房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)2篇(商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū))

時(shí)間：2023-02-11 08:14:00 意向書(shū)

　　下面是范文網(wǎng)小編收集的房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)2篇(商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū))，供大家參考。

房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)1

　　商品房買(mǎi)賣(mài)特別是二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，在正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，轉(zhuǎn)讓方和買(mǎi)受方往往會(huì)就簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同訂立一份《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》。而在標(biāo)的房屋有多個(gè)權(quán)利人的情況下，又往往只由其中一個(gè)權(quán)利人出面簽署這份《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》。那么，這樣的《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一個(gè)案件說(shuō)起。

　　在該案中，我方當(dāng)事人是一套二手房的買(mǎi)受方，而該房屋的權(quán)利人共有兩人。在中介公司的介紹下，我方當(dāng)事人、中介公司和其中一名權(quán)利人三方共同簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》，約定了房屋價(jià)款、支付方式等買(mǎi)賣(mài)房屋的必備條款，并約定了半個(gè)月后正式簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。為確保正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的如期簽署，我方當(dāng)事人根據(jù)意向書(shū)的約定，當(dāng)場(chǎng)向簽署該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的權(quán)利人支付了五萬(wàn)元的定金，對(duì)方收取了錢(qián)款并開(kāi)具了收據(jù)，明確此筆款項(xiàng)為“定金”，同時(shí)在收據(jù)上還特別聲明：“若除本人外，尚存在該房地產(chǎn)權(quán)屬證明上記載的或非該房地產(chǎn)權(quán)屬證明上記載的任何第三人對(duì)該房地產(chǎn)出售之權(quán)利，則視作本人已經(jīng)取得該任何第三人關(guān)于出售該房地產(chǎn)的同意，并代表該任何第三人簽署本收款收據(jù)。”

　　但是，收受了五萬(wàn)元后，對(duì)方事后以房屋另一權(quán)利人不同意出售房屋為由，最終沒(méi)有按照約定和我方當(dāng)事人簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　為維護(hù)自己的合法權(quán)益，我方當(dāng)事人依據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的仲裁條款，向上海仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，被申請(qǐng)人為收取定金的對(duì)方當(dāng)事人一人，請(qǐng)求裁定其雙倍返還定金，理由是雙方已經(jīng)簽訂了購(gòu)房預(yù)約合同，其中有定金條款并實(shí)際支付了定金，現(xiàn)對(duì)方因自身原因不同意簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。

　　立案兩個(gè)月后進(jìn)行了開(kāi)庭。開(kāi)庭審理時(shí)，對(duì)方辯稱(chēng)標(biāo)的房屋系他和另一權(quán)利人所有，在另一權(quán)利人沒(méi)有授權(quán)的情況下，他一人擅自與我方當(dāng)事人簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》應(yīng)屬無(wú)效，故只同意退還已經(jīng)收取的五萬(wàn)元，不同意雙倍返還。

　　開(kāi)庭后等待了三個(gè)半月，我們收到了仲裁委寄來(lái)的裁決書(shū)。裁決書(shū)認(rèn)為：本案中《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的性質(zhì)是我方當(dāng)事人和對(duì)方當(dāng)事人之間為未來(lái)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同而達(dá)成的預(yù)約合同。如果該意向書(shū)成立，雙方由此而負(fù)有的'合同義務(wù)是共同促成正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立。但是該意向書(shū)產(chǎn)生約束力的前提是意向書(shū)可以被實(shí)際履行。本案中，該意向書(shū)約定內(nèi)容是未來(lái)簽訂標(biāo)的房屋的正式買(mǎi)賣(mài)合同，必然涉及到對(duì)該房屋所有權(quán)的處分，獲得被申請(qǐng)人和另一權(quán)利人兩個(gè)房屋共有人的一致同意是處分該房屋所有權(quán)的先決條件。既然意向書(shū)的簽訂是為了促成正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，而正式買(mǎi)賣(mài)合同又必須有房屋共有人的一致同意，故意向書(shū)有房屋共有人一致同意也就成為該意向書(shū)有效成立的必要條件。否則，在缺乏另一權(quán)利人對(duì)被申請(qǐng)人授權(quán)同意的情況下，意向書(shū)僅對(duì)被申請(qǐng)人產(chǎn)生約束力，另一權(quán)利人并無(wú)與申請(qǐng)人簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，這對(duì)將來(lái)正式買(mǎi)賣(mài)合同的有效訂立——亦即意向書(shū)的實(shí)際履行——是法律上的重大障礙。鑒于另一權(quán)利人并未委托被申請(qǐng)人代理簽訂意向書(shū)，因此，仲裁庭認(rèn)為，未經(jīng)另一權(quán)利人的同意或者授權(quán)，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》無(wú)效。

　　基于對(duì)該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的無(wú)效認(rèn)定，裁決書(shū)自然沒(méi)有支持我方要求對(duì)方雙倍返還定金的主張，而只是裁決對(duì)方返還已經(jīng)收取的五萬(wàn)元。

　　由于本案實(shí)行仲裁，而我國(guó)對(duì)仲裁裁決尚未規(guī)定有實(shí)體救濟(jì)的途徑，所以本人在對(duì)本案裁決結(jié)果持保留態(tài)度的情況下，在此提出自己的觀點(diǎn)，以求教于方家，爭(zhēng)取對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中這一普遍實(shí)行的做法在法理層面開(kāi)展一次有益的探討。

　　本人認(rèn)為：本案中申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》合法有效，被申請(qǐng)人在收取定金卻反悔的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的法律責(zé)任。

　　理由如下：

　　第一，《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》不同于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，兩者不能混淆。

　　正如裁決書(shū)所言，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的目的是在約定的時(shí)間、地點(diǎn)，按照已經(jīng)約定的買(mǎi)賣(mài)條款簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)標(biāo)的房屋的轉(zhuǎn)讓來(lái)說(shuō)，這屬于“預(yù)約合同”。簽訂該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的我方當(dāng)事人是房屋的買(mǎi)受人，另一方是標(biāo)的房屋的兩個(gè)權(quán)利人中的一人，他收取了五萬(wàn)元、開(kāi)具了收據(jù)，同時(shí)聲明在當(dāng)時(shí)情形下可視作其已取得另一權(quán)利人之同意。這份《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》既然已由我方買(mǎi)受人和房屋的一個(gè)權(quán)利人共同簽署，自然應(yīng)當(dāng)對(duì)他們兩人產(chǎn)生法律約束力（裁決書(shū)認(rèn)定“意向書(shū)僅對(duì)被申請(qǐng)人產(chǎn)生約束力”，推而言之則對(duì)另一房屋權(quán)利人不產(chǎn)生約束力，是對(duì)的）。買(mǎi)受方的義務(wù)是按照約定的時(shí)間和地點(diǎn)和房屋的權(quán)利人簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，而收取了五萬(wàn)元定金的那一名房屋權(quán)利人的義務(wù)是確保自己和另一權(quán)利人共同按照約定的時(shí)間和地點(diǎn)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同。正是在這個(gè)意義上，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這份《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》已經(jīng)成立并生效，其中的定金條款由于定金已經(jīng)實(shí)際交付而同樣生效。

　　進(jìn)一步而言，《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》具有自身的獨(dú)立性，其生效與否不應(yīng)當(dāng)受制于其是否已得到標(biāo)的房屋所有權(quán)利人的簽署的影響，也不受制于日后沒(méi)有在該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》上簽名的房屋其他權(quán)利人是否同意出售該房屋的意志的影響。本案裁決書(shū)認(rèn)為，該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》應(yīng)當(dāng)以“房屋共有人的一致同意”為其有效成立的“必要條件”，實(shí)際上是混淆了《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》和正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的本質(zhì)區(qū)別。因?yàn)?，正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是對(duì)標(biāo)的房屋所有權(quán)的直接處分，應(yīng)當(dāng)獲得原所有權(quán)利人的一致同意，但《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》并非能夠?qū)Ψ课菟袡?quán)作出直接的處分，故不應(yīng)當(dāng)以全體權(quán)利人是否同意出售為其生效要件。

　　第二，本案中不具備認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》無(wú)效的法定情形。

　　我國(guó)《合同法》第五十二條明確規(guī)定了合同無(wú)效的法定情形：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)照這一規(guī)定，本案中當(dāng)不具備認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》無(wú)效的法定情形。

　　另外，值得一提的是，在本案裁決書(shū)中，對(duì)裁決結(jié)論據(jù)以作出的法律依據(jù)表述為“依據(jù)《上海仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》第五十七條第三款及《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定。()經(jīng)查，“《上海仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》第五十七條第三款”為“仲裁庭由一名仲裁員組成的，裁決由仲裁員直接作出”，而至于“《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定”具體指哪些法律條款呢，不得而知。也即是說(shuō)，這份裁決書(shū)中，對(duì)依據(jù)什么具體的法律條文裁決《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》無(wú)效，實(shí)際上并沒(méi)有闡述，這又難免讓人頗費(fèi)思量。

　　第三，認(rèn)定該《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》無(wú)效，與社會(huì)實(shí)踐實(shí)際不符，并且有害。

　　按照本案裁決書(shū)的推理邏輯，日后在二手房轉(zhuǎn)讓中應(yīng)當(dāng)如下操作，才能保證《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的有效，并在此基礎(chǔ)上確保正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，即：標(biāo)的房屋的所有權(quán)利人共同與買(mǎi)受人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》并共同簽收定金，或者至少由其他所有權(quán)利人共同委托一名權(quán)利人對(duì)外簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》并簽收定金。

　　但是，如果這種要求確實(shí)成為法律規(guī)定的話，則無(wú)疑將極大地增加有關(guān)當(dāng)事人的磋商和交易成本，與目前二手房交易實(shí)踐中多數(shù)只有房屋權(quán)利人中的一人對(duì)外簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司劉姓經(jīng)理所言：“如果這樣規(guī)定的話，我們使用了多年的《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》都是無(wú)效的，但這份意向書(shū)是在房地局正式備案過(guò)的?！?/p>

　　綜上所述，《房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》僅為確保房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同而用，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際簽約雙方間產(chǎn)生約束力，在沒(méi)有特別約定的情況下，一旦簽署即告成立并生效，其法律效力不應(yīng)受標(biāo)的房屋其他權(quán)利人是否在其上簽署或其日后是否同意出售房屋的意志的影響。

房屋買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)2

　　甲方(委托方)：__________

　　乙方(經(jīng)紀(jì)方)：__________

　　甲乙雙方共同確認(rèn)，就甲方委托乙方并同意購(gòu)買(mǎi)由乙方代理出售的位于__________市__________房屋一事，甲乙雙方達(dá)成如下一致意向。

　　1、甲方同意按總價(jià)款為(￥__________)，購(gòu)買(mǎi)該房屋。

　　2、甲方為表示購(gòu)買(mǎi)意向，向乙方交納購(gòu)房意向金(￥__________）。

　　3、本意向書(shū)有效期為_(kāi)_________至__________。

　　4、在意向金有效期內(nèi)，經(jīng)乙方協(xié)商，如本房屋業(yè)主同意以甲方意向價(jià)格出售該房屋，則意向金轉(zhuǎn)為定金，甲乙雙方與本房屋業(yè)主須于日內(nèi)簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)三方合同》，同時(shí)本意向金折抵購(gòu)房定金;如本房屋業(yè)主不同意以甲方意向價(jià)格出售該房屋，則本意向金無(wú)效，乙方應(yīng)全額無(wú)息退還甲方所交意向金。

　　5、甲方在委托有效期內(nèi)單方面取消委托，本意向金不再退還。

　　6、補(bǔ)充協(xié)議：

　　甲方簽字:_________________

　　身份證號(hào)：________________

　　電話：____________________

　　乙方：____________________

　　經(jīng)紀(jì)人：__________________

　　電話：____________________

　　本意向書(shū)簽署于:______年___月___日

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