)主的經營自主權，同時，依托市場龐大的人潮，將消費主流客群引入購物廣場，充分體現(xiàn)規(guī)劃之可行性。

二、1f經營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件1）

　　一層是商場的黃金樓層，以我們對諸城現(xiàn)有競爭主力店的調查結果分析，并結合目前諸城的消費現(xiàn)狀，初步擬定1f的經營規(guī)劃如下： 總經營面積約 5000 平方米（建筑面積）。 1、經營主題：時尚廣場 2、主要經營業(yè)種計劃

　　a、紳士館：約 700 平方米，經營男裝系列；

　　b、女人天地：約1200 平方米，經營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、中高檔飾品等；

　　c、時尚鞋館：約800平方米，經營男女皮鞋及皮具；

　　D、兒童世界：約500平方米,經營童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂項目；

　　e、風味餐飲街：約1100平方米，經營風味小吃；

　　f、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場經營檔次； g、其他補充業(yè)種：肯德基、德克士等。 h、其他面積使用見規(guī)劃圖。

三、二樓經營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件2） 1、經營主題：愛民大賣場

四、三樓經營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件3） 1、經營主題：三聯(lián)家電城。

　　第四章項目前期運營程序計劃

一、市場廣告推廣策略

㈠項目形象推廣策劃 1、項目推廣口號； 2、項目推廣理念；

3、項目促銷專項活動策劃； 4、項目標志設計；

5、項目標志字設計、標準色設計； 6、項目標準組合規(guī)范設計； 7、裝修期間項目圍檔設計；

8、招商接待中心導識、標識設計； 9、招商手冊設計（平面部分）； 10、招商用手袋、dm設計；

12、招商、項目管理人員服裝設計（夏裝、冬裝）； 13、項目各部門人員工裝設計；

14、招商人員、管理人員名牌、胸卡設計； 15、項目保安人員服裝設計； 16、1f—2f規(guī)劃分區(qū)圖設計、制作。

（二）項目運作文件編制

地產活動策劃方案共3

　　港城地產藍圖——2011煙臺地產價值大型主題策劃

　　港城地產藍圖

　　2011煙臺地產價值藍皮書大型主題策劃

一、名詞解釋

　　煙臺，美麗的海濱城市，擁有蔚藍狹長的海岸線、秀麗多姿的山川和宜人的居住環(huán)境，以及豐富的海產品和果蔬產品。不包括周邊縣市，煙臺市行政劃分為6個區(qū)，從東到西分別是牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)。

　　從地圖上看，東部的牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)是一條長長的帶狀，擁有相近的海景資源，是天然的一個區(qū)域，占據(jù)著煙臺東部的海岸線。我們將之稱為煙臺的“東海岸”。東海岸東起牟平，西至芝罘，全長百余公里。有了東海岸，似乎也應該有個西海岸。沒錯，擁有萬米金沙灘的開發(fā)區(qū)海岸線就是煙臺的“西海岸”。是為兩岸。

　　芝罘區(qū)的核心區(qū)域是煙臺市的中心區(qū)，東接萊山區(qū)，西鄰開發(fā)區(qū)。從芝罘區(qū)向南的世回堯、黃務片區(qū)曾被老煙臺人稱為南郊，如今已成為山景秀麗、交通便利、人口眾多的聚居區(qū)，被人們親切地稱為“南部新城”。而福山區(qū)經過近幾年的快速發(fā)展，儼然具備城市副中心的模樣。是為三地。

　　在英聯(lián)邦國家或曾被英國統(tǒng)治的地方，政府在準備推行重要政策前通常會先發(fā)表綠皮書收集市民意見，經過修訂后再發(fā)表白皮書作出最后公布。本次策劃活動將向著客觀、專業(yè)、權威、深刻的目標努力，期望通過活動征集整理出一本港城地產客觀、專業(yè)、權威、深刻的圖冊，發(fā)現(xiàn)煙臺地產的藍海。

二、策劃背景

1.經濟和社會發(fā)展近況

　　煙臺，地處山東半島中部，市區(qū)面積平方千米，海岸線曲長千米，海島曲長千米。煙臺市是我國首批沿海開放城市之一，是環(huán)渤海經濟圈內以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城。2009年煙臺市主要經濟指標繼續(xù)保持全省第二。初步核算，2009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值億元，繼續(xù)保持全國前20名，地級市前五。2009年12月30日下午，中國城市競爭力研究會公布“第八屆（2009）中國城市競爭力排行榜”，新聞發(fā)布會在香港舉行。煙臺市綜合競爭力居全國22位，居全省第二，省內的青島排在12位，濟南則排在27位。

2.地理格局和地產格局

　　煙臺依山傍海，但是也不缺少開闊的平地。從地理上看，山川把煙臺隔成了東海岸、芝罘區(qū)和南部新城分隔開來；一條夾河又把芝罘區(qū)與西海岸、福山區(qū)分割開來（兩者之間是從行政上人為劃分的）。天然的地理格局造就了煙臺獨特的地產分布格局。東海岸優(yōu)異的海景資源造就了大量的高端海景樓盤；而西海岸強大的經濟實力也吸引了眾多的高品質樓盤，其中沿海一線也不乏高端的近海樓盤；芝罘區(qū)則成為眾多商業(yè)地產的聚集地；南部新城是喜歡“住山不住?！钡臒熍_本地人的最愛；福山區(qū)憑借廣闊平坦的土地和低廉的房價吸引著越來越多的人入住其中。

　　密集的調控令敏感的開發(fā)商很早就嗅到了市場的變化，先后在二三線城市拿地，把二三

　　城市作為今后發(fā)展的戰(zhàn)略要地。2009年底，一線房地產開發(fā)企業(yè)紛紛進軍煙臺，快速布局。2010年，萬科、龍湖、越秀、恒大、華潤、天房、中建、中鐵、中糧、海爾等一線品牌房地產開發(fā)企業(yè)先后進駐煙臺。2011年，5月份和9月份，萬科等品牌房地產開發(fā)企業(yè)在煙臺的首個項目即將閃亮登場。

　　一線房企進入煙臺之后，給煙臺房地產行業(yè)帶來新的理念，促使本地房企打造更高品質的產品，潛移默化中把煙臺的房地產開發(fā)水平拉升起來，并帶來新的圈層客戶。而本地房企也將有機會學習到一線房企先進的營銷理念和策劃方法。當然任何機遇都是雙刃劍，煙臺的房地產行業(yè)肯定會面臨洗牌。

3.政策帶來新的機遇

　　2011年是十二五計劃的開局之年，同時“山東半島藍色經濟區(qū)”和“煙臺高新區(qū)入列國家級高新區(qū)”的確立，對煙臺而言是千載難逢的發(fā)展良機。長期以來，煙臺一直被地產行業(yè)譽為“價值高地和價格洼地”。換言之，煙臺的房地產價值還有很大的上升空間。

　　而“新國八條”、“新魯八條”、“濟南青島限購細則”等房地產政策調控的實施，又可以為煙臺大量的外來購買力，對刺激和拉動煙臺的房價，激發(fā)煙臺的價值有著莫大的作用。

4.地產信息盛宴

　　城市的擴張進程，也是房地產也千載難逢的發(fā)展機遇。為此，重磅推出“港城地產藍圖”大型主題策劃。本次策劃活動將對煙臺地產逐一進行價值梳理，真實、準確、有效的宣傳區(qū)域，從深度和廣度上為區(qū)域內客戶做足文章，挖掘區(qū)域地產價值，為廣大市民奉上一份地產價值信息饕餮盛宴。

　　第一站：深藍東海岸

一、?？瘶嫾?/strong>

1.區(qū)位概述（地圖+概述）樓市記者采寫

2.發(fā)展歷程圖片展：前世（流經歲月：老照片+說明）/今生（發(fā)展現(xiàn)狀：照片+說明）/愿景（遠期規(guī)劃：政府規(guī)劃）樓市記者采寫

3.區(qū)域介紹（采訪區(qū)政府要員成稿，每版配相關重點項目圖片、點評）編輯部采寫 萊山區(qū)：新行政中心的新職能

　　高新區(qū)：高新產業(yè)的騰飛夢想

　　牟平區(qū)：萬眾矚目的旅游地產

4.各方觀點（開發(fā)商觀及機構觀點整理）樓市記者采寫

二、煙臺東海岸城市發(fā)展高峰論壇

三、《我愛煙臺》讀者有獎征文

四、游覽養(yǎng)馬島自駕游

五、客戶投入與回報

地產活動策劃方案共4

　　精選商業(yè)地產策劃方案范文

　　在商業(yè)地產銷售 發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想，結合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

　　根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作 綱領的完善和充實。 1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2.倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。 3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。 4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。 5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解 1.銷售（招商）目標 2.銷售目標分解

四、營銷階段計劃

　　根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格 為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

（一）項目入市時機及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。 3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。 2、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。 3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。 （二）宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。 2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

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